Оценка рыночной стоимости имущественного комплекса строительного предприятия при процедуре банкротства (на примере ЗАО "Иркутскремстрой")
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
е решения об удержании или продаже активов; однако, инвестиционный менеджмент не стоит путать с управлением недвижимостью, расходы по которому включаются в операционные расходы.
Основываясь на анализе деятельности производственного предприятия, аналогичных объектов недвижимости, компенсация за инвестиционный менеджмент принята в размере 2%.
Расчет нормы дохода для оцениваемых объектов недвижимости приведен ниже в Таблице 9.1.2.4.
Норма возврата рассчитывается по методу прямолинейного возврата инвестиций (методу Ринга), основанному на временном интервале, в течение которого, по расчетам типичного инвестора, произойдет возврат капитала, вложенного в оцениваемую недвижимость.
Средний срок экономической жизни деревянных зданий, а также капитальных (кирпичных, панельных, бетонных, бутовых, металлических) группы капитальности III при нормальной эксплуатации составляет 50 лет. Следовательно, ежегодная норма возврата для деревянных зданий и сооружений составляет 2%.
Расчет ставки капитализации для оцениваемых объектов недвижимости приведен ниже в Таблице 9.1.2.4.
Таблица 9.1.2.4
Расчет ставки капитализации
№ п/пНаименование объекта недвижимостиРасчет нормы доходаНорма возвра-та, %Итого, ставка капитали-зации, %безрис-ковая ставка, %риск инвес-тиций в оценива-емый объект, %поправ-ка на инвести-цион-ный менедж-мент, %поправ-ка на низкую ликвид-ность, %Итого, норма дохода, 34567891Зд-ние конторы11%7%2%1%2%2Зд-ние мех. мастерских11%5%2%1%2%
Окончательный расчет рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости доходным подходом приведен ниже в Таблице 9.1.2.5.
Таблица 9.1.2.5
Расчет рыночной стоимости доходным подходом
№ п/пНаименование объекта недвижимостиЧистый операционный доход, руб./годСтавка капитализации, %Итого, рыночная стоимость оцениваемого объекта, руб.123451Зд-ние конторы209 600235 2382Зд-ние мех. мастерских74 600211 304Итого, рыночная стоимость оцениваемых объектов недвижимости, полученная доходным подходом (методом прямой капитализации):1 266 542
Таким образом, проведенные анализ и расчеты показывают, что по состоянию на 25 июня 2011 года объекты недвижимости в составе оцениваемого имущественного комплекса ЗАО Иркутскремстрой, расположенные по адресу: г. Иркутск, ул. Майская 25, имели следующую стоимость, определенную доходным подходом:
1 267 000 (один миллион двести шестьдесят семь тысяч) рублей.
.1.3 Определение рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости сравнительным подходом (методом прямого сравнительного анализа продаж)
Метод прямого сравнительного анализа продаж основан на принципе замещения, который, применительно к данному подходу, предполагает, что при наличии на рынке объектов, схожих данному, покупатель, проявляя благоразумие, не заплатит за оцениваемый объект сумму, большую, чем та, в которую ему обойдется покупка других аналогичных по назначению, качеству и полезности объектов недвижимости.
Данный метод базируется на информации о недавно прошедших сделках с аналогичными объектами и сравнении оцениваемой недвижимости с объектами-аналогами. Метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Далее вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемым объектом и аналогами. Это позволяет определить цену продажи каждого аналога, как если бы он обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый объект. Скорректированные цены объектов-аналогов дают возможность сделать вывод о наиболее вероятной цене продажи оцениваемого объекта.
Для определения рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости нами сделан анализ недавних сделок купли-продажи и предложения аналогичных оцениваемым объектов и проведен отбор сопоставимых аналогов, расположенных в г. Иркутске (Таблица 9.1.3.1).
Приведение ценообразующих характеристик объектов-аналогов к характеристикам оцениваемого объекта, как правило, производится путем введения корректирующих поправок. Определение поправок осуществляется следующими методами:
- методы, связанные с анализом парных продаж;
- методы, основанные на анализе экономических, социальных, технико-технологических и иных характеристик недвижимости, а так же сферы их окружения;
- экспертные методы внесения и корректировок поправок;
статистические методы, основанные на анализе репрезентативных выборок из базы данных Оценщика.
В настоящей оценке приведение ценообразующих характеристик объектов-аналогов к характеристикам оцениваемого объекта производится при помощи следующих поправок:
). Поправка на дату продажи.
Поправка учитывает изменение стоимости объектов-аналогов, произошедшее с момента их продажи (предложения) до даты оценки. В настоящей оценке, учитывая незначительный разрыв во времени между датой предложения всех объектов-аналогов и датой оценки, поправка на дату продажи принимается равной 1,0.
). Поправка на местоположение.
Поправка на местоположение оценивается экспертным путем, исходя из анализа рыночных данных по продажам (предложениям) аналогичных объектов в различных районах г. Иркутска.
). Поправка на износ.
Поправка учитывает различный износ объектов-аналогов и оцениваемого здания (сооружения). При незначительном различии (5-10%) может не применяться. Расчет производится по формуле: