Правовое регулирование способов отчуждения жилых помещений в собственность
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
ь (п. 3 ст. 424 ГК).
В этой связи вызывает возражение утверждение И.В. Елисеева о том, что указание цены договора мены в денежных единицах необязательно. Ведь ценой товара в этом договоре является другой товар, передаваемый взамен. Поэтому, определив предмет договора, стороны тем самым определяют и его цену (в натуральном выражении). Такая позиция входит в противоречие с положением ст. 568 ГК, регулирующим обмен неравноценными товарами.
Договором может быть предусмотрено, что передача товара одной стороной предшествует взаимному предоставлению имущества другой стороной (ст. 569 ГК). В последнем случае правоотношение складывается как длящееся, и обязательство считается исполненным в полном объеме в момент передачи жилого помещения последнему контрагенту по сделке.
Ю.В. Романец, анализируя временный разрыв между встречной передачей равноценного имущества,- утверждает, что ...если договором мены предусматривается предоставление одной из сторон отсрочки передачи товара, в правоотношение мены вплетается обязательство коммерческого кредитования. Поскольку в основе формирования договоров мены и коммерческого кредита лежат различные, непересекающиеся классификационные признаки, нормы о коммерческом кредите могут применяться к обязательству мены. При этом автор основывает свою позицию на нормах ст. 823 ГК, регулирующих коммерческий кредит. Но такой вид кредита предусмотрен лишь теми договорами, предметом которых выступают либо денежные суммы, либо вещи, определяемые родовыми признаками. Ввиду того, что недвижимость является индивидуально-определенной вещью, нормы коммерческого кредита на мену недвижимыми вещами, в том числе жилыми помещениями, не могут распространяться.
Исполнение договора мены обеими сторонами предполагает одновременный переход права собственности на переданное имущество, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 570 ГК).
Закон устанавливает специальное правило в отношении недвижимости, согласно которому переход права собственности на такое имущество возникает с момента регистрации перехода права собственности. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ по этому поводу отметил, что ...для каждой стороны по договору мены моментом перехода права собственности при обмене недвижимым имуществом является регистрация ею прав на полученную недвижимость независимо от того, произведена ли такая регистрация другой стороной. Это положение применимо и к отношениям участников сделки в случае, если обмениваемая недвижимость находится на территории различных регистрационных округов. Переход права на каждый объект в отдельности регистрируется соответствующим органом, осуществляющим государственную регистрацию, на территории которого расположена данная недвижимость.
Среди норм договора купли-продажи, распространяющихся на мену, закон называет преимущественное право покупки (п. 5 ст. 250 ГК). В пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. № 8 О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации отмечено, что заключение сделок мены возможно лишь при согласии всех участников общей собственности. Применение указанного правила представляется довольно спорным, поскольку особенность договора мены, позволившая выделить его в отдельный вид, как раз и заключается в предмете обязательства.
Согласно ст. 250 ГК при отчуждении (мене) доли в праве общей собственности на жилое помещение преимущественное право приобретения этой доли (имущественного права) имеют участники общей собственности. В связи с этим возникает вопрос, каким образом сособственники отчуждателя могут воспользоваться принадлежащим им преимущественным правом по сравнению с третьими лицами? По справедливому замечанию Ю. Буйновой, ...не ясно, должно ли лицо, желающее реализовать свое преимущественное право покупки, приобрести отчуждаемую долю, уплатив за нее денежную сумму, равную той цене, которую стоит товар, предлагаемый третьим лицом в обмен (в таком случае имеет место уже не мена, а купля-продажа), или это лицо должно предложить такой же точно товар или аналогичный. Если исходить из второго предположения, то нельзя забывать, что имущественное право на жилье, передаваемое в качестве встречного предоставления, может быть либо равнозначным, либо неравнозначным (отдельный объект). Как известно, предмет мены выражает не- меновую, а потребительскую стоимость. В этих условиях удовлетворить требования (например, площадь помещения, этажность, материал стен, отдаленность от места работы и пр.), предъявляемые участником общей собственности, отчуждающим долю, ко встречному имуществу, достаточно сложно.
Жилое помещение является индивидуально-определенной вещью, что практически не дает возможности лицу, имеющему преимущественное право, предложить аналогичный предмет договора мены. Поэтому как следствие реализации субъектом преимущественного права покупки мена все же будет трансформироваться в куплю-продажу. Такая мера служит ничем не оправданным ограничением прав собственника, отчуждающего долю. Кроме того, данное правило нежизнеспособно, оно ...существует скорее формально, чем реально.
Таким образом, п. 5 ст. 250 ГК, регулирующий преимущественное право покупки при совершении договора мены, не соответствует положению п. 2 ст. 567 ГК, где закреплено, что к договору мены применяются нормы гл. 30 ГК в части, не противоречащей существ