Механизм функционирования строительной компании в малоэтажном строительстве
Дипломная работа - Строительство
Другие дипломы по предмету Строительство
нами как договор купли-продажи, выполнения работ или оказания услуг. Строительная компания гарантирует, что на момент заключения договора квартира не заложена, не продана, в споре и под арестом не состоит, а также отсутствуют права третьих лиц на квартиру.
Один из основных моментов проведения такой сделки - это обозначения момента перехода права собственности дольщика на недвижимое имущество. Оно возникает с момента государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Теперь сама схема осуществления долевого участия. Платежи поэтапно вносятся дольщиком в соответствии с графиком платежей, составленным строительной компанией.
В случае если строительная компания намерена сдать объект раньше срока, предусмотренного договором, дольщик обязан внести оставшиеся платежи в течение 20 календарных дней с момента получения письменного уведомления строительной компании, при этом компания вправе отправить данное уведомление за 30 дней до предполагаемой даты выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. При производстве указанных расчётов общий объем долевого участия дольщика в инвестировании жилищного строительства остается неизменным.
Платежи производятся в безналичном порядке. Днем исполнения дольщиком обязанности по внесению платежа считается день зачисления суммы платежа на расчетные счета строительной компании.
После этого строительная компания осуществляет строительство на средства, полученные от дольщиков. Минусами этой схемы для дольщиков является то, что стоимость работ и инфляция могут увеличиваться. Но не только дольщики несут потери от такой формы инвестирования, если схема работает не верно. У застройщика также возникает ряд проблем. В том числе, и проблемы с законодательством, а точнее - ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Дело в том, что по данному закону у дольщика очень много прав, которые он может применить. Например, дольщик может расторгнуть договор из-за того, что объект не был сдан в установленные сроки, без выяснения причины. В этом случае застройщик обязан уплатить неустойку. Причина того, что объект не сдан в данном случае - не важна. Хотя, это может быть из-за того, что такие монополисты как Водоканал или Ленэнерго не подключают к зданию коммуникационные сети из-за отсутствия договоренности о цене между предприятиями и застройщиком. Также, согласно этому закону, государство контролирует процесс исполнения договора. В ходе этого контроля уполномоченный орган вправе:
) устанавливать совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим нормативно-правовое регулирование в области финансов, правила бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности застройщиков;
) издавать в пределах своей компетенции правовые акты, необходимые для осуществления государственного регулирования в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
И еще несколько проблем, вызванных несовершенством этого закона. Покупка квартиры как объекта гражданского оборота, который только будет создан в будущем, сопряжена со многими трудностями.
Главный вопрос - индивидуализация предмета договора, ведь проект дома может меняться по ходу строительства. Один и тот же коттедж может быть продана нескольким гражданам, поскольку право собственности дольщика на объект недвижимости возникает только по завершении строительства. До этого момента квартира представляет собой только абстрактное право требования или объект незавершенного строительства, и дольщик лишен возможности контролировать ее юридическую судьбу.
При защите прав участника долевого строительства в первую очередь надлежит разобраться, каким по правовой природе является право дольщика на квартиру: первоначальным или производным. Если право дольщика первоначально, оно независимо от иных договоров, находящихся в цепочке между дольщиком и застройщиком. Соответственно, если гражданин исполнил свое обязательство по оплате, он имеет право требовать передачи квартиры независимо от того, исполнили ли участники иных договоров цепочки свои обязательства. Если право дольщика производно, то юридическая судьба договоров, опосредующих возникновение этого права, имеет юридическое значение. Другой способ инвестирования в недвижимость - проектное финансирование. Его можно, скорее, отнести к классификации кредитных средств. Проектное финансирование - форма финансирования на основе активов, при которой фирма финансирует отдельный набор активов на индивидуальной основе.
Суть проектного финансирования заключается в том, что объектом финансирования, предоставляемого банком, является конкретный инвестиционный проект, а не в целом производственно-хозяйственная деятельность предприятия - получателя средств. Следовательно, основным источником возврата вложенных средств является прибыль от реализации инвестиционного проекта, обособленная от финансовых результатов деятельности инициаторов проектов.
Проектное финансирования реализуется посредством различных форм и источников финансирования: кредит, финансовый лизинг, подбор инвестора и приобретение доли в уставном капитале инициатора проекта, учреждение новой специальной компании с долевым участием инициатора проекта и привлеченных соинвесторов, выпуск целевых обли