Учебно-методический комплекс по дисциплине управление недвижимостью для специальностей: 0500908 оценка составитель: Владыкина Е. Г. ст преподаватель

Вид материала

Учебно-методический комплекс

Содержание Административное управление 6.3.1.2 Контроль за сменой жильцов 6.3.1.3. Контроль за расходами на обслуживание 6.3.1.4. Составление отчетности 6.3.2. Техническое управление 6.3.2.1. Ремонт по жалобам пользователей 6.3.2.2. Ремонт при смене съемщиков 6.3.2.3. Плановый ремонт 6.3.3.Коммерческое управление 6.4. Организация деятельности по содержанию недвижимости 6.5. Управление частным жилищным фондом Раздел iii. виды деятельности на рынке недвижимости. 7.1. Цели и формы государственного регулирования земельных отношений

Подобный материал:

• Учебно-методический комплекс по дисциплине: Антикризисное управление для специальности, 480.62kb.
• Учебно-методический комплекс для студентов по дисциплине «оценка бизнеса и инноваций», 4385.11kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине «Управление рисками» Для специальности:, 1692.15kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине «управление инвестиционными проектами» Учебное, 982.47kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине «Экономика и управление в акционерных обществах», 610.54kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине: «анализ проектов» для студентов специальностей, 2311.99kb.
• Учебно-методический комплекс для специальностей: 080507 Менеджмент организации 080504, 347.56kb.
• Учебно-методический комплекс Для специальностей: 080105 Финансы и кредит 080503 Антикризисное, 1145.15kb.
• Учебно-методический комплекс Для студентов, обучающихся по специальности 080105., 288.46kb.
• Учебно-методический комплекс дисциплины «политология», 445.28kb.

Административное управление

Таблица 6.2.

Этапы	Наименование этапов:
I. II. III. IV. V.	инкассо контроль за сменой жильцов ведение расходов на обслуживание коммунальных расходов составление отчетности прочее

6.3.1.1. Инкассо

Согласно договору аренды пользователи обязаны ежемесячно или ежеквар­тально вносить оплату за предоставленное помещение. Арендная плата может облагаться или не облагаться НДС в зависимости от законодательства страны. Плата должна переводиться съемщиком на счет инвестора или управляющей организации в определенный момент времени (чаще всего, в начале месяца или квартала). Перевод суммы может проводиться путем автоматического инкассо (автоматического списывания со счета пользовате­ля) или путем оплаты посланной фактуры. Арендная плата, как правило повышается на сумму аванса на обслуживание и, в некоторых случаях, на рекламу, который потом учитывается при окончательном произведении рас­четов с пользователем. Администрация следит за рассылкой фактур и конт­ролирует получение оплаты или задержки по оплате. В случае неуплаты пользователю направляется предупреждение, и, если необходимо, к должни­ку могут быть применены дальнейшие санкции.

6.3.1.2 Контроль за сменой жильцов

Окончание или заключение нового договора аренды происходит со­гласно установленной процедуре. С этими операциями сопряжен обмен информацией между пользователем, управляющим фондами на тактичес­ком уровне и некоторыми отделами управления на оперативном уровне (администрацией, техническим и коммерческим отделами). Полученные данные обрабатываются и в дальнейшем используются для проведения анализов и консультаций по вопросам политики управления.

6.3.1.3. Контроль за расходами на обслуживание

В договоре аренды указываются те услуги, выполнение которых управ­ляющим на тактическом уровне приходится на пользователя. На основе сметы расходов определяется ежемесячный или ежеквартальный аванс, который учитывается в регулярно проводимых расчетах с пользователем. Объем пакета оплачиваемых пользователем услуг варьируется в зависи­мости от сектора рынка и типа договора.

Ежегодно проводятся расчеты всех расходов и внесенных авансов. Расчеты с пользователями ведутся на основе полученного сальдо. При этом расходы на администрацию по обслуживанию приходятся также на счет пользователей. Таким образом, к общим расходам прибавляется процент расходов на администрацию. Для получения относительных показателей используются данные анализа расходов, которые систематизируются по секторам, видам недвижимости, типу жилья.

