Колесник Олег Николаевич генеральный директор ООО "Венчурные инвестиционные проекты", непосредственный разработчик закон
| Вид материала | Закон |
- Сибельдина Лиля Аркадьевна Генеральный директор ООО «Орион-Си» Мой доклад, 46.16kb.
- Пояснительная записка Разработчик: ОАО градъ, г. Тюмень Генеральный директор, 305.96kb.
- Первая российская штукатурная станция: от замысла до серийного выпуска, 49.98kb.
- «Инновации и венчурное инвестирование», 293.08kb.
- Утверждаю: Генеральный директор ООО «Таволожская керамика», 96.49kb.
- «курс молодого бойца для инновационного предпринимателя», 56.58kb.
- «Генеральный Директор», 58.72kb.
- Занятости актера, консультации по заключению договоров на участие в проектах, продвижение, 61.04kb.
- Генеральный план пышминского городского округа свердловской области применительно, 2664.85kb.
- Инструкция по применению дезинфицирующего средства «оекорон- 12», 593.49kb.
Загальні положення.
Регламент розроблено на підставі Закону України „Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю” від 19.06.2003р. №978-IV, Закону України „Про банки і банківську діяльність” від 07.12.2000р. №2121-ІІІ із змінами та доповненнями, інших діючих законів України, нормативних актів Національного банку України, Статуту та внутрішніх положень АКБ (надалі – Банку), типових Правил Фонду фінансування будівництва виду А, затверджених Правлінням АКБ.
Цей регламент визначає порядок взаємодії підрозділів Банку при виконання функцій Управителя Фонду фінансування будівництва виду А.
Визначення окремих термінів:
Управитель - фінансова установа, яка здійснює управління майном, отриманим у довірчу власність за договором управління майном – АКБ;
Позичальник - довіритель ФФБ, який отримав у банку кредит для участі в ФФБ;
Забудовник - особа, яка у встановленому законодавством порядку отримала право на використання земельної ділянки для спорудження об'єктів будівництва та уклала Договір з Управителем;
Довіритель (установник управління майном) - особа, яка передає майно Управителю в довірчу власність на підставі договору управління майном;
Об'єкт будівництва - нерухомість, будівництво якої організує Забудовник та фінансування будівництва якої здійснює Управитель за рахунок отриманих в управління коштів; (окремі будівлі або споруди, на будівництво, реконструкцію або розширення яких повинен бути складений окремий кошторис і проект);
Об'єкт інвестування - квартира або приміщення соціально-побутового призначення (вбудовані в житлові будинки або окремо розташовані нежитлові приміщення, гаражний бокс, машиномісця тощо) в об'єкті будівництва, яке після завершення будівництва стає окремим майном;
Закріплення об'єкта інвестування за Довірителем - встановлення правовідносин між довірителем та управителем на підставі договору про участь у ФФБ, за яких у довірителя виникає право вимоги на цей об'єкт інвестування в майбутньому;
Вимірна одиниця об'єкта інвестування - встановлена правилами фонду фінансування будівництва одиниця виміру об'єкта інвестування, яка визначається в метричних одиницях або в частках (відсотках) цього об'єкта інвестування як єдиного цілого;
Поточна ціна вимірної одиниці об'єкта інвестування - встановлена на момент розрахунків ціна права вимоги на одну вимірну одиницю цього об'єкта інвестування;
Договір управління майном - угода, за якою установник управління передає Управителю у довірчу власність майно з метою досягнення визначених ним цілей та встановлює обмеження щодо окремих дій Управителя з управління цим майном. За цим Регламентом - це Договір про участь у ФФБ;
Установник управління майном - особа, яка передає майно Управителю в довірчу власність на підставі договору управління майном - Довіритель;
Правила фонду (Правила ФФБ) - система норм, затверджена та оприлюднена Управителем цього фонду – АКБ, якої мають дотримуватися всі суб'єкти системи фінансово-кредитних механізмів будівництва житла для досягнення мети управління майном, визначеної установниками управління;
Фінансування будівництва - використання Управителем отриманих в управління коштів на спорудження об'єктів будівництва за умовами угоди;
Фонд фінансування будівництва (ФФБ) - кошти, передані Управителю ФФБ в управління, які використані чи будуть використані Управителем у майбутньому на умовах Правил фонду та договорів про участь у ФФБ;
Ипотека - вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому чинним законодавством;
Відділ операцій довірчого управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю (УДО) виконує функції Управителя від імені Банку.
До складу УДО входять:
Підрозділ оформлення операцій (ПОО)
залучення Клієнта;
попереднє ознайомлення Клієнта з:
умовами участі у ФФБ;
переліком об’єктів інвестування, які пропонуються, їх технічними характеристиками, поточними цінами об’єктів інвестування;
консультування Клієнтів;
попереднє закріплення за клієнтом обраного об’єкту у переліку об’єктів інвестування;
оформлення документів:
перевірка документів клієнта (ідентифікація осіб) та правоздатності клієнта згідно з вимогами чинного законодавства;
оформлення Договору про участь у ФФБ, Договору уступки майнових прав, типові форми яких затверджені Правлінням Банку;
реєстрація договору про участь у ФФБ в електронній системі реєстрації договорів про участь у ФФБ та Журналі реєстрації договорів;
розрахунок Графіку внесення коштів до ФФБ;
формування юридичної справи Довірителя;
оформлення операцій по внесенню готівки або надання реквізитів Управителя для перерахування коштів з рахунку Клієнта для участі у ФФБ;
остаточне закріплення за клієнтом обраного об’єкту у переліку об’єктів інвестування;
наступний інформаційний супровід „свого” клієнта.
Підрозділ обліку (ПО):
відкриття та ведення рахунків Довірителів за кожним індивідуальним Договором про участь у ФФБ (ведення аналітичного обліку операцій довірчого управління) в системі обліку Управителя;
контроль виконання Довірителями Графіку внесення коштів до ФФБ;
зберігання юридичних справ Довірителів, Графіків внесення Довірителями коштів до ФФБ;
переоблік вартості об’єктів інвестування при зміні поточної ціни вимірної одиниці об’єкту інвестування;
складання окремого оборотно-сальдового балансу Управителя.
