Правовое регулирование способов отчуждения жилых помещений в собственность
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
ет реальная возможность совершения одновременно нескольких сделок с одним и тем же жилым помещением.
Глава 3. Отдельные виды сделок по отчуждению жилых помещений
3.1 Особенности купли-продажи жилых помещений
В соответствии со ст. 550 ГК договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Оформление данного договора в письменной форме означает, что для него приемлема как простая письменная, так и нотариально удостоверенная форма. Причем, соблюдение последней обязательно лишь по соглашению сторон (п. 2 ст. 163 ГК). В литературе встречается мнение о том, что законодатель, устанавливая простую письменную форму договора, отказывается от нотариального удостоверения и заменяет его государственной регистрацией. С таким утверждением трудно согласиться. Правоприменительный акт органа, осуществляющего государственную регистрацию, хотя и призван обеспечивать, как и акт нотариуса, законность заключаемых сделок, но выполняет другие функции. Подтверждением этого служит предложение о целесообразности введения обязательного нотариального удостоверения сделок по отчуждению недвижимости, в том числе жилых помещений, выдвинутое разработчиками проекта Концепции развития гражданского законодательства о недвижимых вещах (далее - проект Концепции).
Особенностью продажи жилых помещений согласно ст. 558 ГК является перечень лиц, сохраняющих в силу закона право пользования этим имуществом. В протоколе, подписываемом по окончании торгов приставом и организатором торгов с одной стороны и победителем - с другой, фиксируется лишь ход проведения этого мероприятия. Сведений, касающихся прав данных лиц, он не содержит. В Законе об исполнительном производстве среди документов, прилагаемых приставом к началу проведения торгов, также отсутствует указание на такой документ. На практике это влечет к заключению договора купли-продажи с нарушением норм гражданского законодательства.
Так, в результате проведения торгов 18 июня 2001 г. ООО Торгсервис-2000 г. Саратова покупателем однокомнатной квартиры, находящейся по адресу: г. Саратов, ул. Производственная, д. За, кв. 42, стал Погудин, предложивший наивысшую сумму в размере 100 тыс. руб. Участниками сделки подписаны протокол об итогах аукциона по продаже арестованного недвижимого имущества и акт приема-передачи от 18 июня 2001 г. В пункте 9 протокола закреплено, что он в силу ст. 448 ГК имеет силу договора купли-продажи. Но при этом в нем не было отражено требование ст. 558 ГК о лицах, сохраняющих право проживания в реализованной квартире. Тем не менее, орган, осуществляющий государственную регистрацию, произвел государственную регистрацию сделки и перехода права собственности к покупателю на основании представленного протокола и акта передачи.
Заключенная сделка согласно ст. 168 ГК является недействительной как не отвечающая требованиям закона. Поэтому, полагаем, что п. 5 ст.. 448 ГК Организация и проведение торгов целесообразно дополнить частью третьей, изложив ее в следующей редакции: Если предметом торгов является недвижимое имущество, протокол о результатах торгов должен подчиняться правилам о заключении соответствующего договора купли-продажи и содержать все существенные условия, необходимые для данного вида договора.
Ввиду того, что форма договора купли-продажи недвижимости может иметь различное выражение, нельзя согласиться с высказыванием В.В. Витрянского о том, что форма договора купли-продажи недвижимого имущества помимо его предмета, относится к квалифицирующим признакам. Большинство договоров в гражданском праве совершаются как раз в письменной форме. Это обстоятельство свидетельствует, что форма, установленная для купли-продажи недвижимых вещей, не выступает специфическим признаком, отграничивающим его от других договоров.
Среди существенных условий договора купли-продажи жилых помещений законодатель выделяет права третьих лиц, сохраняющих в силу закона правомочие пользования данным имуществом после его отчуждения (п. 1 ст. 558 ГК). Отсутствие в тексте соглашения этого существенного условия влечет к признанию договора незаключенным в соответствии со ст. 432 ГК.
Действующее гражданское и жилищное законодательство среди ограниченных вещных прав закрепляют право пользования членами семьи собственника принадлежащим ему жилым помещением. В силу закона это право ...подпадает под признаки вещного права, изложенные в п. 3 и 4 ст. 216 ГК (право следования и абсолютная защита). Императивной нормой ст. 292 ГК установлено, что отчуждение собственником жилища не влечет прекращения соответствующих прав у членов семьи. Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 27 ноября 1996 г. отмечено, что гражданка-участник общей долевой собственности после прекращения права общей собственности приобрела статус члена семьи собственника дома, несмотря на раздельное ведение с ним хозяйства, так как была его матерью. На нее также распространялись нормы ст. 292 ГК, и, следовательно, она не могла быть выселена из дома. Неслучайно поэтому п. 1 ст. 31 ЖК, определяя круг лиц, которые подпадают под статус членов семьи собственника жилого помещения, закон называет, в том числе совместное с собственником проживание.
Если такие лица зарегистрированы в помещении, но фактически не проживают, они автоматически не лишаются этого права. В то же время в судебном порядке они могут быть пр