Правовое регулирование способов отчуждения жилых помещений в собственность
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
мен на полученное имущество.
Закон предусматривает два случая прекращения договора пожизненного содержания. К ним относятся: смерть получателя ренты (п. 1 ст. 605 ГК) и существенное нарушение плательщиком ренты своих обязанностей (п. 2 ст. 605 ГК). Последнее служит для получателя ренты основанием к предъявлению требования о возврате жилого помещения, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены. В ГК отсутствует положение о прекращение данного договора по инициативе должника. Однако при замене на основании ст. 603 ГК пожизненного содержания в натуре на периодические выплаты в денежном выражении, следует иметь в виду, что они должны использоваться кредитором в соответствии с назначением, то есть для проживания. В противном случае утрачивается социальная значимость договора. Поэтому, полагаем, что нарушение получателем ренты и (или) третьим лицом, в пользу которого производятся платежи, этой обязанности может рассматриваться как основание для прекращения договора по требованию плательщика ренты. Из сказанного следует, что норма ст. 605 ГК требует внесения дополнения в виде третьего пункта следующего содержания: Договор пожизненного содержания с иждивением может быть прекращен по требованию плательщика ренты в случае ненадлежащего использования получателем ренты и (или) третьим лицом периодических денежных платежей, установленных статьей 603 настоящего кодекса.
Практика показывает, что при расторжении договора суды в основном стоят на защите интересов лишь получателя ренты. Так, 28 октября 1998 г. между сыном, В.Д. Мочаловым (ответчик), и отцом, Д.И. Мочаловым (истец), заключен договор пожизненного содержания с иждивением. Согласно п. 1 договора истец бесплатно передал в собственность ответчика жилой дом, находящийся по адресу: г. Саратов, Дубовской проезд, д. 1А, а ответчик обязался предоставлять получателю ренты средства на его содержание ежемесячно в размере трех минимальных размеров оплаты труда. Сумма рентных платежей включала: приобретение продуктов питания, одежды, лекарств, уход за кредитором, являющимся инвалидом I группы, а также предоставление права проживания в переданном жилом доме.
Прокурор Кировского района г. Саратова, выступавший в интересах Д.И. Мочалова, просил расторгнуть договор в связи с ненадлежащим исполнением плательщиком ренты своих обязанностей, в том числе по уходу. Это выражалось также в провоцировании ссор, в результате которых истец постоянно находился в состоянии стресса, что отражалось на его здоровье.
В судебном заседании получатель ренты пояснил, что ...сын его не уважает, ...берет его за грудки, не кормит, а кормить его надо из-под палки, т. к. у него плохой аппетит. Плательщик ренты, не согласившись с иском, указал, что условия договора он добросовестно исполнял, а судебное дело возбуждено из-за неуравновешенного, вспыльчивого характера отца, не терпящего никаких возражений. Отцу присуща изменчивость в принятии различных решений, в частности, в отношении дома, поэтому он постоянно находился в конфликтных отношениях с родственниками.
В ходе разбирательства опрошенные родственники, свидетели и медсестра, обслуживающая истца, подтвердили слова ответчика относительно сложного характера Д.И. Мочалова, а также тот факт, что плательщик ренты надлежащим образом исполнял свои обязанности. Суд первой инстанции нашел показания свидетелей убедительными, в связи с чем в иске отказал.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда определением от 10 августа 2001 г. рассмотрела дело по кассационному протесту прокурора Кировского района в интересах Д.И. Мочалова. Исследовав материалы дела, судебная коллегия нашла вывод суда первой инстанции ...преждевременным и постановленным на недостаточно проверенных обстоятельствах дела. После чего, отменив решение, направила дело на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей. Хотя никаких новых обстоятельств в ходе разбирательства выявлено не было, решением Кировского районного суда от 6 декабря 2001 г. договор пожизненного содержания с иждивением был расторгнут.
Таким образом, правовое положение плательщика ренты в обязательстве нельзя назвать достаточно защищенным. Подобный дифференцированный подход законодателя к правам и обязанностям сторон представляется необоснованным, поскольку это влечет нарушение принципа равенства участников договора, который отражен в п. 1 ст. 1 ГК.
В.П. Камышанский справедливо отмечает, что формулировка ч. 2 ст. 604 ГК, которая закрепляет обязанность плательщика ренты не допускать снижения стоимости переданного имущества при его использовании, не совсем удачна. На стоимость жилья могут оказывать влияние различные объективные и субъективные факторы. К последним, например, необходимо отнести платежеспособность должника. Кроме того, стоимость жилья может уменьшаться также за счет его ненадлежащей сохранности. Получатель ренты, имеющий в силу договора право пожизненного проживания в переданном жилом помещении, является на основании п. 1 ст. 587 ГК залогодержателем, в пользовании которого находится заложенное имущество. Следовательно, в соответствии с подп. 2, 3 п. 1 ст. 343 ГК он в равной мере, как и залогодатель, несет обязанность по сохранности предмета залога. Бремя по содержанию и ремонту заложенного имущества возлагается на залогодателя диспозитивной нормой: Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан поддерживать имущест