Правовое регулирование способов отчуждения жилых помещений в собственность
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
?ейся заключенной, поскольку одна из сторон уклоняется от ее государственной регистрации. В этом случае суд может вынести решение о регистрации сделки, тем самым, признавая вытекающие из сделки права и обязанности возникшими, и, следовательно, сделку заключенной. При этом в отличие от нормы, содержащейся в п. 2 ст. 165 ГК, суд не должен выяснять факт полного или частичного исполнения сделки, что вряд ли можно считать оправданным. Не случайно, поэтому судебная практика идет по иному пути, устанавливая факт исполнения сделки хотя бы одной из сторон.
Так, облпотребсоюз (продавец) обратился в арбитражный суд с иском о понуждении акционерного общества (покупатель) зарегистрировать сделку купли-продажи жилого дома. Судом первой инстанции в иске отказано по тому мотиву, что истец не обращался в учреждение юстиции с требованием о регистрации договора. Апелляционная инстанция отменила решение суда и приняла постановление о регистрации сделки в соответствии с п. 3 ст. 165 и ст. 558 ГК. Покупатель не заявлял в регистрирующий орган требование о регистрации сделки, так как утратил к ней интерес из-за ее убыточности. Ввиду того, что договор сторонами полностью исполнен, а правообладатель его не зарегистрировал, что следует расценивать как уклонение от государственной регистрации, облпотребсоюз правомерно обратился за защитой своих интересов в суд.
Исходя из этого, целесообразно распространить правило п. 2 ст. 165 ГК об исполнении сделки на отношения, регулируемые пунктом 3 ст. 165 ГК.
Нормы ГК и Закона о регистрации свидетельствуют, о том, что законодатель отдает приоритет регистрации прав перед регистрацией сделок. Например, согласно ст. 6 Закона о регистрации, если право возникло из сделки, заключенной до введения в действие этого закона, подтверждению подлежит, лишь право, подтверждение сделки остается за пределами ЕГРП.
Кроме того, норма ст. 164 ГК, закрепляющая общее правило о государственной регистрации всех сделок, предметом которых выступает недвижимое имущество, не адресована для купли-продажи зданий, сооружений, земельных участков. В нормах, касающихся названных отношений, на этот счет отсутствует прямое указание.
Недостаточная определенность законодательства порождает противоречивую практику ее применения даже в одном регионе. Так, УЮ Саратовской области с 1997 г. по 2001 г. проводило регистрацию всех сделок по отчуждению недвижимости за исключением приватизации жилого помещения и купли-продажи зданий, сооружений, а с 2001 г. - только сделок, о регистрации которых гласит ГК.
Устранить данную неопределенность можно двумя способами:
1)закрепить в ст. 164 ГК, что сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях, прямо предусмотренных настоящим Кодексом и Законом о регистрации. Тогда отпадет необходимость регистрации купли-продажи (и согласно п. 2 ст. 564 ГК - мены) недвижимого имущества, кроме жилых помещений и предприятий;
2)внести дополнение в ст. 551 ГК об обязательной регистрации договора продажи недвижимости. Вследствие этого на все сделки с недвижимостью будет распространяться правило о государственной регистрации.
Более предпочтительным представляется второй вариант, поскольку при реализации первого возникает ряд вопросов.
Во-первых, будет ли подлежать государственной регистрации договор мены, если одна сторона обязуется передать жилое помещение, а другая - иную недвижимость (земельный участок, гараж и т. п.)?
Во-вторых, будет ли применяться положение о регистрации смешанного договора при совершении сделки купли-продажи кондоминиума, в состав которого входят как жилые помещения, сделки с которыми подлежат регистрации, так и нежилые, а также земельный участок, регистрация сделок с которым не предусмотрена? Подобные сделки сейчас вполне осуществимы.
В-третьих, каким правилам должен подчиняться смешанный договор, содержащий в себе нормы, регулирующие разные виды договоров? Из смысла п. 3 ст. 421 ГК можно сделать вывод о том, что элементы смешанного договора являются равнозначными, но, как отмечает А.Н. Танага, ...абсолютным этот вывод признать нельзя, так как многим смешанным договорам присущи основной и дополнительные элементы.
Таким образом, устранение неопределенности норм ГК, закрепляющих государственную регистрацию договоров по отчуждению недвижимого имущества, является совершенно очевидным. Это позволит более четко разрешать поставленные на рассмотрение вопросы.
2.3 Государственная регистрация права собственности на жилые помещения и сделок с ними
Развитие рынка жилья предопределило необходимость совершенствования законодательства, регулирующего вопросы перехода права собственности на жилые помещения. К сожалению, в настоящее время гражданским законодательством недостаточно определенно проводится разграничение понятий регистрации права собственности и регистрации перехода права собственности.
В нормативных актах других государств закреплено не только понятие регистрации перехода права, но и его содержание. Например, в соответствии со ст. 28 Указа РК под регистрацией перехода права понимаются любые изменения права на недвижимое имущество, связанные со смертью или объявлением умершим держателя этих прав.
По мнению некоторых авторов различий между понятиями регистрации права и регистрации перехода права нет, поскольку ...регистрируются собственники... как носители прав и обязанностей. Такая точка зрения представляется ?/p>