Формування недержавного сектору економiки на прикл приватизацii
Информация - Экономика
Другие материалы по предмету Экономика
я змiн з врахуванням часу оцiнки;
- внесення поправок на вiдмiнностi;
- використання коефiцiСФнтiв корекцii;
- винесення рiшення про вартiсть.
При оцiнцi промислових обСФктiв, що мають велику кiлькiсть будiвель, споруд практично неможливо пiдiбрати вiдповiдний аналог. В звязку з цим цей метод бiльше використовуСФться для окремих будiвель комунальноi власностi. Використання методу аналогiв продажу для промислових обСФктiв носить обмежений характер i може використовуватись для окремих будiвель (наприклад: будiвель кафе та магазинiв).
Метод порiвняльноi оцiнки базуСФться на облiку попиту та пропозицii, встановленнi взаСФмозвязку мiж аналогiчними обСФктами, що дозволяСФ уникнути грубих вiдхилень вiд цiни, яка обСФктивно склалася на аналогiчнi обСФкти.
На сучасному етапi розвитку в Украiнi хоч i склалася певна iнформацiя про ринковi цiни на окремi види майна, але вона не завжди маСФ обСФктивний характер: часто визначаСФться перевищенням попиту над пропозицiСФю. Тому базуватися в оцiнцi вартостi, лише на данi попиту та пропозицii в Украiнi неможливо. Але метод визначення вартостi по аналогii враховуСФ не тiльки попит i пропозицiю, але й вартiсть аналогiчного майна, споруд. (Наприклад, при оцiнцi 1 м2 магазину, порiвнюСФться вартiсть 1 м2 житла). Цей метод часто використовуСФться при експертнiй оцiнцi обСФктiв, що приватизуються. Його можна i потрiбно використовувати як доповнення до iнших методiв оцiнки, адже в любому випадку при оцiнцi обСФктiв необхiдно володiти iнформацiСФю про вартiсть аналогiчних обСФктiв в рiзних частинах мiста, областi, краiни.
Найчастiше при оцiнцi майна пiдприСФмств використовують метод визначення вартостi з врахуванням амортизацii. Цей метод в лiтературi ще позначають як метод оцiнки по залишковiй вартостi.[15.18] Використання цього методу на практицi досить трудомiсткий процес. Для того, щоб визначити вартiсть обСФкта за цим методом необхiдно мати iнформацiю про iндекси змiни цiн за перiод експлуатацii майна, про затрати на будiвництво даного обСФкту.
В звязку з тим, що будiвлi та споруди складають основну частину нерухомостi краiни, тому визначенню iх вартостi, пошуку найбiльш прийнятних методик для цього придiляють зараз в Украiнi велику увагу. В Украiнi iснують розбiжностi з Захiдними краiнами в якiсному пiдходi до характеристики обСФктiв. Наприклад, навiть зараз в наших будiвельних документах стверджуСФться, що вартiсть несучих елементiв для всiх будiвель складаСФ близько 60% загальноi вартостi. Сучаснi вимоги до будiвель приводять до змiни пропорцiй мiж вартiстю рiзних частин та елементiв. Зараз збiльшуються затрати на комфортабельнiсть, покращення дизайну.
В звязку з цим на Заходi будiвельнi компанii при оцiнцi споруд обовязково зазначають категорiю якостi. Встановлено 4 категорii якостi, при визначеннi яких враховують якiсть та кiлькiсть використаних матерiалiв, мiцнiсть, зовнiшнi та внутрiшнi роботи. Категорii якостi також характеризують строки операцiйного перiоду, тобто перiоду експлуатацii до капiтального ремонту.
РЖснують рiзнi думки вiдносно визначення залишковоi вартостi обСФкта, яку в майбутньому приймають за основу при визначеннi цiни приватизацii обСФкта. На думку Гурiна Е.А. залишкова вартiсть повинна визначатися не за балансовими даними, а через метод визначення вартостi замiщення з врахуванням амортизацii. Для цього необхiдно визначити вартiсть будiвництва споруди в поточних цiнах з врахуванням того, що новий обСФкт виконуСФ такi ж функцii, як аналогiчний, що оцiнюСФться. Для цього спочатку визначаСФться скiльки б коштувала дана споруда при будiвництвi ii в сучасних умовах i потiм цю вартiсть зменшують на суму зносу. В цьому випадку необхiдний експертний висновок по визначенню амортизацii. Оцiнщик на дату оцiнки повинен визначити фiзичний та функцiональний знос.
Фiзичний знос (Фi) базуСФться на строку експлуатацii будiвлi, якостi ремонту. Вiн СФ результатом експлуатацii, яка приводить до утворення дефектiв. В результатi цих дефектiв вiдбуваСФться часткова або повна втрата елементами споруди своiх технiчних якостей. Фiзичний знос визначаСФться на основi оцiнки технiчного стану споруди.
Функцiональний знос (Фф) визначаСФться "старiнням" першопочаткового проекту, невiдповiднiстю його новим технологiям, що вираховуСФтся за допомогою коефiцiСФнта Кф.
Фф
Кф = 1 - --------
100%
Моральний знос враховуСФ невiдповiднiсть споживчих властивостей будiвлi сучасним вимогам по таким параметрам, як планування, висота поверху, iнженерне обладнання.
Визначення коефiцiСФнта морального зносу (Км) носить експертний характер. Дiапазон змiни коефiцiСФнта морального зносу такий, як i коефiцiСФнта функцiонального зносу (Кф) i знаходиться в межах вiд 0,99 до 0,6.
Залишкова вартiсть (Со) визначаСФться за формулою:
Со = Св х Кг
де:
Со - залишкова вартiсть;
Св - вiдновна вартiсть;
Кг - коефiцiСФнт годностi.
КоефiцiСФнт годностi в свою чергу визначаСФться за формулою:
Кг = Км х Кф
Ця методика даСФ обСФктивну оцiнку вартостi самих будiвель, але не враховуСФ iх мiiезнаходження, не враховуСФ можливiсть використання цих споруд в майбутньому, тобто не коригуСФ вартiсть в залежностi вiд майбутньоi ii доходностi. До того ж в цiй методицi багато субСФтивних сторiн: вiдновна вартiсть визначаСФться експертами, мо