Защита прав рентополучателя в договоре пожизненного содержания с иждивением
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
й систем права, сложились два способа регистрации недвижимого имущества, условно называемые исследователями англо-американской и европейской.
Англо-американская система предусматривает регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество между прежним и новым собственником. Для того, чтобы проследить юридическую судьбу приобретаемого объекта в предшествующие сделке 70 лет, и гарантировать тем самым договор от возможных ошибок, покупатель прибегает к услугам страховых компаний, агентов, юристов, которые занимаются выявлением возможных действующих обязательств или прав третьих лиц на интересующую недвижимую вещь. Такая система регистрации недвижимости, хотя и требует больших денежных затрат на защиту права собственности, но в случае возникновения всякого рода посягательств или требований на имущество ответственность несут субъекты, занимавшиеся изучением юридической судьбы недвижимости, получившие за это деньги.
Распространенная европейская система предполагает обеспечение прозрачности оборота недвижимости путем вмешательства в него государства. При подобной организации оборота сведения о недвижимости заносятся в различные реестры или книги специальными государственными органами и при необходимости доводятся до заинтересованных лиц.
Большинство юристов находят этот способ регистрации наиболее удачным: гласность оборота недвижимости невозможна без вмешательства в оборот государства, ибо только оно способно эту гласность обеспечить. В целом можно разделить данную точку зрения, хотя общепринято, что административный элемент в гражданских правоотношениях не всегда благо.
ГК РФ воспринял европейскую традицию государственной регистрации прав на недвижимое имущество, но дополнил ее интересной новеллой-правилом об обязательной государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом. Данные регистрации, в контексте норм ГК РФ, рассматриваются как самостоятельные процедуры, обеспечивающие гласность оборота недвижимого имущества. Однако, специалисты, занимающиеся исследованием сделок с недвижимостью, приходят к выводу о бесполезности регистрации сделок с недвижимостью, так как она поглощается регистрацией прав.
Аргументы, приводимые противниками регистрации сделок можно условно разделить на формальные и собственно юридические.
Представителем первой группы следует назвать Н.В Золотъко: неприемлемость государственной регистрации рентных договоров, предметом которых выступает недвижимое имущество, объясняется тем, что документ (форма договора) обязательно присутствует при регистрации прав, поэтому регистрация сделки поглощается регистрацией права. В связи с этим автор предлагает изменить содержание статьи 584 ГК РФ и изложить ее в следующей редакции: Договор ренты заключается в нотариальной форме, переход права собственности по договору, предусматривающему отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит государственной регистрации.
Аргументы юридического характера, приводимые С.А. Бабкиным против регистрации сделок с недвижимостью, являются достаточно убедительными и существенно дополняют точку зрения Н.В. Золотько. С.А. Бабкин утверждает, что термин регистрация права на недвижимость - это на самом деле регистрация возникновения, изменения или прекращения права на недвижимость; регистрация же сделок, это не что иное, как регистрация одного из оснований возникновения, изменения или прекращения прав на недвижимость, но не антипод регистрации прав. При придании процедуре регистрации сделок с недвижимостью самостоятельного значения, как особому средству обеспечения гласности оборота недвижимости, получается, что судебные решения, создание новых вещей или административные акты не являются способами приобретения прав на недвижимость и не нуждаются в гласности, достигаемой путем регистрации.
Можно согласиться с вышеприведенными мнениями, ведь действительно, стремление контролировать оборот недвижимости не должно доходить до абсурда, ярким примером которого следует назвать необходимость регистрации и права, и основания его приобретения, как два самостоятельных акта. Кроме того, двойная регистрация возлагает бремя материальных издержек по уплате государственной пошлины за регистрацию сделки и порожденных ей прав.
Представляется, что данный порядок не приемлем для рассматриваемого договора, поскольку он является:
)способом получения помощи гражданами - представителями наименее защищенных слоев общества;
)возможностью относительно недорогого приобретения недвижимости (чаше всего жилой) также не самыми обеспеченными покупателями. Представляется, что для договора пожизненного содержания более эффективным будет участие нотариуса при совершении сделки для фиксации ее содержания и оказания юридической помощи сторонам, а также государственная регистрация перехода права собственности и обременений по рассматриваемому договору.
В подтверждение мнения о нецелесообразности двойной регистрации следует обратиться к порядку ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденного Правительством Российской Федерации.
При внесении в Реестр записи о праве собственности, приобретенном в результате заключения договора пожизненного содержания с иждивением, необходимо внести еще две записи об обременениях (в целях идентификации им присваивается кадастровы?/p>