Защита прав рентополучателя в договоре пожизненного содержания с иждивением
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
та для рассматриваемого договора, который предусматривает безвозмездную передачу имущества под предоставление содержания.
По данному вопросу убедительно мнение Г.Б. Леоновой о признании необходимости составления передаточных документов и в случае безвозмездной передачи недвижимости по рассматриваемому договору, так как указанные документы помогают сторонам официально удостоверить качество передаваемой недвижимости во избежание возможных судебных споров.
Действительно, при составлении передаточного акта производится тщательный осмотр отчуждаемой недвижимости с указанием фактических сведений об имуществе, полученных в ходе осмотра, указывается на наличие либо отсутствие претензий у сторон к качеству переданного имущества.
Ценность передаточного документа состоит в том, что установившиеся между плательщиком и получателем содержания договорные отношения носят достаточно длительный характер, а положения пункта 2 статьи 604 ГК РФ обязывают рентного кредитора принимать меры по обеспечению сохранности недвижимого имущества - рентного капитала. Подобные меры, в первую очередь, должны быть направлены на предотвращение снижения стоимости недвижимости в период действия договора, ведь независимо от длительности договорных отношений, сделка в любой момент может быть расторгнута и рентный кредитор потребует возврата отчужденного имущества. Кроме того, стоимость рентного капитала зависит от его потребительских качеств и свойств, которые указывались сторонами при составлении передаточного акта.
Исполнение договорных условий должно осуществляться надлежащим образом, то есть в соответствии с требованиями договорной диiиплины - каждая из сторон должна точно, своевременно и полностью выполнить свои обязанности. Надлежащее исполнение обязанностей по передаче имущества получателем содержания возможно только в случае, если он передал вещь надлежащего качества либо предупредил контрагента обо всех имеющихся у нее недостатках и указал на них в договоре. Для недвижимого имущества такими недостатками могут быть: аварийное состояние, необходимость замены коммуникаций, то есть те отрицательные свойства, которые могут существенно затруднить эксплуатацию имущества либо создают угрозу жизни, здоровью или имуществу нового владельца и требуют немедленного устранения.
В случае обнаружения недостатков, не отмеченных в тексте договора, даже если они значатся в передаточном акте, рентный должник вправе требовать привлечения к ответственности контрагента за ненадлежащее исполнение обязанности по передаче имущества.
Следующим этапом исполнения рассматриваемого договора является процесс оплаты недвижимого имущества - предмета договора. Законодатель предусмотрел двойной порядок передачи рентного капитала по исследуемому договору: возмездный и безвозмездный. В случае передачи недвижимости бесплатно, с расчетом на возмещение его стоимости посредством рентных выплат, к договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о дарении. В целом, безвозмездная передача имущества не влияет на процесс исполнения рентного обязательства, только размер периодических платежей будет несколько большим по сравнению с договором пожизненного содержания, предусматривавшим предварительную покупку рентного капитала.
Несмотря на то, как передавалось имущество по договору - за деньги или бесплатно, стороны обязаны провести предварительную оценку рентного капитала, поскольку договор пожизненного содержания в любом случае является возмездной сделкой, а закон относит цену недвижимости, отчуждаемой по возмездным договорам, к их необходимым условиям.
Установленная в процессе оценочной деятельности цена недвижимого имущества, составляющего рентный капитал, указывается в тексте договора, сопровождаясь, ссылкой на источник оценки.
Если в тексте договора отсутствует условие о распределении расходов, связанных с государственной регистрацией перехода права собственности, данные затраты должны быть возложены на рентного кредитора, так как указанное обременение является проявлением его обязанности обеспечения возникновения у покупателя права собственности на переданное имущество. Стороны договора должны отражать в его тексте соглашение об обязанности по оплате расходов на оформление перехода права собственности.
Юридические последствия неисполнения либо ненадлежащего исполнения плательщиком содержания обязанности по оплате переданного ему недвижимого имущества, если она предусматривается договором пожизненного содержания, сводятся к следующему. Собственник рентного капитала получает право требовать от должника не только оплаты стоимости имущества, но и уплаты процентов, которые начисляются за весь период просрочки оплаты переданного имущества. Кроме того, должник обязан возместить и иные убытки, причиненные несвоевременной оплатой приобретенной им недвижимой вещи, которые будут рассмотрены ниже.
Исполнение рассматриваемого договора включает в себя и обязанность предоставления пожизненного содержания рентным должником своему контрагенту, которое имеет натуральную или денежную форму. Статья 601 ГК РФ определяет примерный перечень действий рентного должника, составляющих пожизненное содержание с иждивением: обеспечение потребностей в жилище, питании, одежде, а также при нестабильном состоянии здоровья контрагента - уход за ним, и др. Исполнение подобных обязанностей должно быть подробно сог?/p>