6.3.1.4. Составление отчетности

Информационным обеспечением управления на тактическом уровне служат данные оперативного у правления, которые готовят технический и коммерческий отделы с необходимой обработкой всей финансово-экономи­ческой информации в форме периодических или нерегулярных отчетов. То же касается отчетности управляющего на тактическом уровне перед управляющим портфелем и имущественного фонда (стратегический уровень). Такой отчет предоставляется ежеквартально, иногда ежемесячно, по установленной форме.

6.3.2. Техническое управление

Эта область оперативного управления недвижимостью включает в себя мероприятия, связанные с поддержанием недвижимости в рабочем состо­янии, проведение плановых и внеплановых (по вызову) ремонтных работ, проведение обновления и перепланировок, консультацию по техническим вопросам коммерческого отдела и консультацию по вопросам физического состояния недвижимости (табл. 6.3.).

Техническое управление

Таблица 6.3.

Этапы	Наименование этапов:
I. II. III. IV. V.	Ремонт по вызовам (жалобы пользователя) Ремонт при смене съемщиков Договоры о техобслуживании Плановый ремонт Коммерческий ремонт

.


6.3.2.1. Ремонт по жалобам пользователей

Жалобы пользователей относительно неисправностей, технического состояния недвижимости, недостатков или плохого обслуживания должны рассматриваться вежливо и своевременно. Процедуры их рассмотрения варьируются в зависимости от типа недвижимости. Сперва жалоба должна анализироваться с проведением осмотра места происшествия или без такового. Затем необходимо определить, кто несет ответственность за неполадку и за чей счет приходится проведение работ по ее устранению. Все это необходимо оговорить с пользователем. В случае жилых помещений, устранение неполадок внутри квартир или домов приходится за счет пользователей и производится самим жильцом, хотя возможны консультации управления техническими экспертами управляющей организации. В комплексах или домах, где есть управдом или комендант, эти должностные лица могут играть важную роль в рассмотрении жалоб.

6.3.2.2. Ремонт при смене съемщиков

По получении извещения о переезде съемщика техник-смотритель должен провести осмотр освобождаемого помещения, составить протокол осмотра и отчитаться в техническом отделе. В первую очередь должен быть проведен так называемый предварительный осмотр, в ходе которого проводится ревизия арендуемого помещения и определение стоимости тех работ, которые должны быть проведены за счет съемщика до его отъезда. Съемщика необходимо известить о том, что он должен вернуть арендуемое помещение в первоначальном состоянии (согласно условиям договора аренды). Если нужно, ему даются указания по процедуре выезда. Об этом также должны быть извещены другие жильцы по лестничной клетке. Необходимо договориться о проведении конечного осмотра до или в день окончания договора и отъезда съемщика.

6.3.2.3. Плановый ремонт

Технический управляющий предоставляет все необходимые сведения управляющему на тактическом уровне относительно ремонтной политики, а также исходные данные по составлению бюджетов на долго- и кратко­срочную перспективу в целях выработки общей политики имущественного фонда. На основе этой политики управляющий на оперативном уровне получает указания насчет организации работ по содержанию комплекса. На их основе технический управляющий может давать заключения о финансовом бюджете на проведение плановых ремонтных работ. Бюджет плановых работ составляется на основе акта осмотра недвижимости. При этом составляются отдельно бюджет на предстоящий год и отдельно на длительную перспективу (5 — 10 лет).

6.3.3.Коммерческое управление

Профессионализация управления недвижимостью особенно заметна в этой области оперативного управления. Если раньше управление недви­жимостью заключалось в административном и техническом управлении, то в настоящее время важным стало коммерческое управление. Большей частью, новшества в управлении недвижимостью возникли именно в этой области. Коммерческое управление имеет большое значение во всех сек­торах рынка недвижимости: в жилищном хозяйстве, в торговых и офис­ных помещениях. Интенсивность и методы управления отличаются от сектора к сектору.

Задача направления и координация управления недвижимостью на оперативном уровне осуществляются в отделе коммерческого управле­ния. В управляющих организациях это выражается в конкретизации функций управляющего.

