Оценка рыночной стоимости имущественного комплекса строительного предприятия при процедуре банкротства (на примере ЗАО "Иркутскремстрой")
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
едополученного в результате его воздействия дохода по ставке капитализации для сопоставимых объектов аналогично функциональному износу, либо экспертным путем.
В настоящее время в оценке существует два принципиально различных мнения относительно применения величин прибыли инвестора и экономического устаревания.
Согласно одной из них необходимо прибыль инвестора учитывать не зависимо от существования у оцениваемого объекта признаков экономического устаревания. Несомненно, если вместо планируемой прибыли 25% застройщик получил лишь 5%, очевидно, что виной этому явился экономический износ. Однако, справедливо ли на дату оценки считать прибыль инвестора (предполагаемую) как 25%. А почему не 20%. Вне зависимости от экономической обоснованности нового строительства подобного объекта, оцениваемый уже существует и обладает присущей ему на дату оценки рыночной стоимостью.
Существует другое утверждение относительно прибыли инвестора, величина которой рассчитывается как цена продажи минус затраты на воспроизводство. И вроде бы никакого различия в категориях прибыли и обесценения нет.
Можно также утверждать, что вследствие экономического устаревания функция стоимости ведет себя непрерывно (неразрывно). В частном случае может возникнуть ситуация, при которой рыночная стоимость объекта равна затратам на его воспроизводство.
Оценщик, подписавший настоящий отчет склонен утверждать, что для определенного сегмента рынка недвижимости в определенном районе существует устойчивое соотношение между затратами на воспроизводство объекта недвижимости и его рыночной стоимостью.
Задачей настоящей оценки является определение рыночной стоимости объекта недвижимости, а не стоимости договора подряда для строительной организации, которая бы согласилась построить объект, подобный оцениваемому.
Определение экономического износа в настоящей оценке произведено экспертным путем по результатам долгосрочного сравнительного анализа соотношений реальных рыночных цен сделок купли-продажи аналогичных объектов недвижимости производственно-складского назначения и их восстановительной стоимости (без учета влияния экономического износа), сложившихся в настоящее время в г. Иркутске (по данным долгосрочного анализа этот показатель составляет ~0 50% в зависимости от местоположения объектов недвижимости и их технического состояния).
По нашему мнению, износ внешнего воздействия для оцениваемого объекта недвижимости, учитывая его техническое состояние и местоположение, составляет ~40 60%.
Окончательный расчет рыночной стоимости объекта оценки на основе затратного подхода по Укрупненным показателям восстановительной стоимости зданий и сооружений с учетом накопленного износа приведен ниже в Таблицах 9.1.1.1, 9.1.1.2.
Таблица 9.1.1.1
Расчет физического износа здания конторы№ п/пНаименование элементов объектаУдельный вес конструкции, элементаПоправка к удельному весу (степень реализации)Удельный вес конструкции, элемента с учетом поправки на степень реализацииИзнос элемента, %Износ элементов в масштабе здания, (гр5*гр6/ сум.гр.5)12345671Фундаменты51,005301,622Стены и перегородки251,0025308,123Перекрытия и покрытия81,008302,604Кровля61,006452,925Полы161,0016356,066Проемы91,009353,417Отделочные работы91,009504,878Внутренние сантехнические и электротехнические работы190,6011,4506,179Прочие работы31,003351,14Итого:10092,437%
Таблица 9.1.1.2
Расчет физического износа здания механических мастерских№ п/пНаименование элементов объектаУдельный вес конструкции, элементаПоправка к удельному весу (степень реализации)Удельный вес конструкции, элемента с учетом поправки на степень реализацииИзнос элемента, %Износ элементов в масштабе здания, (гр5*гр6/ сум.гр.5)12345671Фундаменты121,0012303,802Стены и перегородки301,0030309,493Перекрытия и покрытия161,0016355,914Кровля71,007503,695Полы91,009353,326Проемы81,008352,957Отделочные работы31,003501,588Внутренние сантехнические и электротехнические работы130,607,8504,119Прочие работы21,002350,74Итого:10094,836%Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости на основе затратного подхода по Укрупненным показателям восстановительной стоимости зданий и сооружений приведен ниже в Таблице 9.1.1.3.
К этой величине теперь необходимо прибавить стоимость земельного участка, однако, правом собственности на него собственник здания склада не обладает, поэтому земельный участок в объект оценки не включен.
Таким образом, проведенные анализ и расчеты позволяют сделать вывод о том, что недвижимое имущество в составе основных средств ЗАО Иркутскремстрой, по состоянию на дату оценки, имело следующую рыночную стоимость, определенную затратным подходом:
1 317 (один миллион триста семнадцать тысяч) рублей.
.1.2 Определение рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости доходным подходом
Общие положения
Доходный подход основан на принципе ожидания, согласно которому рыночная стоимость определяется как текущая стоимость будущих доходов, вытекающих из прав владения или иных имущественных прав на оцениваемый объект.
Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость сегодня в обмен на право получать будущие доходы от сдачи ее в аренду (или от других видов доходной деятельности), и от последующей продажи. Измерение всех будущих доходов может быть осуществлено либо посредством метода прямой капитализации, либо посредством анализа дисконтированных денежных поток