Правовое регулирование способов отчуждения жилых помещений в собственность
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
во, заложенное по договору об ипотеке, в исправном состоянии, и несет расходы на содержание этого имущества до прекращения ипотеки (п. 1 ст. 30 Федерального закона РФ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости)2 (далее - Закон об ипотеке).
Вышеизложенное позволяет сделать вывод о том, что законодатель в рентных отношениях не учел естественный фактор - нормальный износ заложенной недвижимости. Кроме того, если основываться на принципе свободы договора, то стороны вправе предусмотреть обязанность получателя ренты по сохранности предмета залога. Ввиду этого, а также в целях приведения норм 4 гл. 33 ГК в соответствие с Законом об ипотеке предлагаем изложить ч. 2 ст. 604 ГК в следующей редакции: Если иное не предусмотрено договором, плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению его стоимости с учетом нормального износа.
Представляется, что пожизненное содержание является двусторонним договором. Однако, исходя из его конструкции, такой вывод однозначно сделать нельзя, поскольку в силу указаний закона (п. 1 ст. 583, п. 1 ст. 601 ГК) единственная обязанность получателя ренты - передача жилого помещения в собственность плательщика. Круг других обязанностей ГК не определен, они лишь опосредовано очерчены правилами о купле-продаже и дарении. Жилищное законодательство, дополняя по этому вопросу нормы ГК, прямо закрепляют обязанности получателя ренты, если им выступает дееспособный гражданин, проживающий в переданном плательщику ренты помещении. Он несет солидарную с собственником жилья ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования предметом сделки, если иное не предусмотрено соглашением между ними (ст. ст. 33, 34 ЖК).
Неординарность ситуации повлекло за собой различное доктринальное толкование содержания договора. Некоторые авторы находят пожизненное содержание односторонним обязательством .
Другие считают его двусторонним договором. Действительно, с одной стороны, гл. 33 ГК не называет передачу имущества обязанностью кредитора, так как закон связывает эти действия с моментом заключения сделки. Возможно, что изложенное именно в таком варианте определение ренты и сформировало взгляд на признание его односторонним договором.
С другой стороны, отсылка ст. 585 ГК к правилам о купле-продаже и дарении означает, во-первых, применение к пожизненному содержанию последствий передачи жилого помещения ненадлежащего качества (ст. ст. 557, 580 ГК) и, во-вторых, обязанность должника передать помещение, не обремененное правами третьих лиц (п. 1 ст. 558 ГК). Отсюда следует, что получателя ренты наряду с плательщиком надлежит рассматривать также и как носителя обязанностей. В связи с этим независимо от характера правовой связи, положенной в основу возникновения пожизненного содержания, к обязательству применимо правило, сформулированное М.И. Бару: Купля-продажа и дарение - это договоры о переходе права собственности на имущество, и поэтому ответственность отчуждателя перед приобретателем должна быть одинаковой как за действительность права на вещь, так и за качество отчуждаемой вещи. Момент возмездности и безвозмездности не должны влиять ни на то, ни на другое. Этот вывод подтверждает двусторонний характер договора пожизненного содержания с иждивением.
В соответствии с вышеизложенным, а также исходя из того, что в ст. 584 ГК недостаточно четко определен момент заключения договора, указанную норму целесообразно изложить в следующей редакции: Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению. Договор, предусматривающий отчуждение движимого имущества под выплату ренты, считается заключенным с момента передачи этого имущества. Договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества, подлежит также государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации перехода права собственности на данное имущество.
Таким образом, устанавливая реальную модель пожизненного содержания с иждивением, законодатель тем самым подчеркивает, что у должника отпадает в последующем необходимость требования передачи ему имущества и перевода на себя вещного права, поскольку в результате заключения сделки одновременно возникает не только обязательственно-правовая, но и вещно-правовая связь.
Заключение
Развитие рынка недвижимости способствует вовлечению в гражданский оборот новых объектов, относящихся к жилищной сфере. Это развитие обусловлено продолжающейся приватизацией жилья, приобретением членами ЖК, ЖСК и другими лицами, имеющими право на паенакопления, полностью внесшими свой паевой взнос за квартиру, право собственности на эту квартиру. Кроме того, продолжают развиваться иные правоотношения, в результате которых граждане и юридические лица также становятся собственниками жилых помещений. К ним, в частности, можно причислить:
1)договор участия в долевом строительстве жилого дома;
2)обеспечение собственника жилым помещением при изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд;
- приобретение жилого помещения по результатам торгов, аукциона;
- уступка права требования (цессия);
- приобретение жилого помещения по жилищным сертификатам;
6)приобретение жилого помещения за счет средств государственной поддержки различных отраслей промышленности;
7)перевод нежи?/p>