Підрозділ контролю (ПК):
контроль виконання Забудовником умов та зобов’язань за договором; періодичні перевірки виконання Забудовником графіку будівництва;
аналіз відповідності рівня ринкових цін та цін Забудовника;
щоденний контроль цільового використання перерахованих на будівництво коштів;
перевірка фінансового стану Забудовника на підставі отриманих від нього фінансових та аудиторських звітів.
Відділення Банку – відокремлений підрозділ Банку (структурна одиниця Банку), що не має статусу юридичної особи і виконує функції, та операції, передбачені Положенням про Відділення та на підставі дозволу, наданого Банком.
Порядок створення Фонду фінансування будівництва виду А.
2.1. Фонд фінансування будівництва виду А (надалі ФФБ) вважається створеним після затвердження Правил ФФБ за програмою (назва Забудовника), укладання з Забудовником Генеральної угоди та відкриття в балансі Банку рахунку ФФБ. Обов’язковою умовою укладання договору з Забудовником є укладання договорів обов’язкового страхування відповідно до вимог статті 9 Закону України №978-IV:
будівельно-монтажних робіт на весь час спорудження об’єкта будівництва та на гарантійний термін від ризиків його пошкодження або знищення внаслідок техногенних аварій та природних явищ – на користь управителя як довірчого власника;
відповідальності перед третіми особами – установниками ФФБ при проведенні будівельно-монтажних робіт від ризиків порушення термінів будівництва та завдання моральної і матеріальної шкоди третім особам внаслідок неякісного виконання будівельно-монтажних робіт – на користь установників ФФБ.
Одночасно з укладанням Генеральної угоди Забудовник та Управитель укладають:
Договір уступки майнових прав на нерухомість, яка є об'єктом будівництва, з відкладальними
Договір доручення з відкладальними умовами, за яким Управителю у разі порушення Забудовником умов Договору доручається виконувати функції Забудовника, у тому числі шляхом передоручення цих функцій іншим особам. При цьому Забудовник на час дії цього Договору надає безвідкличну довіреність Управителю на право делегування третім особам функцій Забудовника у разі порушення останнім умов Договору з Управителем.
Таким чином одночасно потрібно проводити роботу щодо затвердження Правил ФФБ за програмою (назва Забудовника) та всі необхідні процедури для укладання Генеральної угоди з Забудовником; Договору доручення з відкладальними умовами; Договору уступки майнових прав на нерухомість, яка є об'єктом будівництва, З відкладальними умовами.
2.2. Порядок визначення та затвердження Забудовника.
2.2.1. Управління довірчих операцій з нерухомістю (надалі – УДО) отримує від Забудовника пакет документів відповідно до переліку, який наведено у Положенні про кредитування в АКБ затвердженому Правлінням АКБ
УДО проводить попередній аналіз отриманих документів: перевіряє повноту отриманих від Забудовника документів, правильність їх заповнення в межах своєї компетенції, аналізує їх.
УДО передає пакет документів, отриманих від Забудовника:
Юридичному управлінню (надалі - ЮУ)– для проведення перевірки документів на відповідність вимогам чинних нормативно-правових актів України;
Управлінню кредитування (надалі - УК) для проведення аналізу платоспроможності, фінансового стану Забудовника;
Службі безпеки Банку (надалі - СБ) – для здійснення перевірки у межах функцій та повноважень;
Підрозділи Банку у разі необхідності мають право вимагати від УДО отримати додаткові документи (інформацію) від Забудовника.
За результатами проведеного аналізу протягом 5 робочих днів всі підрозділи оформляють висновки та передають їх до УДО. УДО передає пакет документів Забудовника разом з висновками підрозділів Банку Відділу управління ризиками для оцінки рівня ризиків та попередження виникнення додаткових потенційних ризиків, визначення можливих ризиків з позиції впливу на економічні нормативи.
2.2.4. УДО разом з ЮУ Банку розробляють Правила Фонду фінансування будівництва (назва Забудовника) та погоджують їх з:
а) Головним бухгалтером (Управлінням головного бухгалтера);
б) Відділом управління ризиками (ВУР);
в) Службою безпеки (СБ);
г) Відділом внутрішнього аудиту (ВВА);
д) Управлінням кредитування (УК).
УДО після отримання висновків від усіх вище перелічених підрозділів виносить питання про можливість та доцільність співпраці із Забудовником, щодо якого проведено всі необхідні попередні процедури аналізу, на розгляд Правління Банку.
Аналогічно проводиться аналіз документів страхових компаній. УДО разом з ЮУ виносить на розгляд Правління Банку перелік страхових компаній для визначення страховика, з яким буде запропоновано Забудовнику укласти договори страхування, зазначені у п. 2.1.
У разі прийняття позитивного рішення Правління Банку затверджує Правила ФФБ за програмою (назва Забудовника) та приймає рішення про укладання та підписання Генеральної угоди із Забудовником.
Після затвердження Правил ФФБ за програмою (назва Забудовника) Правлінням Банку УДО разом з ЮУ організує укладання та підписання Генеральної угоди із Забудовником; Договору уступки майнових прав на нерухомість, з відкладальними умовами; Договору доручення з відкладальними умовами.
УДО разом з ЮУ після прийняття рішення Правлінням Банку контролює укладання вищезазначених договорів страхування Забудовником із Страховиком.
2.3. Після укладання та підписання Генеральної угоди із Забудовником, Банком відкривається рахунок ФФБ (поточний рахунок Управителя з довірчого управління), на якому будуть акумулюватись, зберігатись та обліковуватись отримані у довірчу власність кошти. Порядок бухгалтерського обліку операцій за цим рахунком наведено в Додатку №1.
3. Необхідні дії структурних підрозділів Банку для початку роботи ФФБ.
