Оценка рыночной стоимости имущественного комплекса строительного предприятия при процедуре банкротства (на примере ЗАО "Иркутскремстрой")
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
гдеПи - поправка на износ;
Иоб - фактический износ оцениваемого объекта, %;
Иан - фактический износ аналога, %;
). Поправка на наличие (отсутствие) дополнительных улучшений.
Данная поправка в настоящей оценке учитывает наличие (отсутствие) отопления помещений, выполненного ремонта, а так же других элементов, влияющих на стоимость объектов производственно-складского назначения, и определяется экспертным путем по результатам сравнительного анализа технических характеристик оцениваемого объекта и объектов-аналогов. Данная поправка также учитывает снижение стоимости подвальных помещений по сравнению с аналогичными помещениями, расположенными в надземных этажах.
). Поправка на цену предложения.
Поправка применяется для тех аналогов, по которым известны не фактические цены продажи по уже осуществленным сделкам, а цены предложения, публикуемые агентствами недвижимости и информационными агентствами. Поправка учитывает тот факт, что цена предложения, как правило, превышает цену продажи, и принимается экспертным путем в размере 5-10%.
Корректировка цен объектов-аналогов в настоящей оценке произведена в два этапа:
а). Стоимостные показатели объектов-аналогов корректировались при помощи вышеназванных поправок и приводились к некоторому среднему уровню, характерному для основной части оцениваемых зданий и сооружений в целом (средний фактический износ на уровне 40%, конструктивные элементы характерные для зданий капитальной застройки, наличие отопления и света). Средневзвешенная величина скорректированных цен аналогов (Таблица 9.1.3.2) дает представление о рыночной стоимости капитальных производственно-складских зданий с вышеназванными характеристиками в рассматриваемом районе.
б). На втором этапе произведена более точная корректировка стоимости оцениваемых объектов с учетом индивидуальных характеристик каждого из них: конструктивных особенностей, накопленного износа и т.д.
Итоговый расчет рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости сравнительным подходом (методом прямого сравнительного анализа продаж) приведен ниже в Таблице 9.1.3.2.
Таким образом, проведенные анализ и расчеты показывают, что по состоянию на 25 июня 2011 года оцениваемые объекты недвижимости в составе Основных средств ЗАО Иркутскремстрой, расположенные по адресу: г. Иркутск, ул. Майская 25, имели следующую стоимость, определенную сравнительным подходом (методом прямого сравнительного анализа продаж):
1 360 (один миллион триста шестьдесят тысяч) рублей.
Таблица 9.1.3.1
Таблица объектов-аналогов для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта методом прямого сравнительного анализа продажХарактеристики сравниваемых объектовОбъект оценкиОбъект-аналог № 1Объект-аналог № 2Объект-аналог № 312345Местоположениеул. Розы Люксембург, 198Вул. ТрактоваяУзловаяп. ЖилкиноНазначение объектапроизводственно-складская базапроизводственно-складская базапроизводственно-складская базапроизводственно-складская базаДата предложения, оценкиОктябрь 03Июль 03Октябрь 03Октябрь 03Материал стенкирпичные, каркасно-фибролитовые, асбестоцементные, трехслойные (металлический профлист с утеплителем)н/дбетон, кирпич, металлкирпич, металл, деревоКраткое описаниеОсновное строение - здание конторы 1-этажное, деревянное. (310 кв.м., отопление), гараж кирпичный (280 кв.м., отопление) Ограждение, ворота. отапливаемые производственно-складские помещения, котельная, трансформаторадминистративное здание 1-этажное бетонное (170 кв.м., отопление), гараж кирпичный (436 кв.м., отопление), холодный склад кирпичный (284 кв.м.), холодный склад-модуль металлический (709 кв.м.), прочие здания (600 кв.м.), ж/д тупик 123,5 м; ограждение, телефон; 1998 год; в хорошем состоянии2 холодных склада модульного типа (2*600=1200 кв.м.); гараж кирпичный на 6 а/м (432 кв.м., отопление),дере-вянное административ- ное здание (100 кв.м., отопление), ограждение, ж/д тупик 60 м; состояние удовлетвори-тельное (здания и сооружения обладают существенным накопленным физическим износом)Накопленный физический износ, %Общая площадь помещений, м27 597,01 7002 1991 732Площадь земельного участка, м226 15710 00019 60025 000Цена объекта, руб.подлежит оценке5 000 00014 000 0004 800 000Источник информации---"Из рук в руки" № 36 от 25.09.2010 г."Из рук в руки" № 47 от 20.12.2010 г.; продавец"Из рук в руки" № 47 от 20.12.2009 г.; продавец
Таблица 9.1.3.2
Приведение ценообразующих характеристик объектов-аналогов к характеристикам оцениваемого объектаПоказателиЕд. изм.Объект-аналог № 1Объект-аналог № 2Объект-аналог № 3123451. Стоимость 1 м2 общей приведенной площади объекта-аналога до корректировкируб./м22 9417 3643 6312. Поправка на дату продажи---1,051,001,00Скорректированная стоимостьруб./м23 0887 3643 6313. Поправка на местоположение---1,000,800,90Скорректированная стоимостьруб./м23 0885 8913 2684. Поправка на износ---0,870,811,00Скорректированная стоимостьруб./м22 6764 7873 2685. Поправка на наличие дополнительных улучшений---1,000,600,80Скорректированная стоимостьруб./м22 6762 8722 6146. Поправка на цену предложения---0,850,850,85Скорректированная стоимостьруб./м22 2752 4412 2227. Итого, скорректированная стоимость 1 м2 общей приведенной площади объектов-аналоговруб./м22 2752 4412 2228. Веса---10,70,8Средневзвешанная скорректированная стоимость 1 кв.м. общей приведенной площади объектов-аналогов составляет: 2 305 руб./кв.м.Итого, рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости, определенная методом прямого сравнительн