Правовое регулирование способов отчуждения жилых помещений в собственность
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
о супруга на совершение другим сделки по распоряжению совместно нажитым недвижимым имуществом (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ (далее - СК));
2)доверенность на отчуждение недвижимости, выданная в порядке передоверия (п. 3 ст. 187 ГК).
В результате совершения такой сделки не происходит, собственно, отчуждение недвижимости, но она необходима либо способствует заключению основной сделки по распоряжению имуществом. В некоторых случаях при ее отсутствии основная сделка может быть признана недействительной (например, ч. 2 п. 3 ст. 35 СК). Чаще всего закон, закрепляя форму акцессорных сделок, использует способ императивного воздействия.
ГК не ставит форму доверенности в порядке передоверия в зависимость от формы доверенности, на основании которой она выдана. Норма, регулирующая дополнительное отношение, императивная (п. 3 ст. 187 ГК). Однако закон соотносит форму доверенности (как основной, так и в порядке передоверия) с формой сделок, на которые распространяется правило об обязательном нотариальном удостоверении. Об этом гласит положение ст. 185 ГК, согласно которому доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Ввиду того, что законодатель умолчал о форме доверенности на заключение сделок в простой письменной форме, норму ст. 185 ГК следует признать диспозитивной. Хотя на практике при совершении сделок с недвижимостью в простой письменной форме орган по государственной регистрации требует представления нотариально удостоверенной доверенности. В этом случае учреждение юстиции применяет правило п. 4 ст. 16 Закона о регистрации, где закреплено, что представитель физического лица, кроме документа, удостоверяющего личность, предъявляет также нотариально удостоверенную доверенность. Данная норма, как следует из ее толкования, распространяется на все сделки, независимо от формы их совершения. Поэтому здесь необходимо говорить о несоответствии норм гражданского права, содержащихся в специальном законе, нормам ГК (ч. 2 п. 2 ст. 3 ГК). Исходя из особенностей сделок с недвижимым имуществом, требование Закона о регистрации по этому поводу совершенно оправданы. Это обусловлено тем, что при государственной регистрации сделки, заключенной в простой письменной форме с участием представителей сторон, подлинная воля самих участников договора не проверяется. Издаваемый нотариусом акт носит характер общественного доверия и удовлетворяет интересы частных лиц, придавая уверенность в законности совершаемых действий.
Полагаем, что п. 2 ст. 185 ГК, где установлено, что доверенности от имени юридического лица на совершение сделок в любой форме, выдаются за подписью руководителя или иного лица, уполномоченного на это учредительными документами, вошел в явное противоречие с пунктом 5 указанной статьи. По-видимому, законодатель руководствовался тем обстоятельством, что доверенность от имени юридического лица скрепляется его печатью, то есть к форме сделки применяется дополнительное требование. Наличие воли признается очевидным. Исходя из нормы п. 5 ст. 185 ГК, можно сделать вывод о том, что для выдачи, предположим, доверенности на заключение договора ренты достаточно лишь подписи руководителя юридического лица, которое выступает в качестве плательщика ренты. Но закон не приравнивает такие доверенности к нотариально удостоверенным (п. 3 ст. 185 ГК).
Подобная коллизия недопустима. Для выявления подлинной воли представляемого важно, чтобы все доверенности, выдаваемые на совершение сделок с недвижимостью, имели обязательное нотариальное удостоверение. В этой связи представляется целесообразным внести изменения в ст. 185 ГК:
- изложить пункт 2 в следующей редакции: Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы и (или) государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена за исключением случаев, предусмотренных законом;
- доверенности от имени юридических лиц приравнять к нотариально удостоверенным. Для этого следует исключить пункт 5 из данной статьи и дополнить пункт 3 подпунктом пятым, изложив его в редакции пункта 5.
В соответствии с подп. 2 п. 2 ст. 163 ГК добровольное нотариальное удостоверение имеет место по соглашению сторон, хотя бы по закону для сделок такого вида эта форма не требовалась. Законодатель здесь придерживается принципа: для действительности договоров особая форма требуется только тогда, когда она предписана законом. К числу таких сделок относятся, в частности, договоры по отчуждению жилых помещений. В настоящее время наиболее популярным способом оформления договоров как раз является простая письменная форма, или, так называемые, частные акты. Порядок придания договору этой формы значительно проще, чем при нотариальном удостоверении. В содержании договора также должны быть отражены все существенные условия, касающиеся определенного вида сделок.
Норма ст. 434 ГК закрепляет способы составления договоров. При этом договор признается заключенным в письменной форме, если соглашение контрагентов достигнуто путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи (п. 2 ст. 434 ГК). Поскольку ст. 574 ГК не содержит прямых указаний о необходимости заключения договора дарения путем составления одного документа, можно предположить следующее. Если стороны заключили договор по поводу жилого помещения путем обмена документами, с помощью, на