Правовое регулирование способов отчуждения жилых помещений в собственность
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
?ности она состоит из:
а)жилых комнат, то есть конструктивно обособленных неделимых функциональных частей, площадь которых учитывается в составе жилой площади квартиры;
б)подсобных помещений, или нежилых, предназначенных для гигиенических либо хозяйственно-бытовых нужд проживающих: ванная, санузел, кухня, кладовая, встроенный шкаф, передняя, внутриквартирный холл, коридор (такие помещения в коммунальной квартире называются местами общего пользования);
в)летних помещений, служащих для отдыха в летнее время и солнцезащиты, балкона и (или) лоджии. Балкон - выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка. Лоджией называется перекрытое и огражденное в плане с трех сторон помещение, открытое во внешнее пространство. Эти помещения встречаются чаще всего, намного реже - веранды и террасы, которые присущи также индивидуальным жилым домам;
г)веранды - застекленного неотапливаемого помещения, пристроенного к зданию или встроенного в него;
д)террасы, то есть открытой пристройки к зданию в виде площадки для отдыха, которая может иметь крышу, размещаться на земле или над нижерасположенным этажом;
е)холодной кладовой - составной части квартиры, размещающейся в ее неотапливаемом объеме; площадь кладовой не может превышать 2 кв. м.
Назначение вспомогательных помещений предусматривается проектом и утверждается в административном порядке. В процессе эксплуатации квартиры пользователи вправе изменить функциональное назначение подсобных помещений, в том числе в надлежащем порядке произвести перепланировку и реконструкцию. Появившиеся в последнее время такие вспомогательные помещения как мансарда и мезонин, как правило, используются для проживания. В дореволюционной практике переписей размер квартир рассчитывался по количеству комнат, а показателем жилищных условий служило число жителей на одну комнату. Впервые вопрос об основном признаке для характеристики жилищных условий населения возник в 1923 г., в связи с чем был применен новый измеритель для подсчета размеров квартир - размеры жилой площади.
Жилая площадь квартиры зависит от количественного состава жилых комнат и исчисляется как сумма площадей жилых комнат. Это - площадь главного назначения. Полезная площадь квартиры представляет собой сумму площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас, холодных кладовых и тамбуров. Действующие строительные нормы предусматривают также общую площадь квартиры, в которую входит суммарная площадь жилых и подсобных помещений квартиры с учетом лоджий, балконов, веранд, террас. Однако при подсчете общей площади площадь летних помещений учитывается с понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых 1,0. Отсутствие в квартире летних помещений означает, что общая площадь совпадает с полезной.
В том случае, если жилое помещение имеет утепленную террасу или веранду, представляется правильным включать площади указанных помещений не в жилую, как считают авторы книги Статистика жилищного и коммунального хозяйства, а в полезную площадь. Такие помещения выполняют иную функцию (удобство, комфорт). Наличие отопления не выступает в качестве основного признака, по которому их следует отнести к жилым. В то же время это обстоятельство сказывается при подсчете платы за отопление. Так, в Методике планирования, учета и калькулирования себестоимости услуг жилищно-коммунального хозяйства (далее - Методика планирования и калькулирования услуг) закреплено, что для определения платы за отопление в расчете на 1 кв. м жилья полезная площадь жилого помещения устанавливается как суммарная площадь отапливаемых жилых помещений и нежилых помещений без учета балконов, веранд, холодных кладовок и других неотапливаемых помещений.
Вопрос о том, какие комнаты следует включать в жилую площадь, - довольно спорный. И.И. Андрианов к подобным помещениям причисляет ...кухни (если их несколько в помещении) с постоянными очагами и без оборудования раковинами; полутемные и темные комнаты. Л.М. Пчелинцева утверждает, что площадь ...темных комнат (кладовок) не входит в жилую площадь квартиры. Полагаем, что вопрос о статусе темных комнат необходимо решать с позиции, может ли такое помещение быть самостоятельным предметом договора. Проживание граждан в подобном жилье обусловлено рядом причин, но оно не является отдельным предметом сделок. Пункт 34.5 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда запрещает производить перепланировку квартир, ухудшающую условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, в том числе влекущую устройство комнат площадью менее 9 кв. м или шириной менее 2,25 кв. м. Кроме того, в п. 3 Положения учета жилищного фонда, в соответствии с которым органы БТИ осуществляют свою деятельность, в том числе производят обмер жилых помещений, отсутствует положение о включении темных комнат в жилую площадь квартиры. Поэтому на практике они учитываются непосредственно как кладовые, площадь которых входит в полезную площадь квартиры. В связи с этим, соглашаясь с мнением Л.М. Пчелинцевой, считаем, что даже при наличии в темной комнате отопительных приборов, целесообразно ее площадь включать в отапливаемую (полезную) площадь целой квартиры, а не в жилую.
Длительное время в официальных документах (в частности, в договорах на приватизацию жилого помещения) ставился знак тождества между полезной и общей площадью, несмотря на на