Государственная регистрация собственности и сделок с объектами недвижимого имущества
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
?ие одной стороной определенных услуг другой стороне за вознаграждение. Соответственно такой договор государственной регистрации в Едином государственном реестре прав не подлежит.
Услуги по предоставлению оборудованного торгового места не следует путать с арендой части помещения, выделенной в натуре, например комнаты в помещении, состоящем из нескольких комнат, как изолированных, так и проходных. В случае, когда объектом аренды является конкретная, выделенная часть помещения - комната, к договору аренды должен быть приложен поэтажный план здания, на котором обозначена часть помещения с указанием номера помещения и размера арендуемой площади.
Договор аренды жилого помещения может быть заключен только с юридическим лицом, которое может использовать жилое помещение только для проживания граждан (п. 2 ст. 30, ст. 17 ЖК). Физическим лицам жилое помещение в аренду предоставлено быть не может.
При передаче в аренду предприятия как имущественного комплекса (п. 2 ст. 658 ГК) право на предприятие как имущественный комплекс должно быть зарегистрировано в порядке, установленном ст. 22 Закона. При этом государственная регистрация права на предприятие как имущественный комплекс и регистрация договора аренды осуществляются федеральным органом в области государственной регистрации вне зависимости от места нахождения имущества, входящего в состав предприятия как имущественного комплекса.
Исходя из содержания ст. 665 ГК, особенность предмета договора финансовой аренды (лизинга) заключается в том, что он включает в себя наряду с объектом лизинга (недвижимое имущество) также действия обязанных по нему сторон: действия лизингополучателя по принятию имущества во владение и пользование и действия лизингодателя по заключению договора купли-продажи лизингового имущества с продавцом, указанным лизингополучателем, и передаче объекта лизинга в аренду последнего.
В соответствии со ст. 608 ГК право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику имущества или лицам, уполномоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В данном случае специальной нормой закона - ст. 665 ГК - установлено, что арендодатель не только не является собственником имущества, но и не владеет им. По договору лизинга арендодатель обязуется передать имущество, которое ему указал арендатор и которое арендодателю необходимо приобрести у лица, являющегося на момент подписания договора аренды и на дату его государственной регистрации собственником имущества.
Таким образом, квалифицирующим признаком договора лизинга, позволяющим отделить его от договора аренды, выступает то обстоятельство, что на момент его заключения лизингодатель не должен являться собственником или титульным владельцем имущества, подлежащего передаче в лизинг. В противном случае возникают обычные арендные отношения. Более того, в момент приобретения лизингодателем права собственности на недвижимое имущество оно по сути уже обременено арендными правами лизингополучателя.
Предметом договора лизинга является конкретный объект недвижимости, обладающий индивидуальными признаками, имеющий конкретного собственника, а не недвижимость вообще и не товары (оборудование), которые изготавливаются продавцом и обладают только родовыми признаками. Это требование характерно не только для договора аренды и ее разновидности - лизинга, но и для любой сделки с объектом недвижимости.
На момент заключения договора объект недвижимости существует и имеет собственника. Однако воля собственника на передачу им имущества в аренду отсутствует. Между тем ст. 667 ГК предусмотрено, что арендодатель, приобретая имущество для арендатора, должен уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи в аренду. Можно предположить, что такое уведомление в обязательном порядке должно содержаться в договоре купли-продажи имущества. Поскольку договор купли-продажи в данном случае представляет собой договор в пользу третьего лица (ст. 430 ГК), лизингополучатель может быть прямо назван в договоре. Однако это не исключает возможности уведомления продавца и другими способами.
Следует заметить, что законом не определен момент, когда лизингодатель должен договориться с собственником о продаже имущества. Очевидно, что все-таки еще до заключения договора лизинга сторонам (лизингодателю и лизингополучателю) должно быть известно, что имущество продается за определенную сумму. Известны должны быть также и состояние объекта недвижимости, и его цена. Кроме того, для заключения договора лизинга объекта недвижимого имущества лизингодателю потребуются документы технического учета (инвентаризации) объекта, которые имеются (или могут быть получены) только собственником объекта. Эти документы необходимы для заключения договора лизинга. Исходя из изложенного, представляется, что определенная договоренность о продаже имущества между сторонами договора лизинга и собственником недвижимости должна быть достигнута еще до заключения договора лизинга.
Порядок осуществления регистрационных действий по правоотношениям лизинга обусловливается спецификой предмета лизинга. Регистрационные действия осуществляются в следующей последовательности:
регистрация ранее возникшего права продавца недвижимости (если право возникло до 31 января 1998 г. и не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав);
регистрация договора лизинга (именно с этого момента права собственника недвижимости, не являющего?/p>