Управляющий недвижимостью на оперативном уровне отвечает за поддержание контактов с управляющим на тактическом уровне, который как правило, является заказчиком, а также с пользователями. Он коорди­нирует оперативное управление и с коммерческой точки зрения управляет администрацией и техническим отделом, независимо от иерархической структуры управления.

Коммерческое управление отражает цели оперативного управления не­движимостью.

В числе конкретных задач оперативного управляющего можно на­звать: каждодневную координацию управления, заключение и продление договоров аренды, консультации по вопросам покупки и продажи недви­жимости, разработку маркетинговой политики, сбор информации для нужд управления, консультации относительно (необходимости) дополнительных инвестиций или изъятия средств, изменения арендной платы, обработка жалоб пользователей, координация исследований рынка, поддержание связей с жильцами, консультации управляющего на тактическом уровне по вопросам политики в отношении комплекса на основе вышеописанных анализов и выявление будущих тенденций, изменений. Все это направлено на достижение рационального соотношения доходности и риска по всему управляемому имущественному фонду.

6.4. Организация деятельности по содержанию недвижимости

Обеспечение полноценной эксплуатации в течение всего нормативного срока службы достигается за счет своеобразного «инструментария», куда входят технические нормы и правила, методы исследования и оценки, со­стояния отдельных конструктивных элементов. Анализ деятельности по содержанию объекта недвижимости в зарубежных странах показывает, что одним из главных инструментов является технический паспорт объекта недвижимости. Под этим сходным названием понимается инструкция по эксплуатации и обслуживанию недвижимости. Необходимо отметить су­щественную разницу между двумя этими понятиями. Эксплуатирует объект пользователь — жилец, предприниматель и т. д., в этом смысле эксплуа­тация является синонимом использования. Для нормального содержания объекта необходимо иметь четкое представление об условиях эксплуата­ции: предельные значения нагрузок и их характер, разрешенные и запре­щенные действия пользователя. Обслуживают же объект специализированные организации, выполняющие те или иные виды работ (санитарная уборка, вывоз мусора, вывоз твердых бытовых отходов, ремонт и т. д.).

Технический паспорт объединяет сведения, касающиеся эксплуатации и обслуживания. Это создает необходимые условия для согласования инте­ресов всех сторон, задействованных в содержании объекта.

Вопросам содержания недвижимости в надлежащем состоянии и ухода за нею уделялось слишком мало внимания при проектировании, заказе-застройке и строительстве жилых домов. Кондоминиумы располагают весьма небольшими знаниями в области планового обслуживания недвижимости и ухода за ней.

Одна из задач применения техпаспорта здания — передача данных о зданиях и относящихся к ним машинах и оборудовании в удобной для пользования форме владельцам и заказчикам зданий, организациям по уходу за недвижимостью и жильцам.

Техпаспорт здания выполняет также функции информационной систе­мы. Все необходимые для ухода за недвижимостью и ее обслуживания документы (например, чертежи, техническая документация, инструкции по техобслуживанию оборудования и строительных деталей, полученные от изготовителей) входят в техпаспорт здания в качестве приложений. В техпаспорте фиксируется также история ремонта объекта, что поможет при проектировании нового ремонта.

Техпаспорт здания составляется таким образом, чтобы с его помощью на объекте недвижимости (в здании и на наружных территориях) можно было бы:

- после окончания строительства или капремонта здания начать в плановом и целесообразно рассчитанном порядке уход, обслуживание и содержание в порядке конструкций, систем оборудования и дворовых территорий;

- постоянно осуществлять функции по уходу, обслуживанию и содер­жанию в порядке недвижимости таким образом, чтобы с экономически не­большими затратами получить желаемые условия проживания;

- обеспечить запланированные периоды содержания и сроки эксплу­атации конструкций и систем оборудования, а также эффективное энерго­техническое хозяйство;

- обеспечить надлежащее составление договоров об уходе за недвижимостью, а также осуществление мероприятий по уходу и обслуживанию и контроль за их выполнением.

