Механизм функционирования строительной компании в малоэтажном строительстве
Дипломная работа - Строительство
Другие дипломы по предмету Строительство
боснованное появлением нового объекта, также произошло в Гатчинском районе, в марте 2007 года были открыты продажи в поселке Вайя. До этого момента на данном направлении основное предложение по коттеджам было в Серебряном бору - рост цен здесь составил около 20%, причем увеличилась стоимость квадратного метра за счет увеличения стоимости производства дома (с минимальных 535$ до 800$), а не стоимости земли (в предложении наоборот появились участки с более низкой стоимостью).
Далее представлена динамика средней стоимости 100 кв.м. земли в коттеджных поселках различных районов, где предлагаются участки под индивидуальную застройку, либо с дальнейшим подрядом на строительство дома.
Рис. 21. Динамика роста цен за 100 кв.м. земли в коттеджных поселках (продажа участков), $
Анализ ценового предложения в разрезе классов
В районах Ленинградской области, а также пригородной зоне Санкт-Петербурга сложилась различная ценовая ситуация и динамика цен была различной, но наиболее целесообразнее рассмотреть более подробно рост цен в разрезе классов, а не районов.
По всем классам произошло равномерное увеличение средней стоимости за квадратный метр коттеджа. На 12,7% возросла средняя стоимость в эконом-классе, на 13,2% и 14% соответственно в бизнес- и элит-классах, и только в среднем классе средняя стоимость кв.м. выросла на 21,2%. Основные причины такого роста в данном сегменте связаны со снижением доли менее дорогих домов в предложении, во многих поселках остались по 2-3 дома (большей площади и соответственно, более дорогие), а в некоторых (например, Ладожский причал) и вовсе были закрыты продажи, остались только участки. Эта тенденция обоснована значительным спросом на дома средней ценовой категории, на рынке таких объектов мало, поэтому самые недорогие коттеджи находят покупателей гораздо быстрее, чем объекты более высокого ценового диапазона.
На рисунке 22 представлена динамика роста средних цен за дом с участком в соответствии с классом коттеджного поселка. За 1 квартал 2007 года в элит-классе среднее предложение выросло на 9% и составило 1026,8 тыс.$ за дом с участком, в бизнес-классе средняя цена предложения увеличилась на 25,4% - на конец 1 квартала 2007 года среднее предложение здесь составило 482,7 тыс.$.
Рис. 22 динамика роста средних цен за участок в соответствии с классом коттеджного поселка
В среднем классе стоимость предложения увеличилась на 22,1%, в эконом-классе - на 40,5%, что в первую очередь связано с появлением нового предложения в Янино-2, а также повышением цен в поселке Новое Минулово.
Рис. 23. Динамика роста средней стоимости коттеджа, находящегося в предложении (в разрезе классов), $
В формировании цены за кв. м. коттеджа большую роль играет стоимость земли, закладываемая в этот показатель. Многие застройщики разделяют стоимость кв. м дома и стоимость сотки участка, приобретаемого вместе с коттеджем. Тенденции роста стоимости земли в поселках различных классов, предлагающих к продаже дома с участками, представлены на рисунке 24.
Рис. 24. Динамика роста цен за 100 кв.м. земли в коттеджных поселках (продажа домов с участками)
Как видно из вышеуказанных данных, стоимость земли (за 100 кв.м.) увеличилась во всех классах, кроме элитного сегмента, где средняя стоимость сотки снизилась сразу на 20,7%. Это связано с завершением продаж участков в поселке Раздолье, последние наделы продавались там по 11 тыс.$ за 100 кв.м., наряду с этим, также в поселке Озерный кот были завершены продажи более дорогих участков. За 1 кв. 2007 года на рынок был выведен только 1 элитный поселок, что, безусловно, не смогло значительным образом изменить отрицательную ценовую динамику в этом классе.
Значительный рост средней стоимости сотки произошел в сегменте бизнес и составил 42,2%. Это обосновано рядом факторов, где одним из важнейших является прирост нового числа поселков, предлагающих участки по более высокой цене, а также всему этому способствовало снижение количества относительно недорогих участков в общей массе предложения, во многих поселках - остаточное предложение, где стоимость сотки имеет максимальное значение из заявленного ранее диапазона.
На 17,2% увеличился показатель средней стоимости сотки в среднем сегменте, теперь он стал выше даже аналогичного показателя в бизнес-классе на конец 4 кв. 2006г. И если на конец 2006 года разница в стоимости земли между бизнес- и средним- классом была незначительна и составляла всего 15,8%, то теперь бизнес класс на 40,5% дороже, чем средний.
Тенденции и перспективы рынка
Загородный рынок недвижимости Ленинградской области и пригородов Санкт-Петербурга развивается достаточно быстрыми темпами. Особенно активно, десятками гектаров в течение последнего полугодия приобретаются сельскохозяйственные земли в радиусе 20км от Петербурга, примыкающие к КАД. На этих территориях будут возведены комплексы недорогого малоэтажного жилья, способного быть альтернативой городским квартирам. Пока что большинство коттеджного предложения - это довольно дорогие дома. Зачастую они превышают по цене аналогичные строения в Финляндии и в Испании, однако по качеству - существенно ниже, чем вышеуказанные заграничные дома.
На рынке загородной недвижимости наблюдается постепенное повышение цен. Ряд компаний по различным заявленным причинам увеличил стоимость предложения. За 1 квартал 2007 года цены за кв.м. дома выросли в среднем на 15% (с учетом стоимости ?/p>