УДО: передає до ЮУ:
3.1.1. Оригинали затверджених Правлінням Банку Правил ФФБ за програмою (назва Забудовника), Генеральної угоди між Банком та Забудовником, договорів страхування (страхових полісів) між Забудовником і Страховиком, інших Договорів. УДО робить копії переліку об'єктів інвестування в об'єкті будівництва та проектної документації (будівельний генеральний план та паспорт фасаду, тощо) та передає їх до ЮУ.
3.1.2. Юридичну справу Забудовника (документи згідно переліку, який наведено у Положенні про кредитування, та інші документи на вимогу ЮУ) зберігає ЮУ.
3.2. ЮУ:
3.2.1. Робить копії та завіряє їх у встановленому порядку:
Правил ФФБ за програмою (назва Забудовника);
Генеральної угоди;
договорів страхування (страхових полісів):
1) будівельно-монтажних робіт на весь час спорудження об’єкта будівництва та на гарантійний термін від ризиків його пошкодження або знищення внаслідок техногенних аварій та природних явищ – на користь управителя як довірчого власника;
2) відповідальності перед третіми особами – установниками ФФБ при проведенні будівельно-монтажних робіт від ризиків порушення термінів будівництва та завдання моральної і матеріальної шкоди третім особам внаслідок неякісного виконання будівельно-монтажних робіт – на користь установників ФФБ.
договору уступки майнових прав на нерухомість, яка є об'єктом будівництва;
договір доручення з відкладальними умовами, за яким управителю у разі порушення забудовником умов Договору доручається виконувати функції забудовника;
ЮУ оригінали зазначених договорів передає на зберігання до сховища Головного Банку.
ЮУ готує зразки всіх типових договорів, що стосуються участі у ФФБ: Договір про участь у ФФБ), Свідоцтво про участь у ФФБ), Договір уступки майнових.
3.3. Управління кредитування готує необхідні документи щодо іпотечного кредитування Довірителів. Порядок отримання Довірителем кредиту в Банку для участі у ФФБ викладений у розділі 10 цього Регламенту.
3.4. Підготовлені Комплект копій договорів та документи щодо іпотечного кредитування передаються УДО для використання у роботі.
3.5. Відділом обслуговування корпоративних клієнтів відкриваються поточні рахунки Забудовника та його підрядників, субпідрядників та інших суб'єктів підприємницької діяльності, які беруть участь у спорудженні об'єкта будівництва. Порядок відкриття та ведення рахунків викладено у Положенні про відкриття та ведення рахунків клієнтів-юридичних осіб та суб’єктів підприємницької діяльності – фізичних осіб в національній та іноземній валюті в установах АКБ, затвердженому Правлінням Банку
Управитель ФФБ:
Самостійно готує з використання переданих матеріалів інформацію для Клієнтів:
Правила ФФБ за програмою (назва Забудовника);
Інформацію щодо укладеного з Забудовником Генерального договору;
Інформацією щодо договорів страхування (страхових полісів):
перелік об'єктів інвестування в об'єкті будівництва;
проектну документацію (об’єкту будівництва);
зразки всіх типових договорів, що стосуються участі у ФФБ: Договору про участь у ФФБ; Свідоцтва про участь у ФФБ; Договору уступки майнових прав Довірителем; Довідки, яка є документом, що підтверджує право Довірителя на отримання у власність закріпленого за ним об'єкта інвестування від Забудовника;
інформацію щодо поточної ціни вимірної одиниці об’єктів будівництва, коефіцієнтів поверху та комфортності об’єктів інвестування на останню дату;
інформацію щодо можливості іпотечного кредитування у Банку.
3.6.2. Готує правила роботи з Клієнтами.
3.7. Забудовник визначає поточну ціну вимірної одиниці об’єкта будівництва, споживчі властивості об’єктів інвестування, коефіцієнти поверху та комфортності та передає їх Управителю ФФБ.
3.8. Відділ реклами Банку приймає участь у рекламній компанії, яка проводиться Забудовником.
Порядок укладання договору про участь у ФФБ та закріплення за Довірителем об’єкту інвестування, встановлення зобов’язань щодо подальшого внесення Довірителем коштів до ФФБ.
4.1. Операції щодо залучення та оформлення участі Довірителя у ФФБ проводить: підрозділ продаж та оформлення операцій УДО (надалі – ПОО) та підрозділ обліку (надалі - ПО) та відповідні структурні підрозділи Банку.
У випадку участі у процесі довірчого управління ФФБ відділення Банку - начальник відділення виконує функції ПОО.
ПОО здійснює попереднє ознайомлення клієнта (юридичної або фізичної особи) з:
Правилами ФФБ;
переліком об’єктів інвестування, які пропонуються, їх технічними характеристиками;
поточними цінами об’єктів інвестування;
типовим Договором про участь у ФФБ та типовим Договором уступки майнових прав.
У разі погодження Клієнта з Правилами ФФБ та обрання ним об’єкту інвестування, працівник ПОО проводить попереднє закріплення за клієнтом цього об’єкту у переліку об’єктів інвестування.
Працівник ПОО перевіряє документи Клієнта (ідентифікує особу) та підтверджує здійснення ідентифікації зняттям копій відповідних документів:
1) фізичної особи – резидента України: паспорт або документ, що його замінює, та оригінал Довідки про присвоєння ідентифікаційного номеру (ідентифікаційний номер) (зняття копій - сторінок вище перелічених документів, які містять: прізвище, ім’я, по-батькові (у разі його наявності), дату народження, серію та номер, дату видачі та найменування органу, що видав документ, місце проживання або тимчасового перебування);
юридичної особи – резидента України – відповідно до переліку, зазначеному у внутрішніх документах Банку (Положення про відкриття та ведення рахунків клієнтів-юридичних осіб та суб’єктів підприємницької діяльності – фізичних осіб в національній та іноземній валюті в установах АКБ, затверджене Правлінням Банку 24.07.2003р. протокол №99).
