Здiйснення права на житло шляхом приватизацiСЧ
Информация - Юриспруденция, право, государство
Другие материалы по предмету Юриспруденция, право, государство
В°новлюючi. При цьому на самому описовi критерiСЧв житла, що пiдлягають вiдображенню в договорi, увага не акцентуСФться. Бiльш детально житло визначаСФться у довiд-цi-характеристицi БТРЖ, що СФ одним з необхiдних документiв, на пiдставi якого нотарiус посвiдчуСФ правочин з вiдчуження нерухомостi2. Довiдка-характеристика видаСФться згiдно з РЖнструкцiСФю про надання довiдок-характеристик на обСФкти нерухомого майна, що знаходяться у власностi юридичних та фiзичних осiб та зареСФстрованi у БТРЖ3. У довiдцi-характеристицi БТРЖ наводиться план житла та вказуються вiдомостi приземельну дiлянку, на якiй розташований обСФкт; найменуванню будiвель, споруд та СЧх лiтеровка; матерiали стiн кожноСЧ будiвлi та споруди; розмiр жилоСЧ та нежилоСЧ площi; вартiсть будiвель i споруд за даними iнвентаризацiСЧ, в тому числi й самовiльних з урахуванням дiючоСЧ iндексацiСЧ; процент зношеностi. У самому ж договорi купiвлi-продажу житла вказуСФться лише посилання на тi лiтери (умовнi позначення), що вiдображенi на планi житла у довiдцi-характеристицi БТРЖ.
Бiльш оптимально це питання вирiшено у росiйському законодавствi, де до опису предмету в договорi купiвлi-продажу житла предявляються бiльш конкретнi вимоги. Так, ст. 554 ЦК РФ (1995 року) передбачаСФ, що в договорi необхiднi бути данi, що дозволяють конкретно встановити нерухомiсть, яка пiдлягаСФ передачi за договором, у тому числi данi, що визначають розташування нерухомостi на вiдповiднiй земельнiй дiлянцi або в складi iншого нерухомого майна.
Найбiльш докладною та казуСЧстичною СФ процедура опису предмету договору купiвлi-продажу житла в англосаксонськiй системi права. Так, у ВеликобританiСЧ та США безпосередньо в договорах на вiдчуження будiвель до найдрiбнiших подробиць описуСФться географiчне розташування нерухомостi та визначаються ознаки земельноСЧ дiлянки, на якiй вона розташована, з привязкою по вiдстанi до сусiднiх обСФктiв (дорiг загального користування, горбiв, водних масивiв тощо). Розташування цих обСФктiв так само вказуСФться на планi будiвлi, що дозволяСФ однозначно iдентифiкувати цю нерухомiсть. Така казуСЧстичнiсть опису житла у договорi, незважаючи на усю громiздкiсть, дозволяСФ уникати помилок в предметi при вiдчуженнi житла. Необхiдно зазначити, що украСЧнське право на законодавчому рiвнi також маСФ потребу в регламентацiСЧ предмета договору при вiдчуженнi нерухомого майна. Цю прогалину в украСЧнському законодавствi потрiбно усунути, оскiльки правовiдносини пiдлягають урегулюванню не за допомогою практики, що склалася, а за допомогою СФдиних для всiх норм права.
Наступною iстотною умовою договору купiвлi-продажу житла сумова про цiну. Цiна житла - це певна грошова сума, що вiдповiдаСФ договiрнiй вартостi житла та повинна бути сплачена покупцем продавцю. Ст. 228 ЦК УРСР говорить про те, що продаж майна вiдбуваСФться за цiнами, що встановленi за згодою сторiн, якщо iнше не передбачено законодавчими актами.
Розглянемо, чи встановлено таке обмеження щодо цiни житла. У постановi Кабiнету Мiнiстрiв УкраСЧни Про врегулювання сплати державного мита при вiдчуженнi обСФктiв нерухомого майна №1030 вiд 31.08.96 р. вказано, що при вiдчуженнi обСФктiв нерухомостi СЧСЧ вартiсть...не повинна бути менш балансовоСЧ вартостi, визначеноСЧ в довiдцi-характеристицi БТРЖ. Ця постанова була вiдмiнена Постановою Кабiнету Мiнiстрiв УкраСЧни №544 вiд 09.06.97 р. Однак досi дiСФ РЖнструкцiя про порядок обчислення та сплати держмита, що затверджена наказом ДержавноСЧ ПодатковоСЧ РЖнспекцiСЧ №15 вiд 22.04.93 р., яка зареСФстрована у Мiнiстерствi юстицiСЧ УкраСЧни вiд 19.05.95 р. за № 50. У нiй йдеться про те, що при обчисленнi держмита за посвiдчення договорiв на вiдчуження житла вартiсть таких договорiв приймаСФться не нижче iнвентаризацiйноСЧ або балансовоСЧ вартостi з урахуванням iндексацiСЧ вартостi цих обСФктiв та зносу на момент вiдчуження, що вказуСФться в довiдках-характеристиках Бюро технiчноСЧ iнвентаризацiСЧ. У Свiдоцтвi про право власностi на житло, що отримуСФ власник пiсля приватизацiСЧ, вказуСФться вiдновна вартiсть житла. Ця вартiсть, вiдповiдно до листа Державного комiтету з будiвництва, архiтектури та житловоСЧ полiтики №11/21-238 вiд 30.12.97 р. являСФ собою вартiсть будинку на момент його введення в експлуатацiю. Саме ця вартiсть фактично вказуСФться в довiдках-характеристиках БТРЖ з урахуванням поправочних коефiцiСФнтiв на знос та iндексацiСЧ. Саме з цiСФСЧ суми нараховуСФться ставка держмита, що сплачуСФться при укладеннi договору на вiдчуження житла.
Але у всiх вказаних нормативних актах йдеться саме про обчислення держмита, яке стягуСФться при посвiдченнi договору купiвлi-продажу житла, та нiде не обмежуСФться, власне, договiрна цiна житла. Вiдповiдно до ст. 228 ЦК УРСР можна зробити висновок, що договiрна цiна житла при його вiдчуженнi зараз законодавчими актами не СФ обмеженою.
Тому в самому договорi на вiдчуження житла цiна його може бути як нижчою, нiж оцiнка БТРЖ, так i бiльшою за неСЧ. Вона визначаСФться за взаСФмною згодою сторiн та вiдповiдно встановлюСФ цивiльно-правовий обовязок покупця щодо сплати продавцю певноСЧ грошовоСЧ суми.
Щодо самоСЧ методики оцiнки житла, яка здiйснюСФться БТРЖ, необхiдно зазначити, що зараз вона не СФ досконалою щодо визначення саме договiрноСЧ цiни житла. "асно кажучи, БТРЖ не стiльки оцiнюСФ ринкову вартiсть житла, скiльки вказуСФ вартiсть будiвництва. Саме ринкова вартiсть житла СФ найбiльш близькою до договiрноСЧ його цiни. Крiм вартостi будiвництва, ринкова цiна житла залежить вiд цiлого ряду показникiв