Государственная регистрация собственности и сделок с объектами недвижимого имущества
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
?твенной регистрации сделки происходит перемена лиц в арендном правоотношении, в договор аренды на оставшийся срок вступает новый арендатор. В подраздел III-1 Запись об аренде вносится новая регистрационная запись об аренде с указанием нового арендатора. Ранее внесенная запись об аренде (лист подраздела III-1) погашается в соответствии с п. 63 Правил ведения ЕГРП путем проставления штампа погашения регистрационной записи с указанием номера подраздела и листа, на котором произведена новая запись о той же самой аренде.
На договоре перенайма проставляется штамп регистрационной надписи, удостоверяющей проведение государственной регистрации сделки.
Смена арендатора происходит и в результате правопреемства. Так, при реорганизации юридических лиц права и обязанности каждого из них переходят к вновь возникшим юридическим лицам в соответствии с передаточным актом или разделительным балансом (ст. 58 ГК). В случае если в соответствии с разделительным балансом или передаточным актом к вновь образованному в результате реорганизации юридическому лицу переходят права и обязанности по договору аренды, смена арендатора должна быть отражена в ЕГРП. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 617 ГК). В этом случае новый договор аренды не заключается, аренда как ограничение (обременение) преобразуется в пользу другого гражданина или юридического лица. По заявлению правопреемника арендатора на основании передаточного акта или разделительного баланса (в зависимости от способа реорганизации) и заключенного реорганизованным арендатором договора аренды в ЕГРП вносятся изменения в записи подраздела III-4 ЕГРП с использованием листа Запись об изменениях, на котором отражается изменение арендатора, и вносится новая регистрационная запись об аренде (заполняется новый лист подраздела III-1).
В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, по заявлению наследника в ЕГРП вносятся аналогичные записи на основании выданного нотариусом свидетельства о праве на наследство (иного документа, подтверждающего права наследников) и договора аренды, заключенного наследодателем.
Ранее внесенная запись об аренде (лист подраздела III-1) погашается в соответствии с п. 63 Правил ведения ЕГРП путем проставления штампа погашения регистрационной записи с указанием номера подраздела и листа, на котором произведена новая запись о той же самой аренде.
О перемене арендодателя по зарегистрированному договору аренды также вносится запись в ЕГРП. Перемена арендодателя происходит в результате правопреемства или отчуждения объекта аренды.
Если в результате реорганизации юридического лица - арендодателя вновь возникшее юридическое лицо приобретает в порядке правопреемства право собственности на имущество, переданное в аренду, арендные отношения не прекращаются. Данное положение действует и в случае смерти гражданина - арендодателя, правопреемниками которого являются наследники.
Отчуждение арендодателем сданного в аренду имущества не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (ст. 617 ГК). Арендатор в течение оставшегося срока продолжает пользоваться арендованным помещением на условиях ранее заключенного договора, уплачивая арендную плату новому арендодателю.
После государственной регистрации перехода права собственности на арендованное имущество в регистрационные записи подраздела III-4 и подраздела III-1 вносятся изменения с указанием нового арендодателя на листе Запись об изменениях. Основанием для внесения записей об изменениях является регистрационная запись о вещном праве нового арендодателя. Внесение изменений осуществляется по заявлению любой из сторон договора аренды.
Если перемена арендодателя не будет отражена в ЕГРП, то это не является основанием для прекращения аренды, поскольку арендные отношения сохраняются в силу приведенных выше общих положений Гражданского кодекса о перемене лиц в обязательстве и специальных норм об аренде.
Дополнительное соглашение к договору аренды регистрируется в том же порядке, что и сам договор аренды. Инструкцией о регистрации договоров аренды (п. 19) предусмотрено, что при изменении договора аренды на основании соглашения сторон договора в подраздел III-4 ЕГРП вносится запись о регистрации дополнительного соглашения. Запись о государственной регистрации договора аренды, уже имеющаяся в подразделе III-4, не погашается.
Если условия, изменяемые дополнительным соглашением, приводят к изменению записи подраздела III-1 Запись об аренде, например, изменился срок аренды, то в запись подраздела III-1 вносятся соответствующие изменения. Изменения вносятся путем заполнения специального листа Запись об изменениях, который располагается за листом, содержащим запись об аренде, которая подлежит изменению. Лист Запись об изменениях не заполняется в случае, если условия дополнительного соглашения не приводят к изменению имеющейся в подразделе III-1 записи об аренде.
Проведение государственной регистрации в данном случае также удостоверяется штампом регистрационной надписи, который проставляется на оригинале дополнительного соглашения.
Если имеется вступившее в законную силу решение суда об изменении условий зарегистрированного договора аренды, то такое решение является основанием для внесения за?/p>