Всі копії засвідчуються підписом відповідального працівника ПОО.
Додатково здійснюються заходи з ідентифікації, що передбачені „Програмою ідентифікації та вивчення клієнтів АКБ, у т.ч. заповнюється Електронна анкета клієнта (фізичної та юридичної особи) встановленого зразка.
Після здійснення ідентифікації та перевірки правоздатності клієнта згідно з вимогами чинного законодавства відповідальний працівник ПОО оформлює Договір про участь у ФФБ, Договір уступки майнових прав, відповідно до якого Довіритель набуває право вимагати від Забудовника передачі йому об‘єкта інвестування в разі оплати без використання банківського кредиту в повному обсязі платежів за Договором про участь в ФФБ. Договори підписуються з однієї сторони – клієнтом, із сторони Банку – уповноваженою особою Банку - Управителя ФФБ, згідно з оформленою Банком Довіреністю.
4.5. Договір про участь у ФФБ, Договір уступки майнових прав між Управителем/(Банком) і Довірителем - укладаються у письмовій формі у двох примірниках. Виправлення текстів договорів не допускається. Договір про участь у ФФБ вважається укладеним з дати його підписання сторонами. Датою початку дії договорів вважається день надходження коштів на рахунок ФФБ, відкритий у Банку Управителем ФФБ для обліку коштів, внесених Довірителями:
для безготівкових розрахунків – днем надходження коштів до ФФБ буде вважатись операційний день, встановлений Банком для безготівкових розрахунків.
для готівкових розрахунків – днем надходження коштів до ФФБ вважається операційний день Банку з 9.00 до 16.00. В разі внесення коштів до каси після 16.00, днем надходження коштів буде вважатись наступний операційний день.
4.6. Довірителі можуть вносити кошти для зарахування на рахунок Управителя тільки в національній валюті України у готівковій чи безготівковій формі протягом 2 (двох) банківських днів з дати укладання Договору про участь у ФФБ.
4.7. Після укладання Договору про участь у ФФБ відповідальний працівник ПОО надає клієнту реквізити рахунку ФФБ у Банку для перерахування ним коштів або оформлює Заяву на переказ готівки для внесення ним коштів на рахунок Управителя ФФБ, відкритий у Банку та сплати одноразової винагороди Банку за здійснення управління ФФБ у розмірі визначеному Правилами ФФБ від вартості об’єкту інвестування.
4.8. Реєстрація договору про участь у ФФБ здійснюється відповідальним працівником ПОО в електронній системі реєстрації договорів про участь у ФФБ та Журналі реєстрації договорів про участь у ФФБ.
4.9. В разі внесення коштів до ФФБ в готівковій формі виконуються наступні операції.
Працівник ПОО заповнює Заяву на переказ готівки Клієнтом за допомогою технічних засобів у трьох примірниках із зазначенням номера примірника в правому верхньому кутку. В Заяві містяться, як мінімум, наступні обов’язкові реквізити: дата здійснення операції, зазначення платника та отримувача (Управителя ФФБ), сума операції, підпис платника, підпис працівника ПОО.
Приймання готівкових коштів здійснюється Відділом/підрозділом касових операцій Банку або філії/відділення та підлягає додатковому контролю. Порядок проведення операції по приймання готівкових коштів викладено у Положенні про порядок здійснення касових операцій у АКБ, затвердженого Рішенням Правління від 29.01.2004р. протокол №9.
4.10 Бухгалтерський облік операцій з прийняття коштів в управління ФФБ викладено у Додатку №1.
4.11. Після внесення коштів на рахунок ФФБ Довіритель надає до ПОО документи, що підтверджують факт внесення коштів. Відповідальний працівник ПОО проводить остаточне закріплення за Довірителем обраного ним об’єкту інвестування та оформляє Довірителю Свідоцтво про участь ФФБ.
У Свідоцтві про участь у ФФБ зазначається Графік внесення коштів до ФФБ (надалі - Графік), згідно якого Довіритель повинен не пізніше ніж за 30 календарних днів до запланованої дати введення об’єкта будівництва в експлуатацію закінчити всі розрахунки. У Графіку визначаються дати платежів та обсяг вимірних одиниць об’єкту інвестування, які Довіритель повинен оплатити.
Розрахунок Графіку здійснює відповідальний працівник ПОО Управителя ФФБ.
У Свідоцтві зазначається зобов’язання Управителя, за умови виконання Довірителем Графіку, включити його до переліку Довірителів, які мають право отримати у власність від Забудовника закріплені за ними об’єкти інвестування.
При остаточному закріплені за Довірителем об’єкту інвестування працівник ПОО Управителя вилучає цей об’єкт з переліку об’єктів інвестування, що пропонуються клієнтам.
Обов’язковою умовою остаточного закріплення за Довірителем об’єкту інвестування є внесення ним коштів до ФФБ у сумі, що відповідає кількості вимірних одиниць цього об’єкту інвестування та становить:
- для квартири, нежитлового приміщення – не менше 30% і не більше 100% загальної площі цього об’єкта інвестування;
- для гаражного боксу, машиномісця у паркінгу – 25%, 50%,75%,100% гаражного боксу.
Поточна ціна вимірної одиниці об’єкта інвестування визначається виходячи з встановлених Забудовником поточної ціни вимірної одиниці об’єкта будівництва, коефіцієнтів поверху та комфортності цього об’єкта інвестування. Управитель на підставі цих даних розраховує поточну вартість зобов’язань довірителя щодо внесення коштів до ФФБ.
4.12. Після здійснення всіх вище перелічених процедур ПОО видає Довірителю Свідоцтво про участь у ФФБ, по одному примірнику договорів та формує юридичну справу Довірителя.
Всі оригінали документів, що належать Управителю, передаються до ПО для контролю виконання зобов’язань Довірителем.
