Здiйснення права на житло шляхом приватизацiСЧ
Информация - Юриспруденция, право, государство
Другие материалы по предмету Юриспруденция, право, государство
мiннi чи спiльнi риси ренти з iншими договорами. З iншого боку, саме такий комплексний аналiз дозволяСФ провести вiдповiдну межу, щоб визначити ренту житла серед iнших договорiв та бiльш глибоко проникнути в СЧСЧ юридичну природу.
РЖстотнi умови договору ренти житла
ОднiСФю з iстотних умов договору ренти житла СФ предмет договору. Якщо предметом договору ренти СФ незавершений будiвництвом будинок, мова повинна йти вже не про ренту житла, а про ренту обСФктiв незавершеного будiвництва, яка маСФ свою специфiку, зокрема в останньому випадку суттСФвими вже будуть умови договору про передачу проектно-кошторисноСЧ документацiСЧ тощо. Але якщо йдеться саме про ренту житла, квартири чи будинку, що вiдчужуСФться за цим договором, повиннi бути закiнченi будiвництвом, прийнятi в експлуатацiю та вiднесенi у встановленому порядку до житлового фонду. Про це зокрема свiдчить акт державноСЧ комiсiСЧ про прийняття обСФкта житлового будiвництва в експлуатацiю. Належнiсть нерухомостi до житлового фонду можна дослiдити у БТРЖ за реСФстровою книгою на житловi обСФкти нерухомого майна чи за iнвентаризацiйною справою, яка ведеться на кожен обСФкт нерухомостi. Нарештi, за довiд-кою-характеристикою БТРЖ, яка СФ одним з необхiдних документiв, що повинен витребувати нотарiус при посвiдченнi договору ренти житла, можна переконатись, чи вiднесена нерухомiсть до житлового фонду.
Предметом договору ренти житла СФ iндивiдуально визначена рiч: СЧСЧ кiлькiсть, якiсть та iншi данi, що дозволяють безпомилково визначити цю нерухомiсть i мають бути вiдображенi у договорi. Також повинна бути зроблена вартiсна оцiнка надання, що здiйснюСФться за договором ренти на користь одержувача ренти, визначенi види цього надання, якщо воно здiйснюСФться не в грошовiй формi.
Строк договору ренти також СФ однiСФю з iстотних умов договору. При цьому йдеться про тривалий термiн, що випливаСФ з самоСЧ природи виникаючого зобовязання щодо виплати ренти. Договiр ренти за проектом ЦК УкраСЧни може бути укладеним на визначений строк чи безстрокове. Рентнi платежi здiйснюються платником ренти щоквартально, якщо iнше не передбачено договором. Тобто сторони в договорi можуть змiнити цю диспозитивну норму або встановити перiодичнiсть сплати рентних платежiв на свiй розсуд, чи буде дiяти правило про щоквартальну виплату ренти.
Ще однiСФю iстотною умовою договору ренти житла СФ його цiна. З одного боку необхiдна оцiнка вартостi житла, яка вiдображаСФ його реальну вартiсть, що потрiбно передусiм для публiчних цiлей. Крiм того, у ст. 795 проекту ЦК УкраСЧни визначений такий рiзновид цiни в договорi безстроковоСЧ ренти як викупна цiна ренти, про що сторони також мають домовитися та вiдзначити це в договорi. Якщо форма виплати встановлена у виглядi безстроковоСЧ ренти, викупна цiна, як правило, визначаСФться в договорi за згодою сторiн. У разi вiдсутностi умови про викупну цiну безстроковоСЧ ренти в договорi, вона при сплатному переходi права власностi на майно складаСФ рiчну суму ренти, що пiдлягаСФ виплатi (п. 2 ст. 795 проекту ЦК УкраСЧни). У разi якщо у договорi безстроковоСЧ ренти право власностi переходить до платника безкоштовно та в договорi сума викупноСЧ цiни не визначена, то вона складаСФ суму цiни переданого майна та рiчного рентного платежу.
Крiм того, як вже говорилося вище, цiна договору ренти складаСФться з двох рiзних платежiв. Перша платня СФ необхiдною при сплатному отриманнi права власностi на житло. РЖнший платiж здiйснюСФться у виглядi ренти у вузькому розумiннi цього термiну, тобто як перiодичне надання. Грошове вираження рентних платежiв привязане укладачами проекту ЦК УкраСЧни до середньоСЧ ставки орендноСЧ плати та не повинно перевищувати СЧСЧ меж. Навряд чи це обмеження можна визнати вдалим. Адже обмежуСФться принцип диспозитивностi, що виключаСФться у цивiльно-правових вiдносинах лише в суворо виправданих випадках. При збереженнi такого обмеження рентних платежiв потенцiйно перспективний договiр може виявитися маловживаним, тому що одержувачу ренти буде бiльш корисним укладати договiр оренди, особливо якщо порiвнювати з рентою, за якою майно переходить у власнiсть платника ренти безкоштовно. Адже оренда дозволяСФ отримувати орендодавцевi практично таку ж за розмiром платню до повного зносу (природного руйнування) майна, а це для власника бiльш корисно, нiж втрачати джерело прибутку у разi сплати набувачем ренти, що укладена на визначений строк або у разi викупу безстроковоСЧ ренти. Таким чином, обмеження платежiв за договором середньою ставкою орендноСЧ плати може звузити коло договорiв ренти та невиправдано обмежити сторони вiдносно суми рентних платежiв. Найбiльш оптимальним було б зняття такого обмеження, що дозволило б сторонам самим визначати, скiльки платити набувачу майна та в який саме момент: бiльше вiдразу, на сплатних засадах, отримавши майно у власнiсть; або перiодично, рентними платежами, коли використовуСФться право безоплатного переходу права власностi на майно.
Умова про заставу майна, що передане пiд виплату ренти, СФ iстотною i необхiдною умовою договору ренти. Застава автоматично обтяжуСФ майно за цим договором внаслiдок закону. Тому така умова СФ невiдСФмною складовою частиною договору ренти, що обовязково повинна бути вiдображена в ньому.
Форма договору ренти житла
Проектом ЦК УкраСЧни прямо передбачена не лише письмова, а саме нотарiальна форма договору ренти. Ця норма СФ iмперативною та поширюСФться на будь-яке майно, що вiдчужуСФться за договором ренти.
Таким чи