Правовое регулирование способов отчуждения жилых помещений в собственность
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
µния - с моментом подписания сторонами передаточного акта.
У. Маттеи подчеркивает, что передача вещи - это ...извлечение выгоды из уступки права собственности на данное имущество и его перехода, возмездно или безвозмездно, к кому-либо еще, кто становится таким образом новым собственником данного имущества. Поэтому в период от момента фактической передачи имущества до момента государственной регистрации перехода права собственность выбывает из юридического оборота.
Следовательно, под отчуждением имущества необходимо понимать форму его передачи от одного лица к другому, которое может быть осуществлено посредством различных гражданско-правовых договоров и по иным основаниям.
Буквальное толкование нормы п. 2 ст. 223 ГК дает повод к предположению о том, что право собственности у приобретателя вещи возникает с момента регистрации сделки об отчуждении имущества. Но такой вывод не согласуется с нормами, регламентирующими совершение сделок с недвижимостью. По-видимому, законодатель вложил сюда иной смысл - регистрации подлежит переход права собственности, основанный на договоре об отчуждении. Кроме того, оговорка, содержащаяся в п. 2 указанной статьи, если иное не установлено законом лишена смысла. Право собственности у приобретателя по сделкам, связанным с отчуждением недвижимости, всегда возникает с момента регистрации перехода права. Это правило применяется также, если переход права регистрируется на основании решения суда (ст. 28 Закона о регистрации).
Таким образом, для устранения противоречий в нормах ГК, регулирующих момент возникновения права собственности у приобретателя по договору, целесообразно внести изменение в п. 2 ст. 223 ГК, изложив его в следующей редакции: В случаях, когда переход права собственности подлежит государственной регистрации, данное право у приобретателя возникает с момента такой регистрации.
Момент перехода права собственности на недвижимость зависит и от характера самой сделки. Если договор является реальным, то регистрация сделки всегда сопряжена с регистрацией перехода права собственности. К таким договорам относится рента (ст. ст. 583, 584 ГК). По консенсуальным договорам - купля-продажа жилого помещения, мена, дарение (дарение в будущем) - переход права собственности может, как совпадать с регистрацией сделки, так и следовать за ней. В последнем случае сделка существует в отрыве от права собственности приобретателя на отчуждаемое имущество. Право сохраняется за отчуждателем до наступления обусловленных договором обстоятельств. Причем закон не устанавливает определенных сроков для такого существования. В юридическом составе будет отсутствовать конечный элемент - административный акт, имеющий правоукрепляющее значение. Как указывает Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не может быть основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости. В связи с тем, что между сторонами возникло обязательство, покупатель до государственной регистрации перехода права собственности не вправе распоряжаться имуществом по сделке. Продавец также не вправе распоряжаться им, так как оно служит предметом исполненного продавцом обязательства, а покупатель выступает его законным владельцем.
Существует мнение о том, что сделка никогда не должна регистрироваться без одновременной регистрации права, поскольку обязательная регистрация предусмотрена законодательством только для сделок, в результате которых изменяется правовой статус недвижимости, т. е. эти сделки направлены на возникновение права или обременения права. Такая позиция представляется необоснованной, так как п. 13 Инструкции о государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения предусматривает одновременную регистрацию при наличии соответствующих условий договора и волеизъявлений сторон, выраженных в заявлениях.
В юридической литературе остается спорным вопрос о применении, так называемой, двойной регистрации - регистрации сделки и регистрации по ней перехода права собственности. Как отмечает Н.А. Сыродоев: Система регистрации прав поглощает регистрацию сделок, делает ее ненужной, ибо документ, выражающий содержание сделки, обязательно присутствует при регистрации прав. С одной стороны, слова автора достаточно убедительны. С другой стороны, регистрация сделки свидетельствует о возникновении обязательственных отношений, о которых третьи лица могут узнать лишь через применение публичного юридического акта. Кроме того, при регистрации сделки проводится ее юридическая экспертиза, включающая в себя проверку законности сделки и наличие всех существенных условий. Отсутствие такой регистрации, особенно сделок, не требующих нотариального удостоверения, неминуемо приведет не только к значительному росту судебных споров по факту заключения сделок, но и к возможным злоупотреблениям в этой области. Неудивительно поэтому, что законодатель особо подчеркнул необходимость государственной регистрации договора продажи жилых помещений (п. 2 ст. 558 ГК), приобретателем которых в подавляющем большинстве случаев являются граждане. Государственная регистрация сделки служит гарантией перехода права собственности к приобретателю, она предостерегает отчуждателя от заключения других сделок с указанным имуществом в пользу третьих лиц. Следовательно, отсутству