Правовое регулирование способов отчуждения жилых помещений в собственность
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
ния обязанностей по содержанию кредитора. Закрепление цены недвижимого имущества в качестве существенного условия договора позволит более эффективно защитить интересы как получателя, так и плательщика ренты.
Возмездность договора пожизненного содержания обусловлена тем, что выплата ренты - есть ни что иное, как обязанность, возникающая у плательщика ренты взамен переданного ему в собственность жилого помещения. Как подчеркивал А.А. Симолин, для признания юридического отношения возмездным, необходимо, чтобы оно состояло из взаимных обязанностей обоих субъектов исполнить друг в пользу друга (или вместо них в пользу определенных 3-х лиц) определенные действия, или из обязанности только одного субъекта, но находящейся в условной или каузальной зависимости от действия другого контрагента.
Рассматривая вопрос об эквивалентности пожизненного содержания, М.И. Брагинский отмечает: Договором может быть предусмотрена передача имущества под выплату ренты в собственность плательщику не только за плату, но и безвозмездно. В первом случае переданное имущество служит полным, а во втором - соответственно частичным эквивалентом выплачиваемой ренты. Однако права плательщика ренты на весь период длящегося правоотношения находятся в прямой зависимости от прав получателя ренты на отчужденное имущество, то есть относятся к ограниченным. При этом должник не знает, какой период времени понадобится ему для выполнения своих обязанностей в этом качестве, и, следовательно, какой объем содержания он понесет. То же самое касается и кредитора. Поэтому в обоих случаях правильнее говорить не об эквивалентности (равноценности), а лишь о возмездности этих отношений, поскольку ...на первый план в них выступает известный элемент риска, принимаемого на себя каждой из сторон, так как вполне вероятно, что-либо один, либо другой контрагент фактически получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самим представленное.
В цивилистике встречаются мнения о безвозмездном характере ренты, хотя ...безвозмездность не предполагается, а должна быть специально оговорена в законе... или в договоре . Например, М.И. Бару, относя пожизненное содержание с иждивением к безвозмездным правоотношениям, проводил при этом дифференциацию правовых связей в обязательстве на основную и дополнительную: Обязательство о содержании по большей части не выступает как главное в договоре, а является неким дополнением к основному обязательству, и поэтому оно не меняет природы основного обязательства. Последнее же характеризуется нами как дарение. Алиментирование дарителя не есть встречное предоставление одаренного, и поэтому безвозмездность не устраняется. Но, во-первых, эти обязательства объединены рамками одного договора между одними и теми же участниками, поэтому вряд ли обосновано их подразделение на основное и дополнительное3. Во-вторых, дарение по сути своей - безвозмездное отношение, и какое-либо встречное предоставление, выступающее как обязанность, тем более носящее экономическое содержание, всегда превращает данную сделку в возмездную. В связи с этим И.Л. Брауде справедливо указывал, что включение в договор дарения условия о безвозмездном пожизненном содержании одаряемым дарителя нарушает принцип безвозмездности дарения. При невыполнении одаряемым своего обязательства содержать дарителя суду приходится капитализировать стоимость обязательства по содержанию, т. е. определить цену такого договора и взыскать с одаренного в пользу дарителя соответствующую сумму.
Об этом свидетельствует и судебная практика. Так, Президиум Краснодарского краевого суда удовлетворил протест заместителя Председателя Верховного Суда РСФСР об отмене судебных постановлений и о направлении дела на новое рассмотрение на том основании, что заключенный договор дарения 12/35 долей жилого дома с условием пожизненного содержания бывшего собственника не может быть признан безвозмездным.
Е.А. Яргина полагает, что возмездный характер ренты препятствует применению, в том числе и в субсидиарном порядке, ...норм о дарении, как группы норм, несущих отпечаток безвозмездности последнего2. В то же время она допускает, что характер рентных отношений зависит от того, на какой основе происходит передача имущества, взамен которого предоставляются платежи. Если следовать такой позиции, то пожизненное содержание, заключенное на возмездной основе, будет признаваться возмездным лишь постольку, поскольку это соответствует договорообразующему обязательству. Поэтому характер договора варьируется в зависимости от основания передачи имущества в собственность должника.
Недостаточно последовательно изложенная законодателем каузальная зависимость между уплатой ренты и передачей имущества в собственность должника порождает сомнения по поводу возмездного характера договора. В определении договора пожизненного содержания отсутствует указание на эту связь: получатель ренты... передает... недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением... (п. 1 ст. 601 ГК). Хотя в общих положениях о ренте закреплено, что рентные платежи производятся в обмен на полученное имущество (п. 1 ст. 583 ГК). В связи с этим во избежание различного толкования признаков договора пожизненного содержания в п. 1 ст. 601 ГК необходимо отразить его возмездность, поместив после слов который обязуется выражение в об