Правовое регулирование способов отчуждения жилых помещений в собственность
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
?жат деньги. В то же время фактически не одинаковые в денежном эквиваленте обмениваемые жилые помещения соглашением сторон могут быть признаны равнозначными в силу иных критериев. Например, меняется трехкомнатная квартира, расположенная на окраине города, меньшей стоимости на двухкомнатную в центре города большей стоимостью. Признание встречных благ эквивалентными здесь достигается посредством субъективной оценки потребительских качеств вещи с учетом конкретных обстоятельств дела. На это указал Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 7 Информационного письма от 24 сентября 2002 г. № 69 Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены: Содержащиеся в договоре мены или иных документах, являющихся его неотъемлемой частью, данные о неодинаковых ценах сами по себе не свидетельствуют о неравноценности обмениваемых товаров. Одного этого факта недостаточно для утверждения того, что стороны заключили договор в отношении неравноценных товаров. Правильная оценка сложившимся между сторонами отношениям может быть дана только после выяснения воли сторон по затронутому вопросу. Поэтому если стороны в договоре прямо не оговорили неравноценность товаров, и из его содержания не следует, что их воля была направлена на обмен неравноценными товарами, встречные предоставления считаются равноценными.
По справедливому замечанию В.А. Лапача, при мене недвижимостей происходит ...непосредственное приравнивание друг к другу предметно-вещественных характеристик объектов (потребительных стоимостей), но не меновых стоимостей как экономических качеств товаров с отражением их в цене....
Таким образом, следует признать, что понятие равноценность является относительным.
В цивилистике до настоящего времени отсутствует единое представление о том, относится ли неэквивалентная сделка мены к смешанным договорам. Так, A.M. Эрделевский подчеркивает: ...нетипичный (неравноценный) договор мены представляет собой смешанный договор, в котором есть признаки как мены, так и купли-продажи. В принципе, его можно квалифицировать не только как договор мены с элементами купли-продажи, но и как договор купли-продажи с элементами мены. В пункте 2 статьи 568 ГК законодатель... делает выбор в пользу договора мены.
Авторы противоположной точки зрения придерживаются иного мнения: неравноценный обмен товаров нельзя рассматривать как смешанный договор. Поддерживая данную позицию, можно отметить следующее. Несмотря на то, что на мену распространяется действие норм гл. 30 ГК она выступает в качестве отдельного вида гражданского правоотношения. Это означает, что как правовое явление, мена представляет собой куплю-продажу с той лишь разницей, что последняя направлена на передачу товара одной стороной, а мена основана на признаке взаимной передачи товаров. Неслучайно поэтому каждая из сторон в рассматриваемой сделке именуется продавцом и покупателем в одном лице (п. 2 ст. 567 ГК). В этой связи считаем, что в п. 3 ст. 421 ГК, который предусматривает правило о смешанном договоре, законодатель имеет в виду заключение договора, в состав которого входят не просто элементы различных видов гражданско-правовых договоров, а такие признаки, которые выходят за рамки поименованного договора. В противном случае утрачивается смысл применения к отношениям сторон по смешанному договору в соответствующих частях правил о договорах, элементы которых содержатся в смешанном.
Кроме того, если исходить из предположения, что обмен неравноценными жилыми помещениями - смешанный договор, то тогда следует признать, что сумма доплаты в совокупности с самой недвижимостью, стоимость которой ниже обмениваемой, есть ни что иное, как один из предметов сделки. Но такой вывод противоречит сущности мены, где предметом выступает только один товар в обмен на другой (п. 1 ст. 567 ГК).
Ю.В. Романец приводит другой вариант неравноценной мены. Например, после исполнения сторонами обязанности по передаче товаров сторона, которой передан некачественный или некомплектный товар, вправе применить к таким отношениям правила о денежных расчетах на основании ст. ст. 475, 480 ГК РФ. Действительно, сторона, в чью собственность передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать устранение недостатков различными способами, кроме замены товара на подобный доброкачественный.
Вышеуказанное подтверждает, что цена жилых помещений в договоре мены, как и в купле-продаже недвижимости (ст. 555 ГК), относится к существенным условиям. Причем указание цены каждого объекта обязательно, независимо от их эквивалентности либо неравноценности. Специфика данного вида правоотношения как раз и заключается в том, что встречное предоставление опосредуется передачей индивидуальных товаров, также имеющих стоимостную оценку. Как отмечается в комментарии п. 54 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, в возмездном договоре, исходя из его характера, цена является существенным условием. Следовательно, договоры, не содержащие указание о цене, должны признаваться незаключенными. Поскольку в норме ст. 555 ГК законодатель предусматривает такие последствия, то и к договору мены недвижимости ...не применяются общие правила о цене, позволяющие при отсутствии прямых указаний взимать цену, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичную вещ