Оценка рыночной стоимости имущественного комплекса строительного предприятия при процедуре банкротства (на примере ЗАО "Иркутскремстрой")
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
µстоположения и достаточно определенную функциональную направленность, сложности, связанные с полным перепрофилированием объектов недвижимости в настоящих условиях, можно сделать вывод о том, что наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемых зданий и сооружений является их использование в качестве объектов вспомогательного производственно-складского назначения.
Определение рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости затратным подходом
Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и базируется на том, что потенциальный покупатель не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую ему обойдется приобретение соответствующего участка земли под застройку и возведение аналогичного по назначению, качеству и полезности объекта в обозримый период времени без существенных дополнительных издержек.
Суть данного подхода к определению рыночной стоимости состоит в расчете полной восстановительной стоимости здания или сооружения (стоимости воспроизводства или стоимости замещения) с последующим вычетом оцененного износа и увеличением на стоимость участка земли как незастроенного:
С = ПВС - И + Сзем;
где: С - стоимость объекта недвижимости, определенная затратным подходом;
ПВС - полная восстановительная стоимость здания (сооружения);
И - накопленный на дату оценки износ здания (физический, функциональный и экономический);
Сзем - стоимость земельного участка как незастроенного.
Подход с точки зрения издержек (затрат) основан на предположении о том, что издержки на строительство объекта плюс издержки на приобретение участка и его подготовку к строительству являются приемлемым ориентиром при определении рыночной стоимости недвижимого имущества.
Расчет стоимости затратным подходом, как правило, производится в несколько этапов.
.Определение стоимости участка земли как незастроенного.
.Определение стоимости восстановления существующих улучшений. Восстановительная стоимость рассчитывается как стоимость воспроизводства или стоимость замещения.
.Определение накопленного износа оцениваемого объекта на дату оценки.
.Окончательный расчет стоимости оцениваемого объекта недвижимости по приведенной выше формуле.
Определение стоимости участка земли как незастроенного
Для определения стоимости участка земли как незастроенного были проанализированы документы и устная информация, предоставленные Заказчиком, а так же нормативно-правовые акты, действующие в области землепользования. Анализ предоставленной информации, а так же рынка недвижимости (земли) в районе месторасположения оцениваемого объекта, показал следующее:
а). правом собственности на земельный участок собственник оцениваемого объекта недвижимости не обладает; земельные участки принадлежат ОАО Фирма Галантерея на правах аренды, причем условия аренды ограничивают порядок их использования существенным образом.
б). в районе местоположения объектов оценки не выявлено достаточного количества фактов спроса и предложения, а так же продажи либо вторичной (коммерческой) аренды аналогичных свободных земельных участков или прав на пользование ими, позволяющих выявить рыночную стоимость земли в данном районе;
в). оценка прав пользования земельными участками на базе нормативной цены земли, определяемой в соответствии с Федеральным законом РФ О плате за землю, Постановлением Правительства РФ № 319 от 15 марта 1997 г. О порядке определения нормативной цены земли, Постановлением Губернатора Иркутской области Об установлении нормативной цены земли на 2008 год, показывает заведомо некорректную стоимость земельных участков, часто сопоставимую со стоимостью самих зданий и сооружений, что приводит к возникновению существенных погрешностей в расчетах, особенно заметных при оценке прав, отличных от права собственности.
Учитывая вышесказанное, а так же принимая во внимание цели и назначение оценки, в настоящей работе оценка рыночной стоимости участка земли как незастроенного (в том числе, стоимости прав на него) не производится. Учет размеров, местоположения и иных характеристик земельного участка, влияющих на стоимость оцениваемого объекта недвижимости в целом, производится косвенным путем при помощи показателей прибыль инвестора/экономический износ.
Расчет полной восстановительной стоимости оцениваемого объекта
Расчет полной восстановительной стоимости оцениваемых зданий и сооружений в этом случае осуществляется как стоимости замещения по Укрупненным показателям восстановительной стоимости зданий и сооружений (в ценах 1969 года), разработанным отраслевыми институтами министерств и ведомств СССР, утвержденным и согласованным Госстроем СССР, с последующим приведением их к дате оценки при помощи индексов изменения сметной стоимости строительства за период с 1969 по 2010 год.
Основная расчетная формула определения полной восстановительной стоимости оцениваемых зданий и сооружений по данным Укрупненных показателей восстановительной стоимости имеет вид:
ПВС = V [ПВС69 И69-84 И84-91 И91-2010] ПИ,
где
ПВС - полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта на дату оценки, руб.;
V - строительный объем (п?/p>