Правовое регулирование способов отчуждения жилых помещений в собственность
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
ся нормой ст. 210 ГК, согласно которой указанные платежи производятся лицом по общему правилу с момента возникновения его права собственности. Поскольку это право возникает с момента государственной регистрации, то и начало бремени содержания также исчисляется с этого же момента. Однако по договору отчуждения жилого помещения может быть предусмотрено иное.
В зависимости от вида помещения производится плата за жилье. Например, плата за жилое помещение в государственном и муниципальном жилищном фонде взимается, исходя из ставок, устанавливаемых на 1 кв. м общей площади. В коммунальных квартирах - на 1 кв. м жилой площади. Плата в общежитиях подразделяется на две категории:
а)при поквартирном заселении - по ставкам, установленным на 1 кв. м общей площади;
б)при покомнатном заселении и в случае предоставления места в общежитие - на 1 кв. м жилой площади.
Пункт 5 ст. 15 ЖК, закрепляя понятие общей площади, исключает из нее площадь балконов, лоджий, веранд, террас. Несмотря на то, что такое определение не согласуется с действующими строительными нормами и правилами, законодатель исходил из того, что наличие этих помещений не влияет, в частности, на степень нуждаемости граждан при постановке их на учет в качестве таковых. Однако, размер жилой, полезной и общей площадей является обязательным признаком, индивидуализирующим жилое помещение как предмет сделки по отчуждению. Эти признаки не только влияют на цену жилого помещения, закрепленную в ст. 555 ГК в качестве существенного условия договора купли-продажи, но и определяют объем бремени собственности жилого помещения, появившегося в результате сделок по его отчуждению.
В соответствии с Положением учета жилищного фонда размер общей площади служит критерием исчисления социальной нормы площади жилья. Федеральный стандарт социальной нормы площади жилья подсчитывают, основываясь на следующих нормах обеспеченности населения жильем: 18 кв. м общей площади жилья на 1 члена семьи, состоящей их трех и более человек; 42 кв. м - на семью из двух человек; 33 кв. м - на одиноко проживающих граждан. В субъектах Федерации социальная норма площади жилья может быть уменьшена из расчета обеспеченности жильем конкретного субъекта. Эти нормы распространяются также на жилые помещения, расположенные в домах государственного и муниципального жилищного фонда. К общежитиям применяется другой стандарт - 6 кв. м жилой площади на одного человека (семьям предоставляются изолированные помещения). Неслучайно поэтому базовыми данными для внесения сведений в ЕГРП выступают общая и жилая площади помещения. В перечень таких обязательных сведений целесообразно было бы ввести и полезную площадь, поскольку ее размер имеет значение, в частности, для величины оплаты за отопление жилого помещения, что также в определенной мере отражает качественные характеристики предмета сделки.
При этом существует дифференцированный подход к ставкам оплаты жилья по договору найма в домах государственного и муниципального жилищного фонда, ставкам услуг технического обслуживания для собственников жилья и ставкам некоторых коммунальных услуг (например, отопления). Так, оплата начисляется за 1 кв. м общей площади двумя способами:
- для площади жилья в пределах социальной нормы;
- для площади жилья, превышающей социальную норму площади жилья (ставки повышенные).
Такая оплата производится в большинстве регионов РФ. В Кемеровской области наниматели и собственники жилья оплачивают издержки по содержанию сверхнормативной площади жилья в 100 % объеме (исключение составляют пенсионеры и инвалиды). В Нижнем Новгороде - более мягкая схема: к социальной норме добавлена квота - 20 дополнительных метров на семью. Оплачиваются только метры, превышающие эту квоту. Федеральный стандарт социальной нормы площади жилья был установлен в 1997 г. органами государственной власти Российской Федерации.
Согласно Положению о порядке предоставления гражданам субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 2 августа 1999 г. № 887 О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения гарантированы субсидии в безвозмездной форме гражданам, проживающим в домах, относящихся к жилищному фонду независимо от формы собственности, включая общежития. Однако граждане, сдающие жилье в поднаем, утрачивали право на нее. Распределение субсидий осуществлялось пропорционально платежам за жилье и коммунальные услуги в соответствии с платежным документом.
Статья 288 ГК, ст. 17 ЖК прямо называет целевое назначение жилых помещений: предназначено для личного проживания граждан и проживания членов семьи, использование для нужд промышленного характера запрещается. Пункт 9 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. № 8 в редакции постановления Пленума от 21 декабря 1993 г. № 11 О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации, конкретизируя ст. 3 Закона о приватизации, указывает, что собственники приватизированного жилья вправе владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению, не нарушая при этом прав и охраняемых законом интересов других лиц. Правило о целевом использовании жилья распространяется и на те случаи, когда помещение служит для извлечения прибыли, например, при заключении договора коммерческого найма.
Жилым помещениям, находящимся