Правовое регулирование способов отчуждения жилых помещений в собственность
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
изнаны утратившими право на него. Длительность проживания, а также осуществление в жилом помещении ремонта не служат основанием для отнесения этих граждан к членам семьи собственника.
Если в процессе владения и пользования жилым помещением заключение договора найма либо безвозмездного пользования является правом собственника жилого помещения, то полагаем, что при его отчуждении с условием сохранения за членами семьи права пользования этим жильем, в качестве обязанности продавца необходимо закрепить заключение любого из названных договоров. Решение этого вопроса не должно быть возложено на приобретателя - он вправе обладать достоверной информацией о передаваемой ему недвижимости и о правах третьих лиц на нее. Тем самым не только покупатель будет защищен от непредвиденных претензий, но будут также соблюдены интересы членов семьи прежнего собственника, сохраняющих в силу закона право проживания в этом жилом помещении (ст. ст. 292, 558 ГК).
Специфичность права членов семьи прежнего собственника заключается в том, что оно в определенной мере ...подрывает устойчивость оборота недвижимости и создает у кредиторов неуверенность в возможности реализовать недвижимость.... Данные права представляют собой ограничение права собственности. Довольно сложно установить их природу, то есть отнести к законным или договорным обременениям, так как закон допускает заключением между самим собственником и этими гражданами соглашения (п. 4 ст. 31 ЖК).
Вопрос о мере необходимой свободы для собственника всегда оставался в поле зрения юридической науки. Так, П.В. Крашенинников предлагал предусмотреть в ЖК положение, согласно которому совершение собственником сделки по отчуждению жилья, где проживают члены его семьи, лишь при наличии предварительно заключенного между ними договора найма на условиях, обычных для этой местности. Срок договора не должен быть менее трех лет; если же среди указанных лиц имеется несовершеннолетний - до достижения им совершеннолетия. Исходя из того, что право проживания названных третьих лиц в жилом помещении будет стеснять нового собственника - покупателя - в осуществлении им своих прав, более оптимальным представляется закрепление в ст. 292 ГК правила о необходимости заключения договора найма между отчуждателем и членами его семьи.
Заключение договора ссуды не отвечает интересам покупателя, поскольку ссуда - обязательство бессрочное и безвозмездное. При этом срок найма нужно установить не менее года, так как согласно п. 2 ст. 683 ГК на краткосрочный наем не распространяются многие правила гл. 35 ГК, в том числе о преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 684 ГК). Если таким нанимателем является недееспособный, ограниченный в дееспособности или несовершеннолетний гражданин, то его право проживания в помещении необходимо защитить в большей степени. Это возможно путем неприменения правил ч. 2 ст. 684 ГК об отказе наймодателя от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем.
В этой связи целесообразно п. 2 ст. 292 ГК дополнить предложением следующего содержания: Собственник не вправе совершать сделки по отчуждению принадлежащего ему жилого Помещения до заключения им с членами семьи договора найма, предусмотренного п. 2 ст. 683 настоящего Кодекса. Если в качестве нанимателя выступает недееспособный, ограниченный в дееспособности или несовершеннолетний гражданин, правило ст. 684 настоящего Кодекса об отказе наймодателя от продления договора не применяется. Права членов семьи, возникшие из договора найма, обременяют данную недвижимость.
До введения в действие нового ЖК правоотношения между собственником жилого помещения и бывшими членами его семьи не были урегулированы на законодательном уровне, что вызывало большие трудности. Поэтому в каждом конкретном случае вопрос решался с учетом всех обстоятельств дела, в том числе и по аналогии с нормами ст. 292 ГК, когда таким гражданином выступал несовершеннолетний.
Так, одним из условий типового договора передачи квартиры в собственность граждан г. Москвы предусмотрено: Для совершения сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими, имеющие право пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства.
Решением Октябрьского районного суда г. Саратова от 2 февраля 2001 г. удовлетворен иск отдела образования администрации Октябрьского района г. Саратова в интересах несовершеннолетнего Д.Д. Перекрёстова к Д.О. Перекрёстову, Т.Ю. Перекрёстовой, В.Н. Максимовой, нотариусу г. Саратова О.Э. Гнатенко о признании недействительным договора купли-продажи квартиры.
Материалами дела установлено, что Д.О. Перекрёстову в порядке наследования на праве собственности принадлежала кв. 5 в д. 46 по ул. Чернышевского, находящаяся в г. Саратове. Он проживал в ней со своей семьей - женой Т.Ю. Перекрёстовой и сыном Д.Д. Перекрёстовым, 1990 года рождения. В 1995 г. супруги расторгли брак, и жена с ребенком выехала из квартиры на другое место жительства, также расположенное в г. Саратове. По взаимной договоренности родителей сын остался зарегистрированным в квартире отца, где периодически проживал. В связи с финансовыми затруднениями Д.О. Перекрестов был вынужден продать квартиру. Весной 1998 г. он снял с регист