Оценка рыночной стоимости имущественного комплекса строительного предприятия при процедуре банкротства (на примере ЗАО "Иркутскремстрой")
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
?ым доходом и операционными расходами определяет величину чистого операционного дохода.
Окончательный расчет чистого операционного дохода от эксплуатации оцениваемых объектов недвижимости приведен ниже в Таблице 9.1.2.3.
Таблица 9.1.2.2
Расчет операционных расходов
№ п/пНаименование затратСумма расходов, руб. в год.1З/плата управленческого и обслуживающего персонала60 0002Текущий ремонт и т.п.10 0003Налог на имущество3 0004Налог на землю1 7005Охрана и уборка территории6 000Итого73 000
Таблица 9.1.2.3
Расчет действительного валового дохода и чистого операционного дохода от эксплуатации оцениваемых объектов недвижимости
№ п/пНаименование объекта недвижимостиПотенциальный годовой валовой доход, руб./годПотери при сборе платежей, %Действи-тельный валовой доход, руб./годОперацион-ные расходы, руб./годЧистый операцион-ный доход, руб./год12345671Здание конторы310 000208 00038 400209 6002Здание мех.мастерских168 000359 20034 60074 600ИТОГО:284 200
Расчет коэффициента капитализации
Понятие ставки капитализации, используемое применительно к недвижимости, включает в себя доход на капитал и возврат вложенного капитала.
Доход на капитал - это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, за риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями. Другими словами, это процент, который выплачивается за использование денежных средств. Его называют также отдачей капитала, или нормой дохода. Для инвестора норма дохода - это ожидаемая ставка дохода на инвестиции в сопоставимые по уровню риска объекты недвижимости или, другими словами, это ожидаемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки.
Возврат капитала означает погашение суммы первоначального вложения за период владения недвижимостью. Его называют также возмещением капитала, или нормой возврата. Норма возврата считается для объектов, стоимость которых со временем снижается.
Норма дохода в настоящей оценке рассчитывается по методу кумулятивного построения, при котором суммируются различные факторы риска, связанные с инвестициями в данный объект недвижимости (чем выше риск инвестиций, тем выше норма дохода). Теоретически, норма дохода должна прямо или косвенно учитывать следующие факторы:
Компенсация за безрисковые, ликвидные инвестиции;
Компенсация за риск инвестиций в конкретную компанию;
Компенсация за низкую ликвидность объекта недвижимости;
Компенсация за инвестиционный менеджмент;
Поправка на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.
Безрисковая ставка. Это безопасная (безрисковая) процентная ставка, которую можно получить по вкладам в течение установленного периода времени. Инвестор с высокой степенью уверенности знает, что в конце инвестиционного периода инвестированный капитал плюс любые невыплаченные проценты полностью возвратятся к вкладчику. Другими словами, это минимальная компенсация за инвестированный капитал. В качестве безрисковой ставки в практике западной оценки применяется доходность по государственным долгосрочным облигациям. В российских условиях допускается в качестве безрисковой ставки принять ставку валютного депозита крупного коммерческого банка.
В настоящей оценке, исходя из условия альтернативности инвестиций, безрисковая ставка определена в размере 11% исходя из анализа ставок по долгосрочным (на срок свыше 3-х лет) валютным депозитам крупнейших Российских банков.
Компенсация за риск инвестиций в конкретный объект. Определяется в соответствии с особенностями оцениваемого вида недвижимости. Например, риск считается низким тогда, когда собственность сдана устойчивому арендатору, имеющему постоянных клиентов.
Учитывая техническое состояние оцениваемых объектов недвижимости, а так же то, что производственная деятельность в настоящее время сопряжена со значительными трудностями, риск инвестиций в оцениваемые объекты недвижимости принят в размере 5 7%.
Компенсация за низкую ликвидность объекта недвижимости. Ликвидность показывает, насколько быстро актив может быть превращен в наличные денежные средства. Недвижимость низколиквидна по сравнению с вкладами, акциями и облигациями. Компенсацию за низкую ликвидность можно приблизительно определить как производную от безрисковой ставки, исходя из предположения о том, что инвестор теоретически мог бы в течение срока продажи объекта получать минимальный гарантированный доход, если бы вложил средства в безрисковый валютный вклад или государственные облигации.
Срок продажи (экспозиции) объектов данного сегмента рынка недвижимости в г. Иркутске составляет 2 - 4 месяца. С учетом местоположения оцениваемых объектов недвижимости срок их продажи может быть уменьшен до 1 - 2 мес. Соответственно, при безрисковой ставке 11%, компенсация за низкую ликвидность составит 1%.
Компенсация за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции (в отличие от безрисковых инвестиций), тем более компетентного управления они требуют. Инвестиционный менеджмент требует дополнительной компенсации (например, управленческие расходы по вкладам до востребования в Сбербанке минимальны), включает заполнение налоговых деклараций, выбор среди различных вариантов финансирования и приняти