Здiйснення права на житло шляхом приватизацiСЧ
Информация - Юриспруденция, право, государство
Другие материалы по предмету Юриспруденция, право, государство
будь-який вiдомчий контроль (наприклад, Мiнiстерства юстицiСЧ, що контролюСФ дiяльнiсть нотарiату). До того ж, якщо навiть на бiржi й ведеться архiв документiв, виникаСФ проблема, де вiн буде зберiгатись у разi лiквiдацiСЧ бiржi та як у цьому випадку отримати дублiкат договору на вiдчуження житла, якщо втрачаСФться оригiнал.
Отже, вважаСФмо, що без дотримання вказаних вимог, що ставляться до нотарiату, не можна належно здiйснювати правочини з житлом. Введення для бiрж вимог, аналогiчних тим, якi ставляться до нотарiусiв, не СФ виходом. Адже це означаСФ лише продублювати нотарiат. Але навряд чи варто створювати те, що вже одного разу створене.
Щодо протирiччя укладання правочинiв вiдносно житла з сутнiстю бiржових торгiв. По-перше, бiржа - це органiзацiя, яка укладаСФ договори мiж членами бiржi. "асники та набувачi житла, як правило, не СФ ними. По-друге, бiржа iсторично i за своСФю природою призначена для продажу речей, що визначаються родовими ознаками. Крiм того, реСФстрацiя будь-яких правочинiв на бiржi повинна проводитись мiж членами бiржi. По-третСФ, iснуСФ певна процедура бiржових торгiв, зокрема покупцем може бути особа, яка запропонуСФ найвищу цiну. Як свiдчить практика, i ця умова здебiльшого не дотримуСФться. Нарештi, у свiтовiй практицi укладання договорiв на житло на бiржах не СФ поширеним, i це також варто взяти до вiдома.
Перевага ж укладання угод з житлом на бiржi для сторiн була донедавна у тому, що в нотарiальнiй конторi необхiдно було сплачувати державне мито у розмiрi пяти вiдсоткiв вiд вартостi житла вiдповiдно до Декрету Кабiнету Мiнiстрiв УкраСЧни Про державне мито вiд 21 сiчня 1993 р. При укладеннi договору на бiржi державне мито не стягувалося, а договiрна плата за послуги бiржi становила приблизно одну десяту вiдсотка вiд цiни договору. З урахуванням цього сторонам доводилося вибирати мiж бiльш квалiфiкованою юридичною допомогою нотарiуса i меншою сумою витрат при посвiдченнi правочину на бiржi.
Недотримання сторонами належноСЧ форми договору купiвлi-продажу житла веде до визнання правочину нiкчемним на пiдставi ст. 48 ЦК УРСР.
Сторони договору купiвлi-продажу житла
Сторонами договору купiвлi-продажу житла СФ продавець та покупець. Це можуть бути як юридичнi, так i фiзичнi особи. Сторони договору повиннi вiдповiдати загальним вимогам вiдносно СЧхньоСЧ право - та дiСФздатностi.
Вiдповiдно до ч. 1 ст. 2 Закону УкраСЧни Про правовий статус iноземцiв фiзичнi особи (громадяни УкраСЧни, iноземнi громадяни та особи без громадянства) на рiвних умовах мають цивiльнi права та обовязки1. Тобто обСФм правоздатностi цих осiб у цивiльно-правових вiдносинах однаковий, починаСФться з моменту народження та припиняСФться смертю такоСЧ особи. Правоздатнiсть сама по собi не породжуСФ для субСФкта цивiльнi права та не створюСФ громадянськi обовязки. Для цього особа повинна володiти дiСФздатнiстю, що настаСФ з повнолiттям (вiсiмнадцять рокiв) чи з моменту вступу в шлюб (ст. 11 ЦК УРСР). Наявнiсть у особи повноСЧ дiСФздатностi СФ однiСФю з необхiдних умов дiйсностi договорiв з житлом.
РЖншою умовою дiйсностi будь-якого договору СФ вiльне формування волi та свобода волевиявлення сторiн. Бiльше того, воля та волевиявлення особи, що укладаСФ договiр купiвлi-продажу житла повиннi спiвпадати. Якщо правочин укладений без намiру створити правовi наслiдки (уявний правочин) чи правочин укладений лише для того, щоб прикрити собою iнший правочин (удаваний правочин), це веде до визнання договору недiйсним. Тобто воля особи та вiдповiднi дiСЧ повиннi формуватись та виявлятись без стороннього впливу i бути спрямованi на виникнення саме тих результатiв, що обумовлюються в договорi при його укладеннi. Будь-який з факторiв, що впливаСФ на свободу волi особи та не дозволяСФ повною мiрою виявляти СЧСЧ, СФ пiдставою до визнання правочину недiйсним. Серед цих факторiв можна визначити важке матерiальне становище, хворобливий стан особи, омана, загроза, насильство тощо. Так, гостра нужда продавця у грошах, коли спостерiгаСФться дуже значна невiдповiднiсть мiж вартiстю речi та СЧСЧ цiною, даСФ можливiсть передбачати, що продавець не був цiлком вiльний, погоджуючись на продаж житла.
Свобода волевиявлення сторiн вiдносно укладення договору СФ необхiдною складовою договiрного процесу у багатьох розвинутих краСЧнах. Так, у французькому правi дiСФ правило, що зветься пороком згоди продавця, а розiрвання договору за цiСФю пiдставою зветься розiрванням у звязку iз збитковiстю. Ця iдея закрiплена в статтi 1674 французького Цивiльного кодексу. У нiмецькому Цивiльному укладеннi аналогiчна норма мiститься у статтi 138, де вказано, що правочин, який укладено проти добрих звичаСЧв, СФ нiкчемним. Зокрема, нiкчемним СФ правочин, за допомогою якого одна особа, користуючись потребою, легковажнiстю або недосвiдченiстю iншоСЧ, навмисно примушуСФ надати собi або третiй особi майнову вигоду. В римському правi за часiв Юстинiана припускалося розiрвання договору продажу нерухомостi у звязку iз збитковiстю бiльше, нiж на половину цiни. Як вiдмiчаСФ РДвген Годеме, для застосування теорiСЧ нужди потрiбно, щоб збиток терпiв продавець. Особа, що потребуСФ грошей, може бути вимушена продати навiть за дешеву цiну, але нiколи не буваСФ вимушена купувати. Якщо ж покупець заплатив велику цiну, СФдиний захист вiн маСФ знайти в теорiСЧ помилки, насильства або омани1. У цьому випадку, згiдно з цитованим джерелом, вiдбуваСФться порушення правила чесностi, що йде до нас ще з римського права, та розiрвання договору нео?/p>