Техпаспорт здания состоит из материалов, составленных и собранных по конкретному проекту. При строительстве нового здания техпаспорт составляется таким образом, чтобы в нем были отражены важные для объекта данные, а именно:

- общие данные об объекте

- контактные данные участников проектирования и строительства объек­та недвижимости

- задачи ухода, обслуживания и содержания в порядке конструкций и оборудования

- данные о расположении важнейших машин и помещений обслужи­вания, а также необходимые количественные данные

- внутренние и наружные поверхностные конструкции

- плановые показатели внутреннего климата, другие плановые показа­тели, уровни качества технического ухода и обслуживания, а также рабо­чие показатели систем

- плановые сроки эксплуатации важнейших конструкций и строительных деталей, установленные на этапе проекта

- количественные данные машин по содержанию в порядке, а также предполагаемые периоды содержания и задачи

- ведение ежедневного журнала ремонта и мониторинг ежегодного потребления материально-технических ресурсов на проведение ремонта

- инструкции по действиям в исключительных и аварийных ситуациях

- данные о приложениях к техпаспорту.

Прочие материалы, в частности, пересмотренная проектная документация, определяются отдельно в подрядных документах.

Кроме того, в каждую квартиру в пользование распоряжающегося ею лица передаются инструкции по эксплуатации квартиры (инструкции для жильца).

В случае проекта капитального ремонта техпаспорт жилого здания с приложениями рекомендуется составлять, передавать и пересматривать таким же образом, как и при проекте нового строительства, но с учетом особенностей капремонта.

Составление техпаспорта ставит задачи и накладывает обязанности на всех участников строительства, т. е. заказчиков-застройщиков, проектировщиков, инспекторов, подрядчиков, изготовителей материалов и их поставщиков.

Для создания техпаспорта необходимо назначить его ответственного составителя или координатора, который соединит материалы и составит инструкции по обслуживанию и т. п. документацию. Задача координатора состоит также в пересмотре техпаспорта по окончании гарантийного года. Координатором может выступать, например, один из проектировщиков, инспектор или заказчик-застройщик.

6.5. Управление частным жилищным фондом

Управление частным жилищным фондом осуществляется собственниками, объединением собственников жилых помещений, либо управляющей организацией по поручению собственника объединения собственников.

Жилищные отношения в Республике Казахстан регулируются Законом «О жилищных отношениях», вышедшем 16 апреля 1997 года, нормами Гражданского кодекса и иным законодательством, издаваемым в соответствии с ними. В статье 5 названного Закона определено, что собственники помещений (граждане, юридические лица, государство) вправе объединяться в любое, не запрещенное законодательством, объединение для совместной эксплуатации жилого дома.

В жилых домах, принадлежащих двум и более собственникам помещений, образуется особая форма собственности – кондоминиум, причем это наиболее распространенная форма общей долевой собственности.

Кондоминиум – общая форма собственности на недвижимость как единый имущественный комплекс, при которой помещения находятся в раздельной (индивидуальной) собственности граждан, юридических лиц, государства, а общее имущество принадлежит им на правах общей долевой собственности.

Кондоминиум может состоять из отдельной части здания размером не менее одной блок-секции, имеющей изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел. Отдель­ная часть здания может быть выделена в отдельный кондоминиум при условии, что надстройка, реконструкция, перестройка либо снос этой блок-секции не нарушает целостности других частей здания, не входящих в состав данного кондоминиума.

Собственником помещения в кондоминиуме (домовладельцем) могут быль любые физические или юридические лица, субъекты PК и муниципальные образования. Помещение в кондоминиуме может принадлежать нескольким собственникам на правах общей соб­ственности, выступающим как один домовладелец. Один домовладелец может иметь в собственности несколько помещений в кондоминиуме.

Общим имуществом в кондоминиуме являются обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лес­тницы, лифты, лифтовые и другие шахты, коридоры, крыши, техни­ческие этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конст­рукции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благо­устройства, а также иные объекты, предназначенные для обслужива­ния единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и слу­жащие его использованию.

