Здiйснення права на житло шляхом приватизацiСЧ
Информация - Юриспруденция, право, государство
Другие материалы по предмету Юриспруденция, право, государство
вiй обовязок не виконуСФ. У той же час встановлення обтяжень житла iншим шляхом (не iз попередження продавця) iнодi буваСФ ускладненим. Наприклад, застави житла враховуються в окремих реСФстрах. Договори найму житла системно нiде не облiковуються. З прийняттям нового цивiльного кодексу актуальним буде питання реСФстрацiСЧ обмежених речових прав на житло. Тому було б доцiльним введення РДдиного реСФстру прав на житло з вiдображенням у ньому всiх iснуючих обтяжень житла: договорiв застави, речових прав, договорiв найму житла тощо. Це сприятиме закрiпленню прав на житло та iнформуванню набувачiв житла про всi його обтяження.
Крiм того, на продавця покладено обовязок зберiгати продане житло, якщо право власностi переходить до покупця ранiше його передачi (ст. 230 ЦК УРСР); а також обовязок попередити про недолiки речi, що продаСФться (ст. 234 ЦК УРСР). Останнiй обовязок продавця передбачаСФ те, що безпосередньо в договорi необхiдно перелiчити всi недолiки майна, про якi сторони домовилися як про припустимi. У iншому випадку покупець може наполягати на тому, що недолiки житла виявленi ним вже пiсля укладення договору. Тодi вiн маСФ право вимагати вiдповiдного зниження договiрноСЧ цiни житла чи розiрвання договору, а також компенсацiСЧ понесених ним збиткiв. До речi, у дореволюцiйному росiйському правi дiяла аналогiчна норма, яка свiдчила, що продавець в силу закону вiдповiдаСФ перед покупцем за всi недолiки речi, котрi не були обумовленi ним пiд час продажу.
Основними обовязками покупця СФ сплата встановленоСЧ договором цiни та обовязок прийняти житло. Необхiдно зазначити, що сплата грошових коштiв покупцем продавцевi повинна здiйснюватися вiдповiдно до ст. 169 ЦК УРСР у нацiональнiй валютi УкраСЧни.
Цiкавим СФ той факт, що деякi правовi системи передбачають специфiчне оформлення факту передачi житла за договором на його вiдчуження. Так, наприклад, обовязок прийняти куплену рiч покупцем маСФ свою специфiку в цивiльному правi РосiйськоСЧ ФедерацiСЧ. У ст. 556 ЦК РФ закрiплений обовязок сторiн передавати нерухомiсть по передавальному акту або iншому акту про передачу, який пiдписуСФться сторонами. Це служить документальним пiдтвердженням юридичного факту передання житла та вважаСФться виконанням вiдповiдного обовязку продавця. Ухилення однiСФСЧ зi сторiн вiд
пiдписання акту вважаСФться вiдмовою передати або прийняти майно. Незважаючи на те, що в украСЧнському правi аналогiчноСЧ норми не мiститься, сторони можуть факультативно домовитися про таку умову, що буде обовязковою для них у договорi купiвлi-продажу житла.
Перехiд права власностi на житло до набувача СФ можливим лише тодi, коли продавець сам СФ власником майна (зокрема житла) або особа дiСФ за належним повноваженням, що видане йому власником на вiдчуження такого майна. У той же час СФ i деякi виключення з цього правила. Наприклад, продаж житла державним виконавцем чи комiсiонером також зустрiчаСФться у рядi випадкiв i СФ законною пiдставою для вiдчуження.
Детально не зупиняючись на правi власностi як такому, доцiльним буде розглянути саме момент переходу цього права. Ще римськi юристи говорили, що нiхто не може вважатися таким, що продав рiч у власнiсть, про яку було домовлено, щоб вона не перейшла до покупця1. Ст. 128 ЦК УРСР встановлюСФ, що перехiд права власностi до набувача майна вiдбуваСФться з моменту передачi речi, якщо iнше не передбачено законом або договором. Будь-яких спецiальних норм вiдносно виникнення права власностi на житло чи iнше нерухоме майно законодавством не передбачено. Тому, виходячи з диспозитивноСЧ норми закону, сторони можуть вказати у договорi, що право власностi на житло у набувача виникаСФ, наприклад, з моменту державноСЧ реСФстрацiСЧ або з моменту нотарiального посвiдчення договору. Для порiвняння слiд навести приклад з iноземного законодавства. У ст. 223 ЦК РФ це питання регламентоване бiльш конкретно. Тут прямо передбачено, що майно, яке пiдлягаСФ державнiй реСФстрацiСЧ, переходить у власнiсть набувача з моменту цiСФСЧ реСФстрацiСЧ, якщо iнше не передбачене законом.
У науцi при вирiшеннi цього питання iснуСФ декiлька пiдходiв. Так, деякi вченi висловлюють думку, що право власностi у набувача житлового будинку (квартири) виникаСФ з моменту нотарiального посвiдчення договору, тому що саме з цiСФю умовою повязанi пiдстави визнання договору недiйсним, а реСФстрацiя договору у виконкомi маСФ значення лише для облiку будiвель та майнових прав на них1. Як доповнення, О.А. Романов вiдмiчаСФ, що до реСФстрацiСЧ прав нового власника договiр маСФ повну юридичну силу, а права, що виникають з нього як з консенсуального правочину, забезпечуються судовим захистом2. РД.О. Суханов, виходячи iз норм росiйського законодавства, вважаСФ вдалим, що момент виникнення права власностi на нерухомiсть повязано саме з моментом державноСЧ реСФстрацiСЧ. При цьому здiйснюСФться державна реСФстрацiя прав на майно, яку не можна змiшувати з спецiальною реСФстрацiСФю чи облiком деяких видiв майна (автотранспорту тощо). Незважаючи на те, що сьогоднi ст. 128 ЦК УРСР як загальне правило повязуСФ перехiд права власностi на житло не з нотарiальним посвiдченням договору чи державною реСФстрацiСФю, а саме з передачею його продавцем покупцевi необхiдно пiдтримати РД.О. Суханова та його позицiю у цьому питаннi i саме так розглядати законодавчу перспективу цього питання. Бо якщо вважати моментом переходу права власностi на житло нотарiальне посвiдчення договору купiвлi-продажу, то складаСФться ситуацiя, коли недобросовiсний