4.13. Відповідальний працівник ПО на підставі підписаного Договору про участь у ФФБ та документів, що підтверджують внесення коштів Довірителем на рахунок ФФБ, відкриває Довірителю позабалансовий рахунок для обліку внесених (перерахованих) коштів для участі у ФФБ. В аналітичному обліку Управителя операції довірчого управління відображаються за кожним індивідуальним Договором про участь у ФФБ та за кожним об'єктом будівництва.
Формування аналітичних рахунків Довірителів здійснюється у відповідності з вимогами Положення про облікову політику та організацію бухгалтерського обліку та звітності в АКБ, затвердженого Рішенням Правління АКБ
Номер рахунку обов’язково повинен містити інформацію про:
- код відповідного ФФБ;
- код об’єкта будівництва, що інвестується;
- номер індивідуального Договору про участь у ФФБ Установника.
Порядок та умови розрахунків між ФФБ та Довірителем.
ПО здійснює:
відкриття та ведення рахунків Довірителів за кожним індивідуальним Договором про участь у ФФБ (аналітичний облік операцій довірчого управління) в системі обліку Управителя;
контроль виконання Довірителями Графіку внесення коштів до ФФБ;
зберігання юридичних справ Довірителів, Графіків внесення Довірителями коштів до ФФБ;
переоблік вартості об’єктів інвестування при зміні поточної ціни вимірної одиниці об’єкту інвестування;
складання окремого оборотно-сальдового балансу Управителя.
Забудовник відповідно до графіку будівництва (раз на квартал) надає Управителю інформацію щодо поточної ціни вимірної одиниці об'єкта будівництва для визначення розміру платежів, які необхідно здійснити Довірителям відповідно до Графіку внесення коштів до ФФБ протягом наступного кварталу.
Про зміни поточної ціни вимірної одиниці Управитель повідомляє Довірителів через засоби масової інформації.
Працівником ПОО в Свідоцтві Довірителя про участь у ФФБ вносяться відповідні записи про внески.
5.2. Порядок дій Управителя у разі виконання Довірителем зобов’язань за Договором про участь у ФФБ викладено у розділі 8 цього Регламенту.
Контроль виконання Забудовником умов та зобов’язань
за Генеральним договором.
Протягом будівництва фахівці ПК та/або спеціалісти фірми, з якою Управителем укладено угоду щодо надання послуг з контролю дотримання Забудовником графіку будівництва, періодично (не менш ніж два рази на місяць) контролюють виконання Забудовником умов та зобов’язань за угодою з метою виявлення:
можливого погіршення споживчих властивостей об’єктів будівництва та/або об’єктів інвестування;
можливих змін основних технічних характеристик об’єктів будівництва;
зростання вартості будівництва;
можливого збільшення строків будівництва.
Контроль Управителем здійснюється шляхом виїзду на місце будівництва, огляду об’єкту будівництва та отримання від Забудовника відповідної звітності та документів, які дадуть змогу працівникам Управителя/фірми здійснити поточний контроль за будівництвом. За результатами перевірок складаються звіти та надаються керівнику УДО. Копії звітів зберігаються у Підрозділі моніторингу та контролю УДО.
Фахівці Підрозділу моніторингу та контролю УДО щоденно контролюють цільове використання перерахованих на будівництво коштів шляхом аналізу аналітичних регістрів бухгалтерського обліку та первинних документів.
Відповідно до чинного законодавства Управитель перевіряє фінансовий стан Забудовника. Перевірку фінансового стану Забудовника здійснює Підрозділ моніторингу та контролю УДО шляхом аналізу фінансових (щоквартальних або за вимогою) та щорічних аудиторських звітів.
Щомісячні звіти (висновки) щодо контролю за будівництвом, фінансового стану Забудовника та цільового використання коштів, перерахованих для фінансування будівництва надаються члену Правління Банку – керуючому бізнес-блоку.
Порядок відкріплення об’єкта інвестування від Довірителя у разі невиконання умов Договору про участь у ФФБ.
Відповідно до Правил ФФБ, у разі невиконання Довірителем умов Договору про участь у ФФБ він втрачає право на закріплений за ним об’єкт інвестування та Управитель має право відкріпити від Довірителя закріплений за ним об’єкт інвестування/вимірні одиниці об’єкта інвестування у таких випадках:
1) за недотримання Довірителем Графіку подальшого внесення до ФФБ коштів, зазначеного у Свідоцтві про участь у ФФБ за сумами/або строками;
2) за недотримання Довірителем вимог Правил щодо письмового попередження Забудовника про подовження терміну підписання Акту прийому-передачі об’єкта інвестування;
ПО визначає:
Довірителів, які не виконують Графік подальшого внесення до ФФБ коштів;
складає відповідний перелік;
розраховує суми коштів, які необхідно буде повернути Довірителям;
суми комісійної винагороди Управителю за повернення коштів Довірителям згідно Правил ФФБ
та надає цю інформацію/повідомляє про це керівнику УДО.
За результатами розгляду цього переліку Управитель приймає рішення про відкріплення Довірителів та письмово повідомляє їх про виключення із участі у процесі інвестування спорудження об’єкта будівництва. В повідомленні обов’язково зазначається, що Довіритель має право отримати кошти в сумі згідно Правил ФФБ та Договору про участь у ФФБ.
Керівник УДО самостійно вирішує питання щодо повернення коштів в межах, визначених Правлінням Банку.
При поверненні коштів винагороду Управителю Довірителі вносять на рахунок, вказаний Управителем до моменту фактичного повернення їм коштів. При цьому Довірителі мають право отримати кошти:
фізичні особи – у готівковій або безготівковій формі;
юридичні особи – у безготівковій форми.
Виплата коштів Довірителям здійснюється на підставі Заяви на видачу готівки, яка оформляються ПО УДО. Видача готівкових коштів здійснюється Відділом/підрозділом касових операцій Банку або філії/відділення та підлягає додатковому контролю. Порядок проведення операції по приймання готівкових коштів викладено у Положенні про порядок здійснення касових операцій у АКБ, затвердженого Рішенням Правління від 29.01.2004р. протокол №9.