Земельный участок передается товариществу собственников жилья в аренду или в собственность. Размеры участка определяются в соот­ветствии с градостроительной документацией, градостроительными нормами и методикой расчета нормативных размеров земельных уча­стков в кондоминиумах. Общее имущество в кондоминиуме находит­ся в общей долевой собственности домовладельцев. Прилегающий земельный участок и иное общее имущество в кондоминиуме могут быть обременены правом ограниченного пользования (сервитутом) други­ми лицами. Доля каждого домовладельца в праве общей собственнос­ти на общее имущество в кондоминиуме пропорциональна доле при­надлежащих ему помещений.

Для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользова­ния квартирами и общим имуществом жилого дома домовладельцы самостоятельно выбирают способ управления недвижимым имуще­ством. Такими способами могут быть:

— непосредственное совместное управление всеми собствен­никами, если их количество не превышает четырех;

— кооператив собственников помещений (квартир);

— управление объектом кондоминиума третьими (сторонни­ми) физическими (управляющий жилым домом) или юридичес­кими лицами (служба оказания жилищно-эксплуатационных и коммунальных услуг);

— иные формы, не противоречащие законодательству Республики Казахстан.

Решение по выбору способа управления принимается большин­ством голосов присутствующих на общем собрании домовладельцев или их представителей, оформляется протоколом и является обязательным для всех домовладельцев, в том числе и для тех, которые незави­симо от причин не приняли участия в голосовании. По решению домовладельцев способ управления кондоминиумом может быть изменен в любое время.

В Казахстане наибольшее развитие получило создание кооперативов собственников квартир (КСК), эффективность работы которых сдерживается рядом объективных и субъективных факторов:

— несовершенство нормативной базы;

— недостаточная поддержка со стороны местных админист­раций, а иногда и прямое противодействие бюрократичес­ких структур;

— плохая информированность населения и его низкая актив­ность;

— неотработанность финансово-организационных механиз­мов распределения бюджетных дотаций;

— сложность процедур регистрации;

— недостаточная квалификация лиц, управляющих недвижимостью, отсутствие необходимого количества профес­сионально подготовленных кадров по управлению;

— общая неразвитость рынка жилья;

— отсутствие сколько-нибудь широкого спектра предложений на рынке образовательных услуг по подготовке специалистов управлять жилищным фондом как в качестве председателя правления КСК, так и в качестве предпринимательской деятельности по управлению недвижимостью.

На динамику процессов, связанных с образованием и началом деятельности КСК, существенное влияние оказывает позиция, занимаемая местной администрацией, которая помимо того, что наделена полномочиями принимать соответствующие нормативные акты в указанной сфере, еще и создает условия (механизмы) для их воплощения в практику. Поэтому в одном случае это могут быть благоприятные условия, стимулирующие (поощряющие) образование и развитие кооперативов, в другом – условия, которые не заинтересовывают собственников жилья в их создании.

Для анализа существующего положения в работе КСК республики возьмем город Алматы, где их наибольшее количество. Здесь существует около 800 организаций, обеспечивающих содержание и эксплуатацию жилого фонда (КСК, ЖСК, ЖК, жилищно-коммунальный отдел при Департаменте жилья акимата города), которые объединяют свыше 7000 жилых домов. Установлено 300 актов регистрации объектов кондоминиума.

При анализе решили выяснить следующие вопросы:

- каково отношение жителей города к работе КСК?

- почему малоэффективна работа КСК?

- что можно исправить законодательно, если продолжать развивать форму управления КСК?

- есть ли альтернатива КСК?

На первый вопрос дает ответ опрос общественного мнения, проведенный компанией «Комкон-2 Евразия». Из общего количества респондентов, проживающих в пяти городах республики (где г. Алматы занимал наибольший удельный вес), более 50 % высказали недовольство работой своего КСК, около 30 % считают, что кооперативы вообще не выполняют своих функций и попросту занимаются неоправданными поборами, 14 % заявили, что руководство КСК присваивает деньги жильцов. Суды всех уровней завалены исками, связанными с претензиями в адрес КСК. Так, по данным Мажилиса, только в 2002 году было рассмотрено около 8 тысяч таких дел. Но есть и другая информация, по данным тех же депутатов, долги по выплате так называемых средств на содержание жилища достигают катастрофических размеров – до 40 % от общего количества членов КСК. Если в скором времени дома станут просто разваливаться, то в этом будут виноваты сами жильцы. Отношение жильцов к работе КСК крайне негативно, существует психологический момент, указывающий на то, что немалую роль в растущих проблемах КСК сыграла не готовность людей к свалившейся ответственности за собственные квартиры.

