Оценка рыночной стоимости имущественного комплекса строительного предприятия при процедуре банкротства (на примере ЗАО "Иркутскремстрой")
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
ого анализа продаж, составляет: 1 359 719 руб.9.1.4 Согласование результатов оценки и определение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости
В настоящем разделе Отчета сводятся воедино все данные, полученные в ходе оценки объектов недвижимости в составе имущественного комплекса ЗАО Иркутскремстрой, и делается окончательный вывод относительно их наиболее вероятной рыночной стоимости.
Для определения рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости Оценщик пользовался следующей информацией:
информацией, полученной от Заказчика;
информацией, полученной от агентств недвижимости, в периодической и справочной литературе;
информацией органов государственной статистики и экспертизы ценообразования в строительстве;
информацией, полученной при личном осмотре объектов оценки.
Появление дополнительной информации может изменить полученную оценку рыночной стоимости объектов оценки.
Окончательная наиболее вероятная рыночная стоимость оцениваемых объектов недвижимости в настоящей работе определяется как средневзвешенная величина результатов их оценки затратным, доходным и сравнительным подходами.
При анализе результатов, полученных в п.п. 9.1.1.9.1.3. настоящего Отчета, и присвоении им соответствующих весовых коэффициентов, мы учитывали следующие факторы:
Затратный подход наиболее применим к оценке сравнительно новых или уникальных объектов недвижимости. Результат, полученный данным подходом, как правило, имеет важное, однако не приоритетное значение при выведении итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого объекта, поскольку он менее остальных подходов отражает состояние соответствующего сегмента рынка недвижимости, а так же перспективы дальнейшего использования оцениваемого объекта.
Доходный подход, как правило, показывает ту максимальную цену, выше которой потенциальный инвестор не захочет платить за оцениваемый объект по сравнению с другой недвижимостью, приносящей аналогичный доход. Основу расчета рыночной стоимости данным подходом составляет прогноз доходов и расходов, который может и не оправдаться.
Другим ограничением применяемого в настоящей оценке метода прямой капитализации (входящего в группу методов доходного подхода к оценке недвижимости) является то, что продажи некоторых видов доходной недвижимости происходят достаточно редко; таким образом, выявление коэффициента капитализации базируется на ограниченной информации и субъективных суждениях Оценщика. Кроме того, получение информации о чистом операционном доходе проданных объектов и ее проверка зачастую бывают невозможны. Вероятность ошибки заключается в подсчете чистого операционного дохода от функционирования рассматриваемого объекта, поскольку оценки затрат часто основаны на суждениях, и любая в оценке чистого операционного дохода увеличивается в несколько раз в процессе капитализации.
Сравнительный подход (представленный в настоящей оценке методом прямого сравнительного анализа продаж) показывает наиболее реальную цену продажи объекта, сложившуюся на соответствующем сегменте рынка недвижимости на дату оценки. Однако трудность поиска максимально близких по своим характеристикам аналогов и субъективность введения некоторых корректировок снижает объективность результатов, полученных данным подходом.
Анализ информации, публикуемой в периодической печати, полученной от агентств недвижимости, а так же опыт личного взаимодействия с ними, показывает, что стоимость объектов доходной недвижимости, полученная методом сравнения фактов купли-продажи, может иметь случайный характер, и требует тщательного анализа в каждом конкретном случае, что, как правило, не представляется возможным.
Ниже, в Таблице 9.1.4.1., приведены результаты применяемых подходов к оценке рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости, присвоенные им весовые коэффициенты, принятые экспертным путем с учетом вышеуказанных особенностей применения каждого из методов оценки, а так же окончательная величина средневзвешенной рыночной стоимости объектов недвижимости в составе оцениваемого имущественного комплекса ЗАО Иркутскремстрой.
Таблица 9.1.4.1
Расчет средневзвешенной рыночной стоимости зданий и сооружений в составе Основных средств ЗАО Иркутскремстрой
№ п/пНаименование объектаПодход оценкиПолученная стоимость, руб.Весовой коэффи-циентИтого, средневзвешенная рыночная стоимость, руб.123456 Затратный930 0000,41Здание конторыСравнительный969 0000,3936 000 Доходный911 0000,3 Затратный387 0000,42Здание мех. мастерскихСравнительный391 0000,3378 600 Доходный355 0000,3ИТОГО:1 314 600
Таким образом, проведенные анализ и расчеты позволяют сделать вывод о том, что средневзвешенная величина рыночной стоимости объектов недвижимости в составе оцениваемого имущественного комплекса ЗАО Иркутскремстрой, расположенных по адресу: г. Иркутск, ул. Майская 25, по состоянию на 25.03.2011г. составляла:
1 315 000 (один миллион триста пятнадцать тысяч) рублей.
9.2 Оценка рыночной стоимости транспортных средств, машин и оборудования в составе имущественного комплекса ЗАО Иркутскремстрой
Обоснование принятых методов определения рыночной стоимости оцениваемых транспортных средств, машин и оборудования
Обоснование применяемых подходов к определению рыночно