7.3. Виплата/повернення коштів Довірителю здійснюється за рахунок оперативного резерву ФФБ тільки після сплати винагороди Управителю ФФБ. Керівник УДО Управителя візує відповідні документи для контролю сплати винагороди Управителю ФФБ.
У разі недостатності коштів оперативного резерву Управителем негайно направляється вимога до Забудовника щодо перерахування необхідного обсягу коштів на рахунок ФФБ згідно Правил ФФБ та Генеральної угоди. Виплата коштів Довірителю здійснюється тільки після отримання від Забудовника необхідного обсягу коштів.
Щоденний розрахунок оперативного резерву здійснюється ПО.
7.4. Порядок бухгалтерського обліку операцій по поверненню коштів Довірителям у разі їх відкріплення наведено у Додатку №1.
Порядок припинення управління майном та умови виплати коштів Довірителям, виконання умов Договору про участь у ФФБ, порядок здійснення зміни об’єктів інвестування, уступки права вимоги за Договором про участь у ФФБ третім особам, часткового отримання коштів з ФФБ.
Відповідно до Правил ФФБ можливо припинення управління майном у разі:
повного виконання Управителем зобов’язань перед Довірителями;
відмови Довірителів від участі у ФФБ;
смерті Довірителя – фізичної особи або ліквідації довірителя – юридичної особи;
4) за невиконання Довірителем зобов’язань перед Управителем щодо внесення коштів до ФФБ (після введення об’єкта будівництва в експлуатацію).
8.2.1. Якщо Довіритель виконав усі зобов'язання перед Банком та після введення об'єкта будівництва в експлуатацію підписав Акт прийому - передачі закріпленого за ним об'єкта інвестування, умови Договору про участь у ФФБ вважаються виконаними та управління майном припиняється.
Управитель не несе відповідальність за невиконання Забудовником зобов’язань перед Довірителем щодо передачі йому закріпленого за ним об’єкту інвестування за умови повної сплати ним коштів до ФФБ. За Договором уступки майнових Довіритель набуває право вимагати від Забудовника передачі йому об‘єкта інвестування в разі оплати без використання банківського кредиту в повному обсязі платежів за Договором про участь в ФФБ. Перед Довірителем за недійсність переданого за Договором уступки майнових прав права вимоги відповідає Забудовник відповідно до Генерального договору.
8.2.2. У разі відмови від участі у ФФБ Довіритель подає Заяву Управителю ФФБ. Сума коштів, що підлягає поверненню Довірителю, визначається ПО УДО виходячи з кількості закріплених за Довірителем вимірних одиниць об'єкта інвестування та поточної ціни вимірної одиниці цього об'єкта інвестування на день подання заяви про вихід із ФФБ. В разі, якщо визначений таким чином обсяг коштів менше суми, внесеної Довірителем до ФФБ, Довіритель може отримати кошти у сумі, внесеній ним до ФФБ.
ПОО УДО на підставі Заяви Довірителя та дозволу керівника УДО оформляє наступні документи:
розрахунок суми для сплати Довірителем винагороди Управителю за оформлення операції по поверненню коштів у розмірі, визначеному Правилами ФФБ;
платіжне доручення щодо виплати коштів Довірителю.
Керівник УДО самостійно вирішує питання щодо повернення коштів в межах, визначених Правлінням Банку. Щомісячно складається звіт про рух грошових коштів ФФБ, який надається члену Правління Банку – керуючому бізнес-блоку.
Виплата/повернення коштів Довірителю здійснюється на умовах та в термін, які визначені Правилами ФФБ та відповідними договорами. Керівник УДО Управителя візує відповідні документи для контролю сплати винагороди Управителю ФФБ.
8.2.3. У разі смерті Довірителя – фізичної особи відносини Управителя ФФБ з спадкоємцями регулюються відповідно до вимог чинного законодавства України. Всі документи щодо участі померлого Довірителя зберігаються у УДО до повного врегулювання питання повернення коштів спадкоємцям.
8.2.4. У разі ліквідації Довірителя – юридичної особи відносини Управителя ФФБ з спадкоємцями регулюються відповідно до вимог чинного законодавства України. Всі документи щодо участі у ФФБ Довірителя - юридичної особи, що ліквідується, зберігаються у УДО до повного врегулювання питання повернення коштів правонаступникам.
8.2.5. При здійсненні зміни об’єктів інвестування, уступки права вимоги за Договором про участь у ФФБ третім особам, часткового отримання коштів з ФФБ УДО виконує наступні дії.
До запланованої дати введення об'єкта будівництва в експлуатацію Довірителі мають право:
А) Довірителі - фізичні особи за письмовою згодою Управителя мають право уступити (відступити) право вимоги та свої зобов'язання за Договором про участь у ФФБ на користь третіх осіб - родичів, згідно до переліку (чоловіка, дружини, батька, матері, повнолітніх дітей, рідних братів, сестер), на підставі відповідних документів, що підтверджують родинні зв'язки.
Для здійснення вищезазначених операцій ПОО УДО отримує від Довірителів: заяву про уступку (відступу) права вимоги на користь третіх осіб, свідоцтва про одруження, свідоцтва про народження та інші документи, які дають змогу підтвердити родинні зв’язки та надає їх до юридичного підрозділу Управителя для проведення аналізу.
Після отримання висновку юридичного підрозділу Управителя ПОО УДО організує підписання Договору про участь у ФФБ осіб, на користь яких відступлено право вимоги та зобов’язання за заявою Довірителя. Для підписання Договору Довіритель повинен сплатити Управителю винагороду за здійснення цієї операції у розмірі, визначеному Правилами ФФБ.
ПОО УДО отримує документи, що підтверджують факт оплати послуг Управителя та оформляє Свідоцтво про участь у ФФБ нового Довірителя.
