Правовое регулирование способов отчуждения жилых помещений в собственность
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
и в собственность. Согласно Положению о поземельной книге от 24 марта 1897 г. (в ред. 1994 г.), действующему в Германии в настоящее время, для передачи права собственности на вещь недостаточно наличия договора, а важно обеспечить также публичность перехода. Для этого необходимы:
1) обязательственный договор;
2) вещный договор, то есть нотариально удостоверенный договор о передаче права собственности на вещь;
3) регистрация в поземельной книге.
Несмотря на различие систем, момент перехода права собственности во всех странах регулируется диспозитивными нормами, что позволяет продавцу использовать его в качестве средства понуждения к уплате цены покупателем.
Часть 2 ст. 135 ГК РСФСР гласила, что право собственности на жилой дом по договору, подлежащему регистрации, возникало в момент такой регистрации. Из данной нормы можно было сделать следующие выводы. Во-первых, право собственности покупателя приобреталось вне связи с передачей вещи, а, во-вторых, регистрация сделок носила одновременно как обязательственный, так и вещно-правовой характер.
В настоящее время нормы ГК закрепляют два вида государственной регистрации, причем регистрация сделок имеет обязательственное значение, в то время как регистрация права и перехода права - вещно-правовое.
Отсутствие единой системы регистрации до введения в действие Закона о регистрации повлекло за собой применение в каждом регионе своих, региональных правил относительно момента возникновения права собственности. Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ разъяснил по этому поводу: До принятия законодательства, устанавливающего порядок регистрации... договоров купли-продажи, арбитражным судам следует исходить из того, что право собственности у покупателя возникает с момента внесения платежа в соответствии с условиями заключенного договора купли-продажи. Неосуществление регистрации такого договора не является основанием для признания его недействительным. Поэтому, решая споры о возникновении, переходе, обременении, прекращении прав на недвижимость, судам приходилось заодно рассматривать вопрос о введении в конкретном регионе системы регистрации сделок с недвижимым имуществом, а при наличии - вопрос на соответствие существующему законодательству.
Как отмечал О.С. Иоффе, одной из главных обязанностей продавца является не только передача вещи в собственность покупателя, но и перенесение вещного права. Закон, обязывая отчуждателя фактически передать вещь, юридическое перенесение права возлагает на регистрирующий орган и связывает момент его возникновения у приобретателя с моментом государственной регистрации. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору сейчас регулируется п. 2 ст. 223 ГК: В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Однако указанная норма содержит некоторые неясности.
Прежде всего, необходимо определить, что означает термин отчуждение. В юридической литературе встречается такое определение: Под отчуждением недвижимости в законе понимаются юридически значимые действия собственника, направленные на прекращение его права собственности на данное имущество, а также установление иных прав и обязанностей. Юридически значимые действия собственника, в свою очередь, могут быть связаны с прекращением права собственности либо с лишением собственника отдельных правомочий.
Такое понимание отчуждения не отвечает закону. Во-первых, согласно п. 2 ст. 218 ГК в результате отчуждения происходит приобретение права собственности на имущество другим лицом. Значит, у прежнего собственника это право прекращается. Передача отдельных правомочий представляет собой один из видов распоряжения имуществом, что, в свою очередь, намного шире понятия отчуждение. При отчуждении все правомочия собственника переходят контрагенту.
Во-вторых, анализ п. 2 ст. 218 ГК позволяет сделать вывод о том, что под отчуждением законодатель подразумевает переход права собственности (а, значит, предшествующее ему прекращение этого права), осуществляемый посредством договоров. Прекращение права собственности и последующий его переход возможен также в результате открытия наследства либо реорганизации юридического лица.
В судебной практике рассматривался вопрос по выявлению значения таких понятий, как отчуждение недвижимости и переход права собственности на недвижимость. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ при слушании дела в кассационном порядке обратила внимание на то, что эти понятия в определенном смысле имеют одинаковое значение. Суд признал необоснованными довод о том, что под отчуждением недвижимого имущества следует понимать передачу имущества приобретателю. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем есть ни что иное, как вступление покупателя во владение и пользование. В этом случае можно говорить лишь о фактической передаче вещи. Переход к покупателю владения недвижимостью не равнозначен переходу права собственности на недвижимость, именуемому юридической передачей недвижимости, и может иметь место раньше либо позже отчуждения имущества. Момент перехода права собственности на недвижимость совпадает с моментом регистрации ее отчуждения (правило, действовавшее до вступления в силу Закона о регистрации), а момент перехода влад?/p>