Правовое регулирование способов отчуждения жилых помещений в собственность
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
? отношения нормами о сервитуте. Новый Жилищный кодекс не обошел внимание указанных граждан. Им специально посвящено положение, в силу которого они вправе пользоваться принадлежащим собственнику жильем наравне с ним, если иное не предусмотрено соглашением (ст. ст. 33, 34 ЖК).
Согласно норме ст. 551 ГК переход права собственности на недвижимость от управомоченного лица к приобретателю подлежит государственной регистрации. Следовательно, до момента применения акта регистрации имущество считается находящимся в собственности у продавца. Классическая теория заключения последующего договора купли-продажи недвижимости исходит из того, что продавец, оставаясь собственником переданного покупателю имущества, не теряет возможности его повторной реализации путем совершения сделки по отчуждению. Причем, последующая сделка не может признаваться ничтожной только потому, что продавец уже обязался продать этот объект конкретному лицу . По мнению В.М. Хвостова, договоры, по которым стороны обязуются не отчуждать известной вещи, не имеют вещного эффекта; отчуждение, совершенное вопреки им, действительно; нарушение договора порождает лишь иск об убытках. Придерживаясь подобного суждения, К.И. Скловский, считает, что ...нет никаких оснований отказываться от классического подхода.... Пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав содержит следующие разъяснения. Покупатель до перехода к нему вещного права не может распоряжаться предметом сделки. Продавец, в свою очередь, также не вправе распоряжаться переданным по договору имуществом, поскольку оно ...служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. Однако новый договор купли-продажи Высшим Арбитражным Судом РФ не называется недействительным. Продавец по нему лишь будет нести ответственность за неисполнение обязательства перед приобретателем.
В.В. Витрянский отмечает, что ...необходимо видеть разницу между невозможностью со стороны... покупателя или продавца распорядиться переданным во исполнение договора продажи недвижимым имуществом. В первом случае речь идет о юридической невозможности для покупателя распорядиться переданным ему объектом недвижимости, поскольку до момента регистрации право собственности сохраняется за продавцом. Во втором случае, напротив, продавец, оставаясь собственником, имеет право распорядиться имуществом, но не обладает фактической возможностью реализовать свое право....
Действительно, покупатель, не обладая вещным правом на жилое помещение, не способен распоряжаться предметом сделки. Этим правом он будет наделен после регистрации перехода к нему права собственности. До того момента любая гражданско-правовая сделка должна признаваться недействительной как заключенная несобственником, а законным владельцем.
Продавец лишен права отчуждать переданное им жилье в дальнейшем на том основании, что договор уже вступил в действие ввиду его государственной регистрации (п. 2 ст. 558 ГК). Это служит для покупателя гарантом того, что продавец исполнит и другую свою обязанность - перенесет право собственности (п. 1 ст. 551 ГК). В связи с этим представляется излишне категоричным утверждение В.В. Витрянского о том, что за продавцом сохранилось право распоряжения. В рассматриваемом разъяснении Высшего Арбитражного Суда РФ по этому поводу в отношении недвижимого имущества прямо сказано, что продавец ...не вправе им распоряжаться. Сдерживающим фактором для продавца, по мнению автора, служит не данное им обязательство, а факт чужого владения имуществом. Это обстоятельство и объясняет вывод В.В. Витрянского о том, что последующая сделка будет действительной. Другое дело, вправе ли Высший Арбитражный Суд РФ ограничивать собственника в осуществлении им вещного права?
В.В. Чубаров, ссылаясь на п. 2 ст. 1 ГК, замечает, что Кодекс предусмотрел ограничение гражданских прав, но исключительно на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо для защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Высший Арбитражный Суд РФ в этой ситуации выходит за пределы предоставленных ему законом полномочий и подменяет своим решением волю законодателя. Считая позднее заключенный договор купли-продажи изначально действительным, он в то же время пишет, что по требованию продавца или покупателя он все же может быть признан недействительным в случае совершения одним из контрагентов сделки распорядительного характера, а в соответствующих случаях - по одному из исков, предусмотренных ст. ст. 301-304 ГК.
Более определенно высказывается B.C. Ем, указывая, что ...договор... пресекает право продавца в дальнейшем распоряжаться проданным объектом недвижимости, ибо, заключив договор на отчуждение... и передав это имущество покупателю, продавец исчерпывает принадлежавшее ему как собственнику правомочие распоряжения. Следовательно, сделка должна признаваться недействительной, как совершенная неуправомоченным лицом.
Полагаем, что данная позиция наиболее обоснованна. Реализация субъектами своих гражданских прав не может осуществляться без санкционированного со стороны государства пресечения злоупотребления этих прав. По?/p>