Негативное отношение жильцов к работе КСК порождено низкой эффективностью ее, что породило ряд объективных и субъективных причин, влияющих на этот процесс.

К объективным факторам относятся:

- высокая потребность в капитальном и других видов ремонта жилого фонда, переданного государством в частную собственность в крайне запущенном виде без обещанного восстановления и ремонта;

- крайне высокие размеры (до 40 %) долгов по оплате средств по содержанию жилища;

- плохая информированность и низкая активность населения (жильцов);

- отсутствие механизма и практики представления КСК прав пользования и распоряжения нежилыми помещениями и частями земельного участка кондоминиума;

- недостаточность развития системы обучения лиц, осуществляющих профессиональное управление имуществом кондоминиума и эксплуатацию жилья.

Субъективных факторов намного больше, к ним относятся:

- игнорирование требований статьи Закона «О жилищных отношениях», определяющего статус общего собрания членов кооператива в качестве их высшего органа;

- заключение договоров на услуги председателем КСК или другими работниками КСК, наделенных исполнительно-распределительными либо материально-ответственными полномочиями без согласования с правлением КСК или его общим собранием;

- искусственное создание обстановки бесконтрольного расходования общественных средств;

- изменение размера платы на расходы по содержанию жилья без согласия общего собрания;

- привлечение работниками КСК к ремонтно-строительным работам подрядчиков, не имеющих лицензий на производства такого вида работ;

- недостаточность в большинстве КСК учета и контроля качества поставляемых услуг (тепла, горячей воды и электричества) поставляемых жильцам;

- отсутствие прозрачности в деятельности правления, председателей КСК;

- связь с организационными структурами (АО, ТОО и т.д.), которые не занимались ремонтной и строительной деятельностью, а только зачисляли финансовые средства на свои счета с целью последующего обращения в наличные деньги и хищения их;

- объединения в КСК такого количества домов, которое заведомо исключает возможность рационального управления кондоминиумом и эксплуатации жилищ.

Выше изложенные объективные и субъективные факторы стали причиной низкой эффективности управления частным жилым фондом.

Различные официальные и неофициальные комиссии, проверяющие работу КСК города Алматы указали в своих отчетах на огромные суммы упущенных возможностей и просто похищенных денежных средств. Так, например, одна из основных задач КСК - защита прав и интересов его членов перед монополистами, поставщиками монопольных коммунальных услуг. У всякого товара или услуги есть свои стандарты и технические нормы. Так, если тепло подается таким образом, что температура в квартирах ниже 18 градусов, услуга считается вообще не оказанной. Расход гектокаллорий на обогрев жилого дома или нормы потребления рассчитывается с учетом целого ряда параметров-диаметра труб внутренних сетей, внешней температуры и т.п. все это дает КСК основания и возможность контролировать качество поставляемой услуги, актировать отклонение от норм тарифного расчета, требовать от монополиста перерасчета и возврата средств. Контроль и учет поставляемых услуг может дать экономию очень больших сумм. Например, по потребителям фирмы «Трактебель» (поставщик услуг) за 1999 год сумма перерасчета составила более 400 млн. тенге. В масштабах города эта сумма была в пять раз занижена, потому что некоторые КСК не умеют (не хотят) вести подобную конрольно-учетную работу. Только по КСК «Казахфильм» сумма перерасчета составила 16,5 млн. тенге. Это среднее КСК, в котором 55 домов, в среднем по дому экономия составила 300 тыс. тенге. В городе более 7000 домов. В результате сумма к перерасчету в целом по городу должна была бы составить более 2.0 млрд. тенге, если бы контроль и учет со стороны КСК везде был бы на надлежащем уровне.

