Правовое регулирование способов отчуждения жилых помещений в собственность
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
на территории некоторых республик, присуща другая особенность. Жилищный кодекс Кабардино-Балкарии содержит специальную норму (ст. 10), где предусматривается возможность оборудования жилых помещений под индивидуально-трудовую деятельность, а в отдельно стоящих индивидуальных домах - и под промышленные производства. При этом закон требует соблюдение санитарных, противопожарных, экологических норм и правил, а также жилищных, иных прав и свобод граждан, проживающих в данных помещениях. Такие исключения связаны с национальными традициями, высоким уровнем развития индивидуальной трудовой деятельности отдельных народов Российской Федерации, что не противоречит закону.
В настоящий момент жилищное законодательство РФ, расширяя пределы использования жилого помещения, допускает его оборудование для осуществления в нем профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности (п. 2 ст. 17 ЖК).
Необходимо отметить, что по общему правилу требования, предъявляемые к жилым помещениям, не распространяются на нежилые, поэтому в случае перевода первых в нежилой фонд изменение статуса возможно лишь:
1)если жилье непригодно для постоянного проживания, или дефекты не могут быть устранены технически и санитарно, или их устранение экономически нецелесообразно;
2)если жилое помещение находится в аварийном состоянии или представляет опасность для жизни и здоровья людей;
3)если дом подлежит сносу или переносу на другой земельный участок на период до фактического сноса или переноса, начиная с освобождения жилого дома от проживающих в нем граждан.
Перевод жилых помещений в нежилые в многоэтажных домах (кроме индивидуальных) с последующим их использованием в качестве офисов, магазинов и т. д. допускается только при их расположении в цокольном, на первом или втором этажах при условии устройства отдельного входа, а помещения, находящиеся непосредственно под квартирой, переводимой в нежилой фонд, не являются жилыми (п. 3 ст. 22 ЖК). В свою очередь, при переводе нежилых помещений в жилые, первые должны отвечать необходимым санитарным, противопожарным, техническим требованиям, касающимся жилых помещений (п. 4 ст. 22 ЖК).
Допускается также перевод дачных строений из нежилого фонда в жилищный. Как подчеркивает В.Н Литовкин, кроме конструктивных и технических требований должны соблюдаться ряд дополнительных критериев: возможность круглогодичного проживания, обеспечение транспортной доступностью, постоянного электроснабжения и водообеспечения, отопления, поддержания нормативной температуры жилых помещений.
Следовательно, все жилые помещения, как в широком, так и в узком смысле предназначены для проживания граждан и должны отвечать тем нормативно-техническим требованиям, которые установлены для их целевого использования и для того жилищного фонда соответствующей формы собственности, к которому они относятся. Например, в иске о разделе жилых помещений в одной квартире суд может отказать, если, учитывая санитарные и технические требования, придет к выводу о невозможности заключения нескольких договоров найма.
Достаточно жесткие требования законодатель устанавливает к переустройству и перепланировке жилых помещений. Наниматель вправе совершить такие действия, а также переоборудовать подсобные помещения, балконы и лоджии только в целях повышения благоустройства квартиры при наличии согласия совершеннолетних членов семьи, наймодателя, органов архитектуры и градостроительства (ст. 26 ЖК).
Таким образом, выполняемые жилищным фондом задачи существенно отличает его от нежилого. Нежилой фонд представляет собой совокупность нежилых помещений, к которым относятся нежилые здания и сооружения (мосты, линии электропередач, подземные коммуникации и т. д.). Однако, несмотря на различные функции, эти фонды объединяет то, что все входящие в них объекты являются недвижимыми вещами, а, значит, подчиняются единому правовому режиму. Кроме того, эти объекты и их комплексы в границах поселений и на межселенных территориях имеют также статус объектов капитального строительства (ст. 1 Градостроительного кодекса РФ), в связи с чем и подлежат государственному учету.
Глава 2. Общие положения о сделках с жилыми помещениями
2.1 Понятие и содержание государственной регистрации прав на недвижимое имущество
В начале 90-х годов в России постепенно начал развиваться рынок недвижимости. Именно в этот момент возникла необходимость не столько законодательного закрепления права собственности, сколько проведения со стороны государства специфических, специально направленных мер по укреплению прав на недвижимость. Так появился институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, имеющий глубокие исторические корни.
Институт регистрации в Европе окончательно сформировался в конце XVIII в. Он назывался институтом ипотечных книг. Его особенность выражалась в том, что всякое закладное право на недвижимые вещи приобретало юридическую силу для третьих лиц только тогда, когда было записано в отдельные книги, ведомые официальными учреждениями.
В течение XIX в. под давлением... экономического оборота ипотечные книги повсеместно превращаются в поземельные, куда уже заносятся любые права о переходе вещных прав на недвижимость. И только с этого момента права становятся обязательными для третьих лиц. Формируется так называемая ипотечная система укрепления прав на недвижимость, которая до сих пор явл