Защита прав рентополучателя в договоре пожизненного содержания с иждивением
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
?озложено удостоверение бесспорных прав и фактов, свидетельствование документов, выписок из них, придание документам исполнительной силы и выполнение других нотариальных действий в целях обеспечения защиты прав и законных интересов граждан и юридических лиц. Таким образом, нотариусу в правовом государстве отводится ключевая роль не только в оказании правовой помощи гражданам и юридическим лицам, в обеспечении их правовой безопасности, но и в предотвращении споров между участниками договорных отношений, препятствии росту криминализации в сфере обращения недвижимости.
Все сказанное о нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью применимо и к рентным отношениям. По справедливому замечанию А.П. Сергеева: Рентные сделки чаще всего заключаются лицами, нуждающимися в особой правовой защищенности. Здесь нередки попытки злоупотреблений и обхода закона, так как заключающие его лица часто имеют слабое представление о своих правах, и последствиях заключенного договора. В этих условиях помощь нотариуса просто необходима, поскольку статья 16 Основ законодательства РФ о нотариате, обязывает нотариуса устанавливать личность участников сделки, проверить их дееспособность, принадлежность им отчуждаемого имущества. Кроме того, нотариус обязан при совершении сделок разъяснять сторонам их права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых действий для того, чтобы их юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред.
Приведем пример из практики, подтверждающий необходимость нотариального удостоверения рассматриваемого договора.
Так, по делу №2547 Чертановский межмуниципальный суд г. Москвы, рассматривая иск о признании права собственности на квартиру за лицом, исполнявшим обязательство по предоставлению пожизненного содержания с иждивением, установил, что истица в октябре 1998 года заключила с собственницей квартиры В. договор пожизненного содержания с иждивением. Договор в Департаменте муниципального жилья г. Москвы стороны зарегистрировать не успели, поскольку В., плохо себя чувствовала, а в ноябре 1998 г. В. скончалась. Ввиду смерти одной из сторон соглашения, Жилищный департамент отказался зарегистрировать данный договор. Истица обратилась в суд за признанием действительности сделки и права собственности на имущество в соответствии со статьей 165 ГК РФ.
Рассматривая данное дело, суд установил, что сделка была совершена в нотариальной форме; кроме того, истица добросовестно исполнила все возложенные на нее обязательства по содержанию В., а впоследствии похоронила ее и оплатила расходы, связанные с погребением. Также было установлено, что у истицы на руках имелась доверенность на право регистрации договора в Департаменте, но она не имела возможности воспользоваться данным правом, поскольку ухаживала за больной В. Всесторонне оценив приведенные выше доказательства, суд пришел к убеждению, что в данном случае необходимо применить аналогию права и считать, смерть В. уклонением от регистрации, обязав Департамент муниципального жилья зарегистрировать данный договор и признать за истицей право собственности на спорную квартиру.
Таким образом, нотариальная форма сделки является одним из наиболее действенных способов юридической защиты лиц, заключивших указанный договор (в первую очередь - получателя содержания), выполняет удостоверительную функцию, что свидетельствует о высокой социальной и юридической значимости процедуры нотариального оформления сделки. Дополнительные гарантии правовой и экономической безопасности сторон рассматриваемого договора придает материальная ответственность нотариуса за причиненный его противоправными действиями вред, установленная законодательством. Кроме того, деятельность нотариуса, занимающегося частной практикой, подлежит обязательному страхованию, что устанавливает дополнительные гарантии для лиц, обратившихся к нему.
Вместе с тем, несмотря на очевидную важность участия нотариуса при заключении договора пожизненного содержания с иждивением, приоритет все же остается за государственной регистрацией данного договора.
По общему правилу, установленному статьей 131 ГК РФ, право собственности на недвижимые вещи и сделки с ними подлежат обязательной регистрации в едином государственном реестре, это касается и договора пожизненного содержания с иждивением. Для придания дополнительной устойчивости рентным отношениям законодатель установил право залога на недвижимость (ипотеку) - предмет договора пожизненного содержания, возникающее у получателя после заключения договора, которое также подлежит государственной регистрации. Также закон устанавливает правило о том, что рента является обременением недвижимого имущества, которое подлежит регистрации в органах юстиции.
Таким образом, регистрировать необходимо не только сам договор пожизненного содержания с иждивением, но и вещные права, возникающие при его заключении. Встает вопрос о правомерности перегруженности договора различного рода регистрациями, ведь он сконструирован, как защищающий малоимущие слои населения, а все регистрации не бесплатны.
Регистрация сделок с недвижимостью и прав на нее - это способ обеспечения гласности оборота недвижимости, организации его таким образом, чтобы любой субъект мог получить сведения о существующих на момент его обращения в компетентные органы правах на тот или иной, объект недвижимости. Исторически, в рамках англосаксонской и континентально