Оценка рыночной стоимости имущественного комплекса строительного предприятия при процедуре банкротства (на примере ЗАО "Иркутскремстрой")
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
? сдерживающих причинах деятельности, то ими остаются высокий уровень налогов, неплатежеспособность заказчиков и высокая стоимость материалов, конструкций, изделий.
Гораздо более оптимистичны ожидания руководителей стройорганизаций относительно ситуации в дальнейшем. При этом следует отметить, по выводам аналитиков, появление в 3-м квартале предпосылок для такого прогноза. Речь идет о расширении спроса на услуги строителей, ослаблении дефицита собственных финансовых средств у фирм, снижении темпов роста цен на сырье и материалы. В 2011 году предполагается увеличение портфеля заказав, продолжится тенденция к росту физического объема работ, прибыли.
9. Определение рыночной стоимости объекта оценки методом накопления скорректированной стоимости чистых активов
Содержание и этапы оценки
Затратный подход в оценке имущественного комплекса (предприятия) рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Оценить предприятие с точки зрения издержек на его создание при условии, что предприятие останется действующим, позволяет метод накопления скорректированной стоимости чистых активов (метод чистых активов).
Суть данного метода заключается в том, что все активы предприятия (нематериальные активы, здания, машины и оборудование, запасы, дебиторская задолженность, финансовые вложения и т.д.) оцениваются по рыночной стоимости. Далее из полученной суммы вычитается стоимость обязательств предприятия.
Итоговая величина показывает рыночную стоимость собственного капитала оцениваемого предприятия.
Базовая формула имущественного (затратного) подхода имеет вид:
Собственный капитал = Активы - Обязательства
Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменений конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует их рыночной стоимости. В результате перед оценщиком встает задача проведения корректировки баланса предприятия. Для осуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности. Далее уточняется балансовая сумма обязательств.
Из общей рыночной стоимости активов вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Результат показывает оцененную стоимость собственного капитала предприятия.
9.1 Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости в составе имущественного комплекса ЗАО Иркутскремстрой
.1.1 Обоснование применяемых методов определения рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости
В настоящей работе, учитывая характер оцениваемых объектов недвижимости, качество и полноту имеющейся информации, определение наиболее вероятной рыночной стоимости объектов оценки производится всеми тремя вышеназванными подходами к оценке: сравнительным (методом прямого сравнительного анализа продаж), затратным и доходным (методом капитализации доходов).
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемых объектов недвижимости
Недвижимость - это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, поэтому перед проведением оценки, выбирается один способ использования, называемый наилучшим.
Наилучшее и наиболее эффективное использование - это такое использование не занятого земельного участка или земельного участка с улучшениями, которое является физически возможным, юридически допустимым, осуществимым с финансовой точки зрения, и обеспечивает получение максимально возможного дохода.
При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования оценщик останавливается на том варианте, который, среди прочих других, наиболее полно раскроет потенциальные возможности земельного участка. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования формирует основу, на которой оценщик применяет три традиционных подхода к оценке стоимости.
Наилучшее и наиболее эффективное использование определяется как разумное и возможное использование, которое обеспечит самую высокую текущую стоимость на эффективную дату оценки.
Для того чтобы корректно использовать подходы к оценке стоимости, а также дать ответ на вопрос о целесообразности дальнейшего существования имеющихся на участке улучшений, определение наилучшего использования проводится в два этапа:
) Для участка, как свободного;
) Для участка с имеющимися улучшениями.
В настоящей оценке, принимая во внимание то, что правом собственности на земельный участок собственник оцениваемых зданий и сооружений не обладает; снос строений - мероприятие достаточно дорогостоящее, а местоположение объектов оценки характеризуется значительной плотностью застройки и ее определенной функциональной направленностью, оценщик считает, что использование земельного участка как свободного не является осуществимым с физической и юридической точки зрения, поэтому в дальнейшем анализе данный вариант использования оцениваемых объектов недвижимости не рассматривается.
Учитывая тот факт, что оцениваемые объекты входят в единый производственный комплекс, способный при благоприятных внешнеэкономических условиях и грамотном управлении приносить доход, а так же анализируя технико-экономические показатели оцениваемых объектов, учитывая особенности их м?/p>