Государственная регистрация собственности и сделок с объектами недвижимого имущества
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
?обладателя (арендодателя), орган по государственной регистрации должен в письменной форме уведомить правообладателя о проведенной государственной регистрации аренды в срок не более чем пять рабочих дней со дня проведения государственной регистрации (п. 2 ст. 13 Закона).
Представленный на регистрацию договор должен соответствовать требованиям, предъявляемым Гражданским кодексом к договорам аренды. В соответствии со ст. 607 ГК объектом аренды могут быть земельные участки, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие непотребляемые вещи, которые не теряют своих свойств в процессе их использования. Не может быть объектом аренды доля в праве общей собственности, в том числе и земельная доля, а также доля в аренде. Находящийся в долевой собственности земельный участок может быть передан в аренду в целом или по частям.
По договору аренды арендодатель обязуется передать нанимателю имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК). В случае если по договору аренды имущество передается только во временное пользование и не передается во владение, в отношении этого имущества может быть заключен не один договор аренды. Например, нежилое помещение по договору аренды передается во временное пользование одному арендатору с 8 часов до 14 часов с понедельника по пятницу, а по другому договору аренды это же нежилое помещение передается во временное пользование другому арендатору с 14 часов до 20 часов с понедельника по пятницу (так называемая почасовая аренда), при этом арендодатель владения не утрачивает.
Договор аренды недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434, п. 1 ст. 651 ГК). В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
При правовой экспертизе представленного на государственную регистрацию договора аренды следует учитывать особенности, установленные законодательством для аренды различных видов недвижимого имущества.
Так, при правовой экспертизе договора аренды земельного участка нужно учитывать следующее.
В соответствии с ч. 2 ст. 27 ЗК земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектом сделок, предусмотренных Гражданским кодексом.
Объектом аренды могут быть только земельные участки, прошедшие кадастровый учет. Заключить договор аренды земельного участка может только собственник земельного участка или лицо, уполномоченное собственником, за исключением передачи в аренду земельных участков, находящихся в неразграниченной государственной собственности.
Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения заключается или с участниками долевой собственности или с лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности и удостоверенных нотариально или должностным лицом органа местного самоуправления (п. 2 ст. 9 Федерального закона Об обороте земель сельскохозяйственного назначения). Порядок и условия заключения договоров аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с гражданами и юридическими лицами, имеющими в собственности или в хозяйственном ведении здания, строения, сооружения, устанавливается Земельным кодексом и другими федеральными законами (ст. 36 ЗК).
При этом если земельный участок, на котором расположено здание, строение, сооружение, не определен и отсутствует кадастровая карта (план) земельного участка, проект границ земельного участка, подлежащего передаче в аренду, должен быть утвержден органом местного самоуправления.
В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, или помещения в здании принадлежат одним лицам на праве собственности другим на праве хозяйственного ведения или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.
Порядок заключения договора аренды в данном случае не является публичным, поскольку собственникам зданий, строений, сооружений предоставлено исключительное право на приватизацию земельного участка или приобретения права аренды земельного участка, на котором расположено принадлежащее на праве собственности гражданину или юридическому лицу здание, строение, сооружение, а юридические лица, имеющие в хозяйственном ведении указанные объекты недвижимого имущества, в силу прямо указания закона обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды в срок до 1 января 2008 г.
Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, иным лицам осуществляется на принципах публичности.
Предоставление земельного участка под строительство осуществляется:
а) без проведения торгов с предварительным согласованием места размещения объекта лицу, обратившемуся с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, при обязательном информировании населения органами местного самоуправления городских или сельских поселений о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства (ст. 30 ЗК);
б) бе