Правовое регулирование способов отчуждения жилых помещений в собственность
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
рационного учета себя и сына, в июле этого же года продал квартиру В.Н. Максимовой, удостоверив договор купли-продажи у нотариуса. Согласия в отделе образования администрации Октябрьского района на совершение сделки он не получал. Такого согласия не потребовал и нотариус, поскольку ему была представлена справка жилищного органа о том, что в квартире никто не зарегистрирован и не проживает. Представитель нотариуса О.Э. Гнатенко в судебном заседании показал, что нотариус ...не знал и не мог знать о правах Д.Д. Перекрёстова на спорную квартиру. Однако, как указано в материалах дела, при осмотре личного паспорта Д.О. Перекрёстова в графе Дети имелась отметка о несовершеннолетнем ребенке продавца.
Т.Ю. Перекрёстова пояснила, что обратилась в отдел образования после того, как узнала о заключенной сделке, нарушающей интересы сына. Поэтому просит признать ее недействительной. Д.О. Перекрестов признал исковые требования. Свидетель Л.П. Шилова подтвердила, что ответчик хотел отдать часть денег от реализации квартиры ребенку, так как последний имел на нее право.
Суд, исходя из положения ст. 20 ГК, согласно которому местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, признается место жительства их родителей, ст. 65 СК, в силу которой место жительства детей при раздельном проживании родителей устанавливается их соглашением, ст. 292 ГК, а также требований Письма Минобразования РФ от 9 июня 1999 г. № 244/26-5 О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних, признал сделку купли-продажи квартиры недействительной с применением правил о двухсторонней реституции.
Но статья 20 ГК соотносит место жительства несовершеннолетнего с местом жительства его законных представителей. Бывшие супруги Перекрёстовы проживали порознь. В случае раздельного проживания родителей место жительства ребенка определяется местом жительства того из родителей, с кем прописан ребенок. Место жительства ребенка является местом жительства одного из родителей, но не обоих родителей одновременно. В этой связи возникает вопрос: сохранял бы несовершеннолетний право на отчуждаемую квартиру, если после развода родителей и на момент заключения сделки он был бы зарегистрирован по месту жительства матери?
Статья 292 ГК, которой также руководствовался суд, корреспондирует исключительно к правам членов семьи собственника, проживающих в принадлежащем ему жилом помещении, а не к правам бывших членов семьи. Помимо этого, указанное Письмо Минобразования РФ, во-первых, носит рекомендательный характер. И, во-вторых, рассматривает вопросы, связанные ...с отчуждением жилой площади, заключением, а также изменением всевозможных договоров, косвенно или напрямую затрагивающих законные права и интересы несовершеннолетних, проживающих в семье либо лишенных родительского попечения и помещенных в государственные учреждения любых форм собственности на полное государственное обеспечение, а также выпускников данных учреждений..., являющихся ...собственниками, сособственниками, членами семьи собственника жилого помещения.... Иными словами, содержание Письма могло распространяться на несовершеннолетних-бывших членов семьи прежнего собственника лишь постольку, поскольку права граждан до наступления совершеннолетия вообще находятся под особой защитой государства. Следовательно, совершенная Д.О. Перекрёстовым сделка на тот момент прямо не нарушала закон ввиду пробела в нем по этому вопросу, но в определенной мере затрагивала права третьего лица.
Как известно, любое право порождает и обязанности. В соответствии с жилищным законодательством члены семьи прежнего собственника, бывшие члены семьи прежнего собственника, а также сам прежний собственник обязаны использовать жилье, в котором они проживают после заключения последним договора купли-продажи, по целевому назначению, вносить установленные платежи. Вопрос об оплате должен решаться по соглашению с покупателем либо в судебном порядке, в результате чего новый собственник обязан заключить договор найма жилого помещения. Так, истец С-к приобрел жилой дом у ответчика Б-ва. Последний, не желая выселяться из домовладения, предъявил встречный иск о понуждении нового собственника заключить договор найма. Суд пришел к выводу, что исковые требования о выселении ответчика незаконны, так как в п. 6 договора купли-продажи домовладения отражено, что ответчик вправе проживать в отчуждаемом помещении. В связи с этим иск о выселении Б-ва не подлежит удовлетворению, но ввиду того, что ответчик не относится к членам семьи нового собственника, для его проживания необходимо оформления договора найма жилого помещения. Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда своим определением обязала стороны заключить договор.
Норма ст. 558 ГК Особенности продажи жилых помещений, помимо членов семьи прежнего собственника жилого помещения, адресована также иным гражданам, сохраняющим ...в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением.... К таковым будут относиться, в частности, отказополучатель, получатель ренты, права которых в известной степени стесняют, затрудняют права собственника. И.А. Емелькина, рассуждая лицах, которые в силу закона вправе проживать в жилом помещении пожизненно после его отчуждения собственником по договору купли-продажи, считала, что покупатель не может заключать с ними договор найма. Наем - обязательство срочное. Она предлагала урегулироват?/p>