Оценка рыночной стоимости имущественного комплекса строительного предприятия при процедуре банкротства (на примере ЗАО "Иркутскремстрой")
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
ов. В зависимости от характера доходов, конкретных обязательств, зависящих от характера объекта недвижимости, могут быть применены либо один из этих методов, либо оба для того, чтобы оценить рыночную стоимость объекта с точки зрения дохода.
Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход со стабильно предсказуемыми суммами доходов и расходов.
Метод дисконтированных денежных потоков более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.
Исходя из предположения о том, что будущие потоки доходов и расходов будут равномерными или их колебания будут умеренными и предсказуемыми, а так же учитывая трудности, связанные с составлением детального прогноза будущей деятельности оцениваемых объектов, для расчета рыночной стоимости объектов оценки доходным подходом в настоящей работе применяется метод прямой капитализации.
Метод прямой капитализации - это метод пересчета прогнозируемого дохода одного года в стоимость объекта в одну итерацию, обычно путем деления дохода на общую ставку капитализации. Общая ставка капитализации является ставкой для пересчета дохода, полученного от эксплуатации всей недвижимости, и отражает зависимость между ожидаемым чистым годовым доходом и оценкой стоимости всей недвижимости.
Базовая формула метода прямой капитализации дохода имеет вид:
где V- стоимость оцениваемого объекта недвижимости;
I- годовой доход (чистый операционный доход);
R- ставка капитализации.
Оценка объекта методом прямой капитализации дохода производится в несколько этапов:
расчет чистого операционного дохода, приносимого объектом недвижимости;
расчет коэффициента капитализации;
капитализация приносимого объектом недвижимости дохода и определение его рыночной стоимости по представленной выше формуле.
Расчет потенциального валового дохода
При определении дохода, приносимого объектами недвижимости, первым шагом является оценка потенциального валового дохода - максимально возможного дохода от их эксплуатации.
Первичной целью оценки валового дохода является прогнозирование вероятного дохода, приносимого оцениваемыми объектами недвижимости. Прогноз валового дохода является основой подхода с точки зрения дохода при установлении стоимости. В то же время этот подход предполагает наличие надежных данных о состоянии рынка. Очевидно, что будущее не может быть предсказано с определенностью, однако вполне возможно определить и проанализировать прошлые тенденции.
Для того чтобы определить наиболее вероятную рыночную арендную ставку и проистекающий из нее валовой доход для оцениваемых объектов, было проведено исследование рынка аренды аналогичного недвижимого имущества в г. Иркутске.
Из анализа полученной информации оценщик сделал вывод о том, что рыночная арендная ставка (с учетом НДС) в месяц за 1 м2 общей площади помещений при условии, что эксплуатационные расходы несет арендодатель, для оцениваемых объектов недвижимости на дату оценки составляла (в зависимости от типа, технических характеристик и степени износа) ~70 200 руб./м2.
Увеличение арендной платы может привести к труднопрогнозируемому снижению загрузки арендуемых помещений.
Расчет потенциального валового дохода от эксплуатации оцениваемых объектов недвижимости приведен ниже в Таблице 9.1.2.1.
Таблица 9.1.2.1
Расчет потенциального валового дохода от
эксплуатации оцениваемых объектов недвижимости
№ п/пНаименование объекта недвижимостиПлощадь поме-щений, м2Ставка аренды, руб/м2 в мес. (с НДС)Потенциальный валовой годовой доход от сдачи помещений в аренду (с НДС), руб/годПотенциальный валовой годовой доход от сдачи помещений в аренду (без НДС), руб/год1234561Здание механических мастерских28060201 600168 0002Здание конторы310100372 000310 000ИТОГО:478 000
Расчет действительного валового дохода
Следующим шагом при оценке недвижимости методом капитализации является определение действительного валового дохода.
Действительный валовой доход представляет собой потенциальный валовой доход за вычетом прогнозируемых потерь от недоиспользования и потерь при сборе платежей.
С учетом общеэкономической ситуации в стране, ситуации на рынке недвижимости, а так же по данным о сдаче в аренду аналогичных объектов недвижимости в г. Иркутске, данные потери оцениваются в размере 20%. Для здания механических мастерских в связи с сезонностью потребностей в теплых гаражных помещениях оценщик эту же величину принял в размере 35%.
Расчет действительного валового дохода от эксплуатации оцениваемых объектов недвижимости приведен ниже в Таблице 9.1.2.3.
Расчет операционных расходов и чистого операционного дохода
При расчете рыночной стоимости зданий и сооружений доходным подходом капитализируется т.н. величина чистого операционного дохода, т.е. дохода от эксплуатации объекта недвижимости за вычетом расходов на его содержание.
Для расчета операционных (эксплуатационных) затрат в настоящей оценке были использованы данные по затратам на содержание и эксплуатацию оцениваемых объектов, представленные Заказчиком, а так же данные по затратам на эксплуатацию аналогичных объектов недвижимости. Расчет операционных расходов приведен в Таблице 9.1.2.2.
Разница между действительным вало?/p>