Правовое регулирование способов отчуждения жилых помещений в собственность
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
личие в жилых помещениях летних помещений. С введением Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) такие факты стали вызывать большую путаницу, так как вносимая информация должна обладать подлинной достоверностью. Так, по договору на приватизацию жилого помещения от 12 апреля 1993 г., заключенному между Саратовским отделением Приволжской железной дороги и З.И. Яковлевой, в собственность последней передавалась двухкомнатная квартира по адресу: г. Саратов, площадь Кирова, д. 8, кв. 266. Согласно плану от 22 марта 2000 г., представленному на государственную регистрацию, в приватизируемом жилом помещении имелся балкон. Однако в п. 2 договора площадь балкона не была отражена, как не была отражена и полезная площадь квартиры (эти сведения обязательны для идентификации объекта). Вместо полезной указана общая площадь без понижающего коэффициента, применяемого для балконов, то есть не проводилось различие между полезной и общей площадью.
Особое значение данные понятия приобретают в договорах о долевом участии в строительстве жилых помещений. Например, по договору долевого участия в строительстве жилого дома по улице Зарубина № 16 от 4 июня 1998 г. между ООО Геотехника-ФИН (ответчик) и СЮ. Наховой (истец) первый должен передать по окончании строительства право собственности на двухкомнатную квартиру общей площадью 52,07 кв. м, жилой площадью 29,05 кв. м, что составляет 4/1000 долей от общей полезной площади всего дома (п. 2.1 договора). Дольщик в свою очередь обязан уплатить стоимость общей площади квартиры - 114 тыс. 554 руб. из расчета 2 тыс. 200 руб. за 1 кв. м. Предметом иска было взыскание с ответчика излишне оплаченных денежных средств за переданную квартиру, неустойки, а также компенсации морального вреда, вызванного нарушением срока начала ввода дома в эксплуатацию. В ходе судебного заседания выяснилось, что при оформлении документов в органах БТИ и органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество на территории Саратовской области, реальная (полезная) площадь квартиры определена в 47,2 кв. м, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права. Но еще в ходе досудебной подготовки дела к разбирательству техником БТИ произведен повторный обмер, которым установлена подлинная площадь квартиры без учета лоджии 47,6 кв. м, с учетом лоджии с применением коэффициента 0,5 -50,6 кв. м.
Ответчик признал факт передачи истице квартиры меньшей площади, чем предусмотрено договором. Представитель ООО Геотехника-ФИН пояснил, что согласно п. 2.1 договора площадь квартиры исчислялась по предварительному плану; строительство дома производилось по действующим нормам и правилам, которые допускают разницу между фактической и проектной площадями. Следовательно, передаваемое жилое помещение отвечало условиям договора. Поэтому, исходя из реальных размеров построенной квартиры, ответчик готов выплатить разницу с процентами на основании ст. 395 ГК в размере 3 тыс. 641 руб. 48 коп. (52,07 - 50,6 = 1,47 кв. м). Факт несвоевременного ввода дома в эксплуатацию в судебном заседании не подтвержден.
Решением суда иск СЮ. Наховой частично удовлетворен путем взыскания с ответчика излишне оплаченных денежных средств в размере 3 тыс. 641 руб. 48 коп. В остальной части исковых требований отказано. Решение суда первой инстанции не обжаловалось и не опротестовывалось.
Домовладение, чаще всего представляющее собой индивидуально-определенный предмет сделки по отчуждению, должно содержать размеры всех строений на данном земельном участке и размер самого участка, что отражается в техническом паспорте. В связи с этим важное значение также приобретает подсчет жилой и полезной площадей дома. В жилую площадь кроме жилых комнат могут входить чердаки, если они не только отапливаются, используются в качестве жилых, но и соответствуют санитарно-техническим требованиям. Жилой дом также включает в себя пристройки: жилые пристройки, кухни, сени, тамбур и пр. Под пристройкой понимается часть строения, расположенная вне контура его капитальных наружных стен, являющаяся вспомогательной по отношению к строению и имеющая с ним одну (или более) капитальных стен. В пристройке может и не быть внутреннего сообщения с основным строением. Если пристройка отапливаемая, то ее площадь учитывается в составе жилой площади помещения; полезная площадь исчисляется путем сложения суммы жилой площади и суммы остальных пристроек.
Для предмета сделок по отчуждению разграничение понятий жилой, полезной и общей площади приобретает важное значение не только по причине индивидуализации жилого помещения, но и для его качественной характеристики. Кроме того, эти параметры влияют на определение размера оплаты жилья и коммунальных услуг.
Граждане несут определенное бремя содержания и пользования принадлежащего им жилого помещения, которое распространяется в равной мере как на собственников, так и на нанимателей при наличии некоторых особенностей. Все платежи производятся в прямой зависимости от площади занимаемого ими помещения. Следует отметить, что существует общее правило, касающееся обеих категорий субъектов: жилищные услуги (плата за наем, оплата жилья, плата за услуги технического обслуживания) и отопление оплачиваются независимо от факта проживания в жилом помещении. Так, пунктом 3 ст. 672, ст. 678 ГК предусмотрена обязанность нанимателя вносить плату за жилье и коммунальные услуги. Обязанность собственника по содержанию его имущества регулирует