Б) Довірителі, за якими закріплений об'єкт інвестування-квартира, за письмовою згодою Управителя ФФБ мають право:
1) змінити об'єкт інвестування згідно з переліком об'єктів інвестування, які є у пропозиції за об'єктами будівництва цього ФФБ;
2) частково отримувати кошти з ФФБ у сумі, що відповідає вартості відповідної кількості вимірних одиниць об'єкта інвестування за ціною на день подання заяви про отримання коштів з ФФБ, за умови, що після проведення операції залишок закріплених за Довірителем вимірних одиниць об'єкта інвестування буде становити 30% або більше загальної площі об'єкта інвестування.
1) У разі бажання Довірителя змінити об'єкт інвестування ПОО УДО надає йому перелік об'єктів інвестування, які є у пропозиції за об'єктами будівництва цього ФФБ.
Після обрання нового об’єкту інвестування Довірителю видається Свідоцтво , в якому зазначається новий об’єкт інвестування та вказується кількість закріплених за Довірителем вимірних одиниць в об'єкті інвестування за ціною вимірної одиниці об'єкта інвестування на день подачі відповідної заяви.
За оформлення зміни об'єкта інвестування Довіритель сплачує Банку винагороду за надання послуг з оформлення таких операцій у розмірі, затвердженому Правилами ФФБ.
Нове Свідоцтво про участь у ФФБ видається Довірителю після сплати ним винагороди Управителю.
Для сплати винагороди Управителя за оформлення операції по поверненню коштів у розмірі, визначеному Правилами ФФБ, ПОО УДО надає Довірителю розрахунок суми винагороди або оформлює Заяву на внесення готівки.
2) У разі бажання Довірителя частково отримати кошти з ФФБ:
Довіритель подає Управителю заяву про бажання частково отримати внесенні ним до ФФБ кошти;
ПОО УДО розраховує відповідну суму, яка повинна відповідати вартості відповідної кількості вимірних одиниць об'єкта інвестування за ціною на день подання заяви про отримання коштів з ФФБ;
Після часткової виплати Довірителю коштів з ФФБ залишок закріплених за Довірителем вимірних одиниць об'єкта інвестування повинен становити 30% або більше загальної площі об'єкта інвестування. В протилежному випадку припиняється участь Довірителя у ФФБ;
оформлює платіжне доручення або Заяву на видачу готівки для виплати коштів Довірителю (у разі отримання готівкових коштів Довіритель сплачує комісійну винагороду Банку відповідно до діючих тарифів);
ПОО УДО після отримання підтвердження виплати Довірителю коштів із ФФБ та сплати ним винагороди Управителю за цю операцію, оформляє нове Свідоцтво про участь у ФФБ та надає його Довірителю.
8.3. Виплата/повернення коштів Довірителю здійснюється за рахунок оперативного резерву ФФБ тільки після сплати винагороди Управителю ФФБ. Керівник УДО Управителя візує відповідні документи для контролю сплати винагороди Управителю ФФБ.
У разі недостатності коштів оперативного резерву Управителем негайно направляється вимога до Забудовника щодо перерахування необхідного обсягу коштів на рахунок ФФБ згідно Правил ФФБ та Генеральної угоди. Виплата коштів Довірителю здійснюється тільки після отримання від Забудовника необхідного обсягу коштів.
Щоденний розрахунок оперативного резерву здійснюється ПО.
Порядок бухгалтерського обліку операцій, які описані у цьому розділі викладено у Додатку №1.
Порядок оформлення документів про право власності
на об’єкти інвестування – квартири.
9.1. Після уведення об'єкта будівництва в експлуатацію Забудовник в термін, визначений у Генеральному договорі, письмово повідомляє про це Управителя та надає дані щодо фактичної загальної площі об'єктів інвестування, отримані від державних органів, що здійснюють реєстрацію права власності на нерухоме майно.
На підставі даних щодо фактичної загальної площі об'єктів інвестування Довірителі за поточною ціною вимірної одиниці об'єкта інвестування протягом 20 днів здійснюють остаточні розрахунки з Управителем ФФБ шляхом внесення/перерахування коштів на його рахунок.
Після отримання Управителем підтвердження факту внесення коштів для остаточного розрахунку з ФФБ, Довірителі отримують в Управителя ФФБ Довідку за встановленою формою в обмін на Свідоцтво про участь у ФФБ.
Довідка є документом, що підтверджує право Довірителя на отримання у власність закріпленого за ним об'єкта інвестування від Забудовника.
Довіритель в обмін на Довідку, отримує у Забудовника оглядовий ордер на квартиру та протягом 10 днів має підписати Акт прийому - передачі квартири для подальшого оформлення правовстановлюючих документів.
Забудовник на підставі переліку Довірителів, наданого Управителем/Банком; Актів прийому-передачі квартир, підписаних Забудовником та Довірителями; Довідок, отриманих від Довірителів, замовляє відповідним службам міста оформлення Свідоцтва про право власності на квартиру.
9.2. ПОО готує перелік Довірителів, які мають право отримати у власність закріплені за ними об’єкти інвестування та передає його Забудовнику за актом приймання-передачі.
9.3. Одночасно Управитель надає Забудовнику остаточно підтверджений обсяг замовлення на будівництво за об'єктом будівництва за актом приймання-передачі.
9.4. Отриману від Управителя ФФБ Довідку Довіритель надає Забудовнику для подальшого оформлення права власності на закріплений за ним об'єкт інвестування.
Оформлення права власності на житло здійснюється Забудовником своїми силами та за свій рахунок.
Оформлення права власності на не житлові приміщення здійснюється Довірителем самостійно та за свій рахунок на підставі документів, отриманих від Забудовника, за винятком випадків, коли Довіритель отримав кредит для участі у ФФБ в АКБ.
В разі, якщо Довіритель є позичальником (отримав кредит для участі в ФФБ в АКБ) правовстановлюючі документи на об‘єкт інвестування після їх отримання Забудовником передаються Управителю/АКБ за актом приймання-передачі на відповідальне зберігання.
У разі зменшення обсягу підтвердженого замовлення на будівництво Забудовник зобов'язаний на вимогу Управителя повернути кошти на рахунок ФФБ для розрахунку з Довірителями.
