Государственная регистрация собственности и сделок с объектами недвижимого имущества
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
?я стороной договора лизинга, обременены наличием арендных отношений, что и позволяет утверждать о наличии предварительного соглашения о продаже между продавцом и лизингодателем и о необходимости уведомления собственника о регистрации договора лизинга, а также о необходимости представления этих документов для государственной регистрации);
регистрация договора купли-продажи объекта лизинга, если такой договор подлежит обязательной государственной регистрации;
регистрация перехода права собственности на объект лизинга к лизингодателю. При этом одновременная подача участниками лизингового правоотношения документов на регистрацию лизинга, опосредуемого договорами финансовой аренды и купли-продажи недвижимости, не противоречит действующему законодательству.
Государственная регистрация перехода права собственности на объект лизинга от лизингодателя к лизингополучателю может быть осуществлена при условии наличия в содержании договора лизинга данной возможности или отдельного дополнительного соглашения к договору лизинга, предусматривающего указанное правомочие лизингополучателя. При этом в качестве документа - основания для регистрации права должно быть представлено соглашение сторон или иные документы, подтверждающие выполнение ими условий о выкупе в полном объеме, соответствующих условиям Гражданского кодекса о выкупе арендуемого имущества (ст. 624 ГК).
На сегодняшний день передача в лизинг объектов недвижимости представляется проблематичной, исходя из норм Земельного кодекса, закрепивших единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК).
Статьей 666 ГК установлено ограничение - земельные участки не могут быть предметом лизинга. Вместе с тем в соответствии с п. 4 ст. 35 ЗК отчуждение здания, строения, сооружения, находящегося на земельном участке и принадлежащего одному лицу, проводится вместе с земельным участком.
Таким образом, если предметом лизинга является здание, находящееся на земельном участке, принадлежащем продавцу здания на праве собственности, то лизингодатель обязан приобрести у продавца не только здание, но и земельный участок, который в лизинг передан быть не может.
Если допустить в данном случае, что лизингодатель приобретает здание и земельный участок, но в лизинг передает только здание, то дальнейший выкуп лизингополучателем здания по договору лизинга невозможен, поскольку нельзя выкупить здание без земельного участка, а земельный участок не являлся предметом лизинга.
Несколько по иному складываются правоотношения сторон в случае, когда здание, являющееся предметом лизинга, расположено на земельном участке, используемом продавцом на основании договора аренды. В этом случае лизингодатель, приобретя в собственность здание, в силу ст. 552 ГК и п. 1 ст. 35 ЗК приобретает право аренды земельного участка, на котором это здание расположено. Получая арендную плату за переданное по договору лизинга здание, лизингодатель выплачивает арендную плату за аренду земельного участка, на котором это здание расположено. При выкупе лизингополучателем здания по договору лизинга лизингополучатель приобретет право аренды земельного участка, на котором это здание расположено.
В случае, если предметом договора лизинга является здание, расположенное на земельном участке, находящемся у продавца на праве постоянного (бессрочного) пользования, лизингодатель, купив здание, обязан переоформить права на земельный участок: заключить договор аренды или выкупить в собственность (п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК).
Очевидно, что для дальнейшего развития отношений по лизингу недвижимости запрет на передачу в лизинг земельных участков целесообразно сохранить только в отношении незастроенных (пустых) земельных участков, а также земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения.
Пункты 2 и 3 содержат дополнительные требования к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию.
В соответствии с п. 1 ст. 17 Закона представления кадастрового плана земельного участка или плана объекта недвижимого имущества не требуется, если такой план ранее уже представлялся и был помещен в дело правоустанавливающих документов.
К договору аренды земельного участка, представляемому на государственную регистрацию, должен быть приложен кадастровый план земельного участка. Если в аренду сдается часть земельного участка, то на прилагаемом кадастровом плане должна быть указана часть земельного участка, сдаваемая в аренду.
При кадастровом учете земельных участков в Единый государственный реестр земель вносятся основные сведения о земельных участках, в том числе описание границ земельных участков, их отдельных частей (п. 2 ст. 14 Федерального закона от 2 января 2000 г. №28-ФЗ О государственном земельном кадастре). В форме Ф. 1.3 подраздела, открытого для внесения учетных кадастровых записей о земельном участке, указываются сведения о частях и обременениях земельного участка: площадь сформированной части и единица ее измерения, основная характеристика части, а в форму Ф. 1.9 помещается план (чертеж, схема) границ части земельного участка и указывается учетный кадастровый номер части.
В кадастровом плане земельного участка в формах В.3 и В.4 отражаются указанные сведения о сформированной и учтенной части земельного участка, передаваемой в аренду.
Отражение в кадастровом плане земельного участка характеристик сформи