Другой пример, Управлением по надзору за законностью в деятельности государственных органов г. Алматы выявлено, что только четырем фирмам ТОО «Парма», ТОО «Элит», ТОО «Казстрой ЛТД», ТОО «Мадрид» было перечислено 488,8 млн. тенге на ремонтно-строительные работы, проверкой движения денежных средств уствновлено, что перечисленные структуры ремонтной и строительной деятельностью не занимались и их функции сводились к аккумулированию финансовых средств на банковские счета с целью последующего обращения в наличные деньги и хищения их.

Здесь приведен пример организованного хищения крупных сумм, сколько же воровства и потерь происходит во всех КСК города не возможно учесть, вот почему суды всех уровней г. Алматы завалены исками (до 8 тысяч в год) с претензиями в адрес КСК.

Между тем, Закон «О жилищных отношениях» за прошедших 6 лет дал положительный результат, поскольку за это время честное жилье республики содержалось даже вполне успешно, если вспомнить, что оно было передано собственникам квартир без ремонта и в плачевном состоянии. Это говорит о том, что реформу следует продолжать и развивать, тогда политика государства должна строиться на развитие и укрепление КСК и создание условий для их эффективной деятельности.

Развитие и укрепление КСК, должно происходить по трем основным проблемам:

- первая заключается в том, что жилищный фонд (до 60 %) республики нуждается в капитальном ремонте. Эта проблема может обостриться до серьезной социально-экономической катастрофы;

- вторая связана с тем, что при очень плохой государственной тарифной политике, необходим жесточайший учет и контроль качества поставляемых коммунальных услуг населению в целях защиты низкого платежеспособного ресурса и защиты бюджетных средств с ростом коммунальных платежей возрастают и объемы коммунальных доплат населению;

- третья, это разработка механизмов, обеспечивающих прозрачность деятельности КСК, чтобы население перестало считать КСК воровской структурой.

Для решения указанных выше проблем требуется разработать специальный закон «О формах управления кондоминиумами», который бы раскрыл участникам правоотношений возможности реализации норм Гражданского кодекса РК. Попытка реализовать такой закон со стороны мажилисменов уже были, но к сожалению его еще нет, а он необходим как государству, так и гражданам.

Почему нужен отдельный закон, а не внесение изменений и дополнений в закон «О жилищных отношениях», частично уже регулирующий некоторые вопросы в этой сфере? Во-первых, потому что хозяйственная, учетно-контрольная, предпринимательская деятельность КСК не является предметом регулирования закона «О жилищных отношениях». Данный закон даже правосубъектность КСК мог определять лишь по поводу отношений в связи с правом собственности на жилье, что он в свое время и сделал. Но по поводу всех других правоотношений правосубъектность КСК оказалась признана неполноценной. Именно поэтому местные исполнительные органы могли вмешиваться в хозяйственную деятельность КСК. менять по своему усмотрению председателей, упразднять КСК. понуждать их к заключению или прекращению договоров, даже когда очевидно было, что это не в интересах членов КСК. Во-вторых, потому что КСК - это некий гибрид, правосубъектность которого должна определяться на основе ряда законов -«О жилищных отношениях», «О защите прав потребителей», «О некоммерческих организациях», «О земле».

Отдельный специальный закон призван обеспечить полноценное признание правосубъекности КСК в исполнение конституционного принципа обозначенного в статье 13 Конституции РК.

Каким же образом можно решить проблему капитального ремонта 60 % жилого фонда республики? В начальный период создания КСК предполагалось, что кооперативы полностью возьмут на себя финансирование содержания и ремонта жилья, находящегося в частной собственности. Однако затраты оказались высокими, кроме того опыт практической деятельности КСК показал, что большинство их нуждаются в дотации. Следовательно в Законе «О формах управления кондоминиумами» следует разработать механизмы передачи бюджетной дотации непосредственно на счет КСК или счет другой формы управления кондоминиумами, но только на капитальный ремонт, таким образом государство вернет свой долг перед населением по восстановлению переданного ему (населению) при приватизации жилого фонда. Безусловно такая передача должна контролировать строгой отчетности КСК. Что касается содержания квартир и текущего ремонта, то его должны производить сами собственники квартир, но с помощью тех, кто управляет кондоминиумом. Формирование дополнительных средств КСК, кроме целевых сборов возможно при создании ими бизнес-инкубатора, т.е. системы выращивания малого бизнеса (там где можно) и передачи свободных участков земли и помещения кондоминиума в аренду предпринимателям.

