Правовое регулирование способов отчуждения жилых помещений в собственность
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
дельно взятых случаях он может порождать обязательственную связь. Рассматривая данное правоотношение как некое экстраординарное явление в обязательственном праве, М.И. Брагинский называет его вещным, поскольку предметом сделки служат не действия обязанного лица, а соответствующие вещи. ...Вещные договоры не укладываются, в отличие от реальных, в рамки обязательственных правоотношений и соответственно могут рассматриваться как один из случаев проникновения вещных элементов в обязательственное правоотношение. Статья 578 ГК называет основания для отмены дарения, которые в равной мере распространяются и на дарственное обещание. Должником в обязательстве выступает одаряемый либо его наследники (правопреемники). Последние становятся обязанными, если даритель переживет одаряемого (п. 4 ст. 578 ГК). Должником также может быть индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, совершившее сделку в нарушение положений Закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с предпринимательской деятельностью (п. 3 ст. 578 ГК). Требование об отмене дарения (реституции дара) рассматривается в судебном порядке, бремя доказывания соответствующих обстоятельств несет даритель. При доказанности приобретатель или его наследники обязаны вернуть кредитору жилое помещение, если оно сохранилось в натуре к моменту отмены дарения (п. 5 ст. 578 ГК).
Несомненно, норма ст. 578 ГК требует некоторого уточнения. Неслучайно поэтому практикой выработано правило об указании в тексте договора обусловленной сторонами стоимостной оценки передаваемого в дар жилого помещения. Это связано не только с взиманием налогов на недвижимость, перешедшую в порядке дарения, но также соответствует принципу свободы договора (ст. 421 ГК). Данное условие приобретает правовое значение при отмене дарения, влекущей за собой ответственность в виде возмещения убытков. Поэтому помимо упущенной выгоды, даритель также вправе требовать возмещения реального ущерба. Хотя, представляется, что при дарении жилого помещения будет иметь место лишь реальный ущерб. Таким образом, считаем целесообразным дополнить п. 5 ст. 578 ГК следующим предложением: При отсутствии возможности возвратить индивидуально-определенную вещь одаряемый обязан возместить убытки (ч. 2 ст. 398 ГК).
Закон регулирует порядок прекращения обязательства, которое может быть инициировано как дарителем, так и одаряемым. Так, в силу ст. 573 ГК по консенсуальному договору одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. Отказ от дара порождает встречную обязанность приобретателя по возмещению отчуждателю реального ущерба, вызванного таким отказом. А.Ю. Кабалкин справедливо отмечает, что правило, установленное изложенной нормой ...относится исключительно к консенсуальному договору, так как реальный договор дарения до передачи имущества возникнуть не может.
Однако полагаем, что положение ст. 573 ГК нуждается в уточнении. В первом предложении закон очерчивает временные границы для осуществления одаряемым своего субъективного права - в любое время, но до передачи ему дара. Исчисление этого срока начинает течь с момента достижения соглашения о сделке. Необходимо учесть, что если договор, предметом которого выступает движимое имущество, считается заключенным с момента такого соглашения, то к договору дарения недвижимости применяется акт государственной регистрации (п. 3 ст. 574 ГК), отсутствие которого согласно п. 1 ст. 165 ГК ведет к недействительности сделки. Значит, при дарении недвижимого имущества одаряемый может отказаться от блага лишь после государственной регистрации сделки, но до момента передачи ему имущества, а не на отрезке времени между соглашением и правоприменительным актом, как это следует при дословном толковании ст. 573 ГК. Поскольку в последнем случае обязательство еще не возникло, то и расторжение договора не будет иметь места. В этой связи представляется, что для более точного определения границ реализации приобретателем своего права в данной норме после слов в любое время логично добавить после заключения договора.
Законодатель приравнивает отказ от дара к расторжению заключенного договора в одностороннем порядке. Поэтому, придавая отказу значение односторонней сделки, Кодекс устанавливает прямую зависимость формы его совершения от формы договора дарения, а также обязательность соблюдения требования о государственной регистрации отказа в случае, когда такая регистрация предусмотрена и для договора (п. 2 ст. 573 ГК).
Отказ способствует прерыванию накопления юридических фактов в юридическом составе договорного правоотношения. На основе юридических фактов, имевших место до совершения отказа, образуется новое единство юридического характера, где конечными элементами выступают соответственно отказ и правоприменительный акт по его государственной регистрации. Это одновременно означает прекращение порожденного консенсуальным договором обязательства и его трансформацию в иной вид обязательства. Последнее может возникнуть, если даритель будет претендовать на возмещение реального ущерба, вызванного отказом одаряемого (п. 3 ст. 573 ГК). Подобная ответственность одаряемого, по словам Ю.В. Романца, является ограниченной, поскольку ...не может причинить дарителю такого вреда, как неисполнение покупателем обязанности принять имущество от продавца при купле-продаже.
Эти специфическ?/p>