Порядок отримання Довірителем кредиту в Банку для участі у ФФБ.
10.1. Довіритель, для виконання своїх зобов'язань щодо подальшого внесення коштів до ФФБ, може отримати в Банку кредит на умовах, визначених Банком. Порядок надання іпотечного кредиту визначений внутрішніми нормативними документами Банку.
10.2. Для забезпечення виконання Довірителем/Позичальником зобов'язань за Договором про іпотечний кредит між Банком та Позичальником укладається Іпотечний договір, предметом іпотеки за яким є об'єкт інвестування, який стане власністю Позичальника в майбутньому та/або майнові права на нього. Іпотечний договір підлягає нотаріальному посвідченню.
Якщо для участі у ФФБ Довіритель використав кошти, отримані від Банку у кредит, Забудовник, на підставі Довіреності, наданої Довірителем при укладанні Іпотечного договору, передає правовстановлюючі документи на квартиру уповноваженій особі Банку для подальшої передачі Довірителю після виконання ним зобов’язань перед Банком.
Позичальник при укладанні з Банком Іпотечного договору надає Управителю Довіреність на право отримання у Забудовника правовстановлюючих документів на квартиру для подальшого отримання їх Позичальником від Банку. Довіреність від Довірителя отримує та зберігає уповноваження особа Управителя ФФБ в юридичній справі Довірителя. Копія цієї Довіреності в обов’язковому порядку передається до Управління кредитування Банку.
Одночасно з укладанням Іпотечного договору Довіритель укладає з Управителем Додаткову угоду до Договору про участь у ФФБ, згідно якої Довіритель, до моменту виконання своїх зобов'язань перед Банком за Договором про іпотечний кредит, не має права:
- замінити об'єкт інвестування;
- уступити (відступити) права вимоги третій особі;
- частково отримати кошти з ФФБ;
- відмовитися від участі у ФФБ шляхом розірвання Договору про участь у ФФБ.
ПО отримує від відповідних підрозділів Банку відомості щодо виконання Довірителем зобов’язань за Договором про іпотечний кредит.
10.6. Після закінчення будівництва об'єкт інвестування продовжує бути предметом іпотеки відповідно до умов Іпотечного договору, при цьому Іпотечний договір є чинним і не потребує внесення змін та доповнень до нього.
_________________________________________________________________
Структура взаємовідносин учасників ФФБ
1.Затвердження правил ФФБ.
2.Укладання Угоди між Банком – Управителем ФФБ та Забудовником.
До моменту укладення Угоди між Довірителем та Управителем та до моменту початку фінансування будівництва за рахунок коштів ФФБ Забудовник повинен:
2.1.Укласти договір з визначеним Управителем страховиком договір страхування будівельно-вантажних робіт на весь час спорудження об’єкта будівництва та на гарантійний термін від ризику його пошкодження або знищення внаслідок техногенних аварій та природних явищ на користь Управителя;
2.2.Укласти договір страхування відповідальності Забудовника перед третіми особами-Довірителями ФФБ на користь Довірителів від ризику порушення термінів будівництва та завдання моральної та матеріальної шкоди Довірителем внаслідок неякісного виконання будівельно-вантажних робіт.
(Примітка: оскільки договори страхування вступають в силу з моменту внесення першого страхового платежу, то до початку фінансування будівництва за рахунок коштів ФФБ, Забудовник зобов’язаний надати Управителю документ, що підтверджує факт внесення Забудовником страхових платежів).
3.На підставі Угоди між Забудовником та Управителем Фонду Забудовник зобов’язаний передати Управителю майнові права на ті об’єкти інвестування, будівництво яких буде фінансуватися за рахунок коштів ФФБ, а Управитель здійснює в подальшому уступку цих прав Довірителем.
4.Після укладання Угоди між Управителем та Забудовником, Забудовник передає Управителю в іпотеку майнові права на об’єкт будівництва.
5.Одночасно Управитель та Забудовник укладають між собою Договір уступки майнових прав на об’єкт будівництва з відкладальними умовами.
6.Договір доручення на ім’я Управителя з відкладальною умовою про виконання функцій Забудовника у разі порушення Замовником умов Угоди.
7.Управитель Фонду укладає з Довірителем Угоду про участь у Фонді.
8.Управитель видає Довірителю свідоцтво про участь у Фонді після внесення Довірителем коштів до Фонду.
9.Управитель розраховує вартість зобов’язань Довірителя щодо внесення коштів до Фонду.
10.Після внесення 100 % вартості об’єктів інвестування Управитель та Довіритель укладають Угоду, за якою Управитель здійснює уступку майнових прав на об’єкт інвестування, закріплені за Довірителем.
11.Забудовник письмово повідомляє Управителя про введення об’єкта в експлуатацію та подає Управителю дані БТІ щодо фактичної загальної площі кожного конкретного об’єкта інвестування для проведення остаточних розрахунків з Довірителем.
12.Управитель подає Забудовнику перелік Довірителів Фонду, які мають право отримати закріплені за ними об’єкти інвестуваня.
13.Після проведення остаточних розрахунків між Управителем та Довірителем Управитель подає Довірителю довідку за встановленою формою в обмін на свідоцтво про участь у Фонді. Довідка підтверджує право Довірителя на отримання у власність від Забудовника закріпленого за ним об’єкт інвестуваня.
14.Забудовник здійснює оформлення права власності Довірителя на житло своїм коштом на підставі Довідки, отриманої Довірителем від Управителя (в обмін на свідоцтво про участь у фонді).
15.В обмін на Довідку, отриману від Управителя, Забудовник подає Довірителю Оглядовий ордер. Підписання Оглядового ордеру Довіритель приймає від Забудовника об’єкт інвестування по Акту приймання-передачі
16.Після підписання Акту приймання-передачі об’єкта інвестування Довіритель подає Забудовнику доручення на замовлення і отримання документів про право власності на квартиру. Оформлення права власності здійснюється за рахунок Забудовника.