Правовое регулирование способов отчуждения жилых помещений в собственность
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
пример, телеграфной связи, то требование о письменной форме будет считаться соблюденным. Поэтому следует признать, что ст. 574 ГК содержит существенный пробел. Для его устранения необходимо п. 3 ст. 574 ГК изложить в другой редакции: Договор дарения недвижимого имущества совершается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.
Кроме того, ст. 574 ГК озаглавлена как Форма договора дарения. Государственная регистрация выходит за пределы формы сделки. Это вытекает из нормы п. 3 ст. 165 ГК, согласно которой если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе вынести решение о такой регистрации. При несоблюдении установленной формы действуют совершенно иные правила.
Государственная регистрация договора может носить конститутивный характер, то есть момент заключения договора опосредуется моментом его регистрации, или выступать в качестве условия действительности договора. По общему правилу договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (п. 3 ст. 433 ГК), а не с момента придания договору соответствующей формы. Как подчеркивает Г. Апряткина, анализ споров... показал, что некоторые арбитражные суды неправильно определяют отсутствие государственной регистрации и не связывают ее с заключенностью договора. ...Отсутствие регистрации сделки говорит о том, что в этом случае процесс заключения договора не завершен.
В целях предупреждения противоречивого толкования и соответствия наименования ст. 574 ГК содержащимся в ней нормам более правильным представляется озаглавить ее: Форма и государственная регистрация договора дарения. Аналогичное изменение целесообразно внести и в ст. 584 ГК, распространяющую те же правила на отношения договора ренты. Показательным в этом плане является наименование ст. 609 ГК: Форма и государственная регистрация договора аренды.
Закон предусматривает также соблюдение императивных норм и в отношении простой письменной формы договоров. Данными нормами регулируются, в частности, такие сделки по отчуждению жилых помещений, как приватизация и деприватизация. Так, ч. 1 ст. 7 Закона о приватизации прямо указывает, что ...нотариального удостоверения договора передачи не требуется.... В то же время договор на приватизацию подчиняется дополнительным требованиям: оформляется на специально разработанном бланке, скрепляется печатью юридического лица (ч. 3 п. 1 ст. 160 ГК). Исходя из особенностей порядка заключения, а также предписаний закона о его форме, договор на приватизацию будет формальным. Иными словами, форма договора считается конститутивным элементом.
Норма о деприватизации жилья, то есть передаче гражданином принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения в государственную или муниципальную собственность, для российского законодательства новая. Статья 9.1 Закона о приватизации не предусматривает форму сделки. Полагаем, что в этой ситуации необходимо руководствоваться нормой п. 1 ст. 452 ГК, в соответствии с которой соглашение о расторжении договора оформляется в той же форме, что и сам договор. Поэтому деприватизация должна осуществляться путем составления одного документа, подписанного сторонами, в простой письменной форме.
Таким образом, форма договора представляет собой средство выражения воли участников сделки, доказательство заключения договора или возникновения иного правоотношения, это - одно из условий действительности сделки.
Относя контроль над сделками с недвижимостью к области публичных интересов, законодатель установил правило, согласно которому государство в лице учреждений юстиции публично признает наличие и динамику вещных прав, а также законность сделок с недвижимым имуществом. Лишь в этом случае сделки, подлежащие государственной регистрации, считаются действительными.
В нормах ГК, регулирующих правовое положение сделок, законодатель использует терминологию: совершена, заключена, придавая этим словам, на первый взгляд, тождественное значение (например, ст. ст. 158-161, 432-434 ГК). Но по общему правилу понятие совершена относится, в том числе, к форме договора, сюда не включается государственная регистрация. В связи с этим важно разграничивать названные термины, в частности, при решении вопроса, касающегося договоров по отчуждению недвижимости. Это обусловлено тем, что каждое из понятий подразумевает под собой совершение определенных юридически значимых действий, в результате которых возникают правовые последствия.
Под совершением сделки следует понимать момент согласования ее участниками всех существенных условий, перечисленных законом в качестве необходимых для данного вида, а также иных условий, в отношении которых сторонами достигнуто соглашение. С этого момента сделка становится облеченной в надлежащую форму. Момент совершения чаще всего совпадает с моментом заключения сделки, то есть с моментом, когда порождаются права и обязанности у сторон. Исключение составляют, во-первых, реальные сделки, так как помимо совершения здесь требуется также передача вещи, и, во-вторых, сделки, к которым применяется акт государственной регистрации.
В пункте 3 ст. 165 ГК законодатель, как представляется, дает четкое разграничение рассматриваемых понятий, говоря о сделке, совершенной в надлежащей форме, но не считаю?/p>