Правовое регулирование способов отчуждения жилых помещений в собственность
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
х помещений, включаемых в ставку платы за содержание и ремонт жилья (техническое обслуживание), муниципального и государственного жилищного фонда одним из признаков, определяющих потребительские свойства дома, значится материал стен. В соответствии с этим признаком выделяют:
- кирпичные;
- блочные, крупнопанельные;
- смешанные или деревянные жилые дома.
Сравнение представленных классификаций позволяет сделать вывод о том, что в последнем случае значительно сужен перечень домов, построенных из различного материала. По-видимому, это обусловлено тем, что в первый перечень помимо домов, относящихся к муниципальному и государственному жилищному фонду, также включены дома, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам.
Полагаем, что признак капитальность также можно рассматривать как категорию оценочную. Подтверждением этому служат нормы амортизационных отчислений, установленные для жилых зданий, которые были введены в действие с 1 января 1975 г. Годовые амортизационные отчисления стали исчисляться в процентах к восстановительной стоимости жилищного фонда, где все жилые здания сгруппированы на 8 типов. Такая классификация проводится по материалу стен (по капитальности). На каждое здание заводится паспорт, содержащий описание конструктивных элементов дома и их техническое состояние, сведения о времени и характере проводимых ремонтов.
Согласно п. 3.3 Временной методики оценки жилых помещений от 30 октября 1995 г. № 17-115 при определении цены отчуждаемых квартир применяется специальный перечень необходимых критериев. Обязательным критерием выступает капитальность строения, которая учитывается по классификации, принятой в действующих строительных нормах. Если другие критерии совпадают, квартиры признаются равными по цене только тогда, когда расположены в строениях одного класса капитальности (подп. 3.4.2 Временной методики).
Исходя из этого, основной фактор при определении типа капитальности здания - материал стен, оказывающий влияние на долговечность, а, значит, и на рыночную стоимость жилого помещения. Капитальность строения - есть ни что иное, как обобщенная характеристика его степени надежности. От степени капитальности зависит срок службы жилого дома, что, безусловно, влияет на его отнесение к зданию постоянного или временного типа. При этом существуют нормативные усредненные сроки службы. Но они не могут быть предельными. Поэтому на практике встречается отклонение как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения.
В соответствии со ст. 15 ЖК РФ (далее - ЖК) все жилые помещения, входящие в жилищный фонд, должны быть пригодными для постоянного проживания граждан. Лишь признак целевого использования позволяет их классифицировать на помещения, предназначенные для постоянного проживания, и предназначенные для временного проживания. В этой связи к первым предъявляются особые санитарные и технические требования. Это обусловливается тем, что жилое помещение, предназначенное для постоянного или преимущественного проживания, является центром жизненных интересов проживающих, сосредоточением их личных и экономических интересов, что соответствует определению постоянного места жительства в международной правовой практике.... В силу п. 3 ст. 73 ЖК обмен жилыми помещениями по договору социального найма может быть признан недействительным вследствие заблуждения относительно определенных качеств предмета сделки, снижающих либо исключающих возможность эксплуатации его по прямому назначению.
Согласно ст. 15 ЖК жилое помещение - это ...изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства...). Наделяя все жилые помещения, входящие в жилищный фонд, признаком пригодность для постоянного проживания, законодатель тем самым имеет в виду материал стен, прочность конструкций, процент износа и пр.
Жилье, выступающее предметом сделок по отчуждению, также должно быть пригодным для постоянного проживания. Например, можно продать жилой дом с удобствами, находящимися во дворе. В этом случае он считается неблагоустроенным. Не могут быть предметом сделок по отчуждению жилые помещения, пригодные в соответствии с ЖК для постоянного проживания граждан, но предназначенные для временного проживания (служебные жилые помещения, общежития, жилые помещения маневренного фонда, для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами и др.).
Таким образом, жилое помещение как предмет сделки по отчуждению представляет собой изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом, пригодным для постоянного проживания граждан, а также предназначенным для этой цели или признанным таковым в установленном законом порядке.
1.2 Качественные характеристики жилого помещения как предмета сделки
Жилые помещения как объект права собственности и предмет сделки характеризуют технические параметры, которые включают в себя жилую, полезную и общую площади. Поскольку эти данные служат для идентификации объекта при государственной регистрации права собственности на него, они признаются существенным условием договора, отсутствие которого влечет незаключенность сделки (ст. 432 ГК).
Квартира как планировочная единица - сложная вещь. В соответствии со СНиП 2.08.01-89 безотносительно от целос?/p>