Государственная регистрация собственности и сделок с объектами недвижимого имущества
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
°к, подлежит государственной регистрации договор о передаче (уступке) арендатором прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем) (ст. 389, ст. 391, п. 2 ст. 615 ГК), соглашение об изменении зарегистрированного договора аренды (п. 1 ст. 452 ГК, п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 26 февраля 2001 г. №59).
Согласно п. 2 ст. 615 ГК арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). Поскольку в данном случае осуществляется не только передача прав требования, но и перевод долга, то к данной сделке применяются нормы Гражданского кодекса об уступке требования (цессии) (ст. 382 - 398 ГК) и о переводе долга (делегации) (ст. 391, 392 ГК). Уступка требования и перевод долга, основанные на сделках, подлежащих государственной регистрации, также подлежат государственной регистрации. Договор передачи прав и обязанностей по договору аренды заключается между первоначальным арендатором (цедентом) и арендатором, приобретающим право аренды (цессионарием), арендодатель в сделке не участвует, хотя его согласие на такую сделку необходимо, если иное не установлено Гражданским кодексом, другим законом или иным правовым актом (п. 2 ст. 615 ГК).
Так, земельным законодательством установлено, что согласие арендодателя на передачу арендатором арендных прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу может потребоваться только в случае, если необходимость получения этого согласия установлена договором аренды (п. 5 ст. 22 ЗК). Если договором аренды земельного участка получение согласия арендодателя на сделку не предусмотрено, то согласно п. 5 ст. 22 ЗК арендатор земельного участка вправе в пределах срока аренды передать свои права и обязанности третьему лицу без согласия собственника участка при условии его уведомления. При аренде государственного или муниципального участка на срок более пяти лет передача арендных прав может быть осуществлена также без согласия арендодателя при условии его уведомления и договором аренды не может быть установлено иное (п. 9 ст. 22 ЗК).
В случае заключения между первоначальным арендатором (цедентом) и арендатором, приобретающим право аренды (цессионарием), договора передачи прав и обязанностей по договору аренды (перенайма) заключения нового договора аренды между арендодателем и новым арендатором не требуется. Согласно п. 2 ст. 385 ГК первоначальный арендатор обязан передать новому арендатору договор аренды как документ, подтверждающий его право требования к арендодателю.
В соответствии с п. 1 ст. 2 комментируемого Закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество. Внесение изменений в договор аренды является не только изменением условий договора, но и изменением ограничения (обременения).
Поэтому, если стороны заключили дополнительное соглашение об изменении условий договора и не зарегистрировали данные изменения в Едином государственном реестре прав, то в Реестре будет содержаться информация только о тех условиях, которые содержит зарегистрированный договор, без учета изменений, внесенных дополнительным соглашением. Иными словами, государство юридически признает и подтверждает только те условия договора аренды, только такое обременение (ограничение) права арендодателя, запись о которых имеется в Едином государственном реестре прав.
По общему правилу, установленному ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Для договоров аренды недвижимости закон не устанавливает каких-либо изъятий из общего правила. Следовательно, договор аренды недвижимости считается заключенным с момента его регистрации. Это же правило должно применяться при определении момента заключения дополнительного соглашения к договору аренды, поскольку последнее является неотъемлемой частью самого договора.
Исходя из вышесказанного, любое соглашение об изменении договора аренды подлежит государственной регистрации. В случае если государственная регистрация дополнительного соглашения к договору аренды не произведена, договор считается действующим в первоначальном виде, без учета изменений и дополнений.
В п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. №59 Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним разъяснено, что соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
Государственная регистрация договора аренды осуществляется в порядке, установленном настоящим Законом, Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. №219, Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста России от 6 августа 2004 г. №135 (далее - Инструкция о регистрации договоров аренды).
В п. 6 инфо?/p>