Здiйснення права на житло шляхом приватизацiСЧ
Информация - Юриспруденция, право, государство
Другие материалы по предмету Юриспруденция, право, государство
. Зокрема це цiна житла, за яку його реально можна придбати. Вона залежить вiд географiчного мiiезнаходження в мiкромасштабi (центр або околиця) та в макромасштабi (обласний центр або селище); загального економiчного становища населеного пункту; етажностi будинку (середнi поверхи або перший чи останнiй); наявностi телефону i ремонту; загального планування будинку (звичайна або полiпшена); роздiльностi чи сумiсностi кiмнат та служб; вiддаленостi обСФктiв iнфраструктури, транспортних магiстралей; наявностi балконiв та пiдсобних примiщень; озелененостi району та вiдстанi вiд мiiь масового вiдпочинку; вiддаленостi вiд промислових пiдприСФмств тощо. Усе це не враховуСФться при оцiнцi житла в довiдцi-характеристицi БТРЖ. Але саме ринкова оцiнка вартостi житла переважно спiвпадаСФ з договiрною цiною. Адже остання СФ юридичним вiдображенням у договорi фактично здiйсненоСЧ покупцем продавцевi оплати. На жаль, оцiнка вартостi житла БТРЖ, яку потребують зараз нормативнi акти, не завжди спiвпадаСФ з цiною договору на вiдчуження житла. У пiдсумку реальна Цiна житла може бути як бiльшою, так i меншою тiСФСЧ, яка вказана в довiдцi-характеристицi БТРЖ. ВважаСФмо, бiльш досконалим було б проводити оцiнку вартостi житла БТРЖ з урахуванням прийнятих у свiтi методик, що наблизять таку оцiнку До реальноСЧ вартостi житла. Другий можливий варiант - довiряти оцiнку нерухомостi фахiвцям-оцiнювачам, iнститут яких практично вже сформований в УкраСЧнi.
Вiдсутнiсть цiни у договорi купiвлi-продажу житла вказуСФ на те, що договiр не укладено, оскiльки сторони не досягли згоди за однiСФю з iстотних умов цього договору - згоди про цiну житла.
До суттСФвих умов можуть бути вiднесенi також iншi умови, якщо на цьому наполягаСФ хоча б одна iз сторiн. Такими СФ, наприклад, строк звiльнення житлового примiщення або умова щодо порядку сплати грошей покупцем (з розстроченням чи вiдстроченням платежу) тощо.
Форма договору купiвлi-продажу житла
Форма будь-якого договору взагалi та купiвлi-продажу зокрема СФ необхiдною умовою, якоСЧ повиннi дотримуватися сторони. Ст. 227 ЦК УРСР встановлюСФ, що договiр купiвлi-продажу житлового будинку повинен бути нотарiально посвiдчений, якщо хоча б однiСФю iз сторiн СФ фiзична особа. Недотримання цiСФСЧ вимоги веде до недiйсностi договору за ст. 47 ЦК УРСР. Договiр купiвлi-продажу житлового будинку маСФ бути зареСФстрований у виконкомi мiiевоСЧ Ради.
Отже, нотарiальне посвiдчення правочинiв з житлом СФ необхiдним. Переваги та необхiднiсть нотарiального посвiдчення виявляються у тому, що нотарiус:
- по-перше, СФ уповноваженою державою особою та надаСФ договору юридичноСЧ вiрогiдностi;
- по-друге, маСФ вiдповiдну юридичну квалiфiкацiю та спроможний на високому професiйному рiвнi допомогти сторонам укласти такий договiр;
- по-третСФ, маСФ досвiд правозастосувальноСЧ дiяльностi, що позитивно впливаСФ на надiйнiсть договору, що ним засвiдчуСФться.
Нотарiус розяснюСФ сторонам наданi ним права, покладенi на них обовязки, а також правовi наслiдки угоди; засвiдчуСФ пiдписи сторiн; виявляСФ волю одного з подружжя щодо можливостi розпорядження нерухомiстю iншим з подружжя: перевiряСФ дiСФздатнiсть сторiн та свободу СЧх волевиявлення тощо.
У звязку з юридичною складнiстю правочинiв з житлом дiяльнiсть нотарiуса СФ незамiнною та важливою. До того ж вiдповiдно до Закону УкраСЧни Про нотарiат дiяльнiсть нотарiуса контролюСФться Мiнiстерством юстицiСЧ, що сприяСФ суворiй вiдповiдностi нотарiальних дiй вимогам нормативних актiв. Вiдмова нотарiуса у здiйсненнi нотарiальноСЧ дiСЧ, повязаноСЧ з укладенням договору на вiдчуження житла, може бути оскаржена в судовому порядку. У разi необТСрунтованостi вiдмови суд зобовязуСФ нотарiуса виконати нотарiальну дiю.
Посвiдчення договорiв про вiдчуження житла здiйснюСФться за мiiем знаходження такого майна, що визначаСФться статтею 53 Закону УкраСЧни Про нотарiат. Це пояснюСФться необхiднiстю здiйснення дiй супутнiх вiдчуженню, серед яких: проведення технiчноСЧ iнвентаризацiСЧ житла, перевiрка заборон на його вiдчуження, перевiрка права власностi на житло, сповiщення учасникiв частковоСЧ власностi про право переважноСЧ купiвлi, дотримання iнтересiв неповнолiтнiх дiтей та iнших дiй, якi доцiльно здiйснювати саме за мiiем знаходження житла.
Поряд з нотарiальним посвiдченням договорiв на вiдчуження житла на практицi зустрiчаСФться укладення цих договорiв на товарнiй бiржi. Пiдставою до цього стала ст. 15 Закону УкраСЧни Про товарну бiржу2, ст. 9 Житлового кодексу УкраСЧни; п. 49 РЖнструкцiСЧ про порядок вчинення нотарiальних дiй нотарiусами УкраСЧни.
Але практика укладання бiржових правочинiв в УкраСЧнi показала, що на бiржах не завжди в достатнiй мiрi забезпечуються вимоги щодо належного документального супроводження правочинiв з житлом. Так, зареСФстрований 25.01.95 р. Харкiвською унiверсальною бiржею договiр купiвлi-продажу будинку за копiСФю свiдоцтва про право власностi на нього не був зареСФстрований у виконкомi мiiевоСЧ Ради народних депутатiв. Внаслiдок цього стався повторний продаж будинку через нотарiальну контору за оригiналом правовстановлюючих документiв.
Бiржовi правочини, якi стають згодом предметом судового розгляду, на наш погляд, можливi тому, що до працiвникiв бiржi не висуваються жорсткi вимоги щодо освiти та досвiду роботи. У нотарiусiв це пiдтверджуСФться вiдповiдним дипломом i лiцензiСФю. Крiм того, на бiржах не ставляться суворi вимоги до ведення архiвiв документiв, вiдсутнiй