Правовое регулирование способов отчуждения жилых помещений в собственность
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
оба договора к купле-продаже: Однако разница между договорами купли-продажи квартиры с условием пожизненной ренты весьма ощутима. Заключается она в том, что в первом случае обеспечением переданной в собственность квартиры является так называемое удовлетворение потребностей в натуре, т. е. жилище, питании, одежде, уходе и т. д. Во втором случае получателю ренты периодически выплачивается только денежная сумма ...Если договор купли-продажи заключен с условием пожизненной ренты, то сам договор и отношения между сторонами носят исключительно материальный характер.. ..
Следует отметить, что автором не учтена норма ст. 603 ГК, которой предусматривается возможность замены содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах. При этом содержание с иждивением не превращается в пожизненную ренту, так как главное отличие указанных обязательств заключается в определении имущества, передаваемого получателем ренты в собственность плательщику ренты в обмен на денежные платежи (пожизненное содержание). В пожизненном содержании к такому имуществу относятся исключительно недвижимые вещи, в пожизненной ренте - любые вещи, находящиеся в свободном обращении. Если, например, норма ст. 585 ГК закрепляет возможность передачи имущества (в том числе, и по договору пожизненного содержания) на безвозмездной основе, это не позволяет отождествлять рассматриваемое правоотношение с договором дарения.
Сравнивая договоры купли-продажи и пожизненного содержания по цели, на которую направлено каждое из правоотношений, М.И. Бару справедливо считал, что для одного из них - это получение имущества в собственность, а для другого - материальная помощь стороне ее контрагентом. Договор купли-продажи завершается переходом права собственности, а договор пожизненного содержания этим только начинается. Такого же мнения придерживался и В.И. Кофман, указывая, что в основе купли-продажи ...лежат экономические отношения, отражающие сущность товарного производства - обмен товара на деньги; в основе второй - отношения, связанные с частной формой перераспределения материальных благ.
Специфичность договора пожизненного содержания с иждивением достигается посредством сочетания двух взаимосвязанных, следующих друг за другом обязательств, первое из которых служит основанием возникновения другого. Первое, или договорообразующее обязательство, представляет собой куплю-продажу либо дарение (п. 2 ст. 585 ГК) и заключается сторонами, в частности, по поводу жилого помещения, передаваемого из собственности правоотчуждателя (получателя ренты) в собственность правоприобретателя (плательщика ренты). Это - лишь завязка правоотношения.
Рассматривая вопрос о существенных условиях договора, М.И. Брагинский подчеркивает, что в роли предмета договора ...выступает как рента - в денежной и натуральной форме, - так и имущество, которое должно быть передано под выплату ренты. Однако конкретизация указанного имущества для ее признания существенным условием... в данном случае неодинакова. Так, в силу п. 1 ст. 583 ГК для денежной ренты необходима ее определенность. Что же касается ренты натуральной и имущества, передаваемого под выплату ренты, то их цена к числу существенных условий не относится. При отсутствии цены в возмездном договоре (в том и в другом случае) она исчисляется в порядке, установленном п. 3 ст. 424 ГК (имеется в виду цена, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы и услуги).
Специфика договора ренты не исключает возможность применения к нему последствий передачи имущества ненадлежащего качества. В связи с этим в случае возмездной передачи плательщику ренты жилого помещения, не соответствующего условиям договора о его качестве, к отношениям сторон должны применяться правила ст. ст. 475, 557 ГК, в том числе и отказ плательщика ренты от исполнения договора и возврата ему уплаченной суммы. Если жилое помещение получено должником безвозмездно, последствия причинения ему вреда вследствие недостатков вещи (например, помещение заражено грибком) должны регулироваться нормой ст. 580 ГК.
Кроме того, в силу п. 2 ст. 605 ГК при нарушении плательщиком ренты обязанностей кредитор по своему выбору вправе требовать либо возврата недвижимости, либо выплаты выкупной цены на условиях, установленных ст. 594 ГК. Согласно п. 3 ст. 594 ГК, если имущество передано бесплатно, то выкупная цена представляет собой совокупность годовой суммы рентных платежей и цены помещения. Иными словами, при определенных обстоятельствах отражение в договоре цены безвозмездно отчуждаемого помещения может приобрести особую значимость как обеспечительная мера для соблюдения прав кредитора при прекращении договорных отношений. Это тем более важно, когда имущество получено должником на возмездной основе. Трудно не согласиться в этом смысле с Ф.И. Гавзе, который отмечал, что существенными, в смысле "необходимых для договоров данного вида", являются для всех возмездных договоров, а также для договоров, которые могут быть как возмездными, так и безвозмездными, - пункт о цене....
Таким образом, цена недвижимости, передаваемой по договору пожизненного содержания, относится к существенным условиям. В этой связи поддерживаем предложение П.С. Федосеева о внесении дополнений в п. 1 ст. 601 ГК в виде указания на такие существенные условия договора, как цена имущества, передаваемого под выплату ренты, и периодичность исполне