При правильно поставленном учете и контроле качества услуг, поставляемых фирмами монополистами можно сэкономить денежные средства. Причем расчет велся только по одному виду услуг – подаче тепла, но есть еще холодная и горячая вода, газ, вывоз мусора и сложные установки в домах не просто считывающих показания счетчиков, а также регулирующих подачу тепла по заданным параметрам. Затраты на установку приборов учета должны делать сами КСК совместно с жильцами, но эффективность их настолько велика, что эти затраты в смете КСК должны быть первоочередными. Кроме того, в Уставе КСК должен быть внесен, как обязательный пункт для выполнения, организация учета и контроля качества поставляемых коммунальных услуг, являющейся средством защиты прав и интересов его членов.

Для решения третьей проблемы КСК – разработки механизмов, создающих прозрачность деятельности их, в первую очередь, нужно поправить в Законе «О жилищных отношениях» механизм действия высшего органа КСК – общего собрания, нормы сбора этого собрания оказались ошибочными. Эти нормы позволяли считать собрание состоявшимся при повторной явке на него хоть какого количества членов КСК, что позволило недобросовестным правлениям КСК фактически отстранить собственников квартир от участия в самоуправлении. В новом законе следует ввести норму обязательного проведения референдума при необходимости решения вопросов, являющихся исключительной компетенцией квалифицированного большинства собственников квартир и невозможности обеспечить кворум на собрании.

Следующий важный способ обеспечения прозрачности деятельности КСК - это обязательное представительство каждого кондоминиума, в, составе правления КСК, такое представительство обеспечит для правления КСК и обратную связь с каждым домом, входящим в него.

Важный механизм обеспечения прозрачности деятельности КСК – это обязательные финансовые отчеты КСК 1 раз в полугодие предоставляемые каждому собственнику квартиры в письменном виде в разрезе по отдельным домам: сколько денег собрано, получено и что на них в доме сделано. Конечно, крупным КСК, в состав которых входит много домов, для реализации этой нормы понадобиться обзавестись компьютером, принтером, ксероксом. Но, во-первых, эта техника в любом случае в КСК уже давно нужна: для современного ведения бухгалтерии, для информационного обслуживания членов КСК, во-вторых, в ряде КСК она уже есть, в третьих, в КСК ее не обязательно иметь суперсовременную, а на вторичном рынке эту технику можно купить не очень дорого, и она быстро себя окупает.

И наконец, еще об одном механизме обеспечения прозрачности деятельности правления КСК, которое следует предусмотреть в новом законе – обязательном ведении тендера при заключении договоров подряда, закупке строительных материалов и т.п. Этот механизм кроме прозрачности обеспечит еще и повышение эффективности использования общественных средств КСК, а заодно будет способствовать развитию конкуренции на рынке услуг и товаров.

Указанные выше способы разработки механизмов прозрачности деятельности КСК не придуманы для нового закона, такой путь решения проблемы подсказан опытом практической деятельности лучших КСК республики. А этот опыт доказывает, что при достижении прозрачности в деятельности правления КСК оно получает в лице всех членов КСК и максимальную поддержку в хозяйственной деятельности, и защиту от посягательств на его права, на юридическую независимость КСК.

Из-за плохой информированности и низкой активности граждан Казахстана в вопросах управления недвижимости, многие считают КСК единственной формой управления кондоминиумом. Но это не так, есть еще несколько форм и все они равны по закону.

Одна из форм, это учреждение Союза потребителей коммунальных услуг и защиты прав собственников. Последовательность организации управления кондоминиумом при этом следующая:

- первое, - это легализовать и узаконить для каждого многоквартирного дома объемы кондоминиума и раздать их, пропорционально занимаемым собственниками площади, в виде акций хозяевам квартир, владельцам магазинов, ателье и т.п. собственникам площадей на первых и других этажах этих домов;

- второе, упразднить все КСК, а их правлениям дать возможность преобразоваться в частные предприятия по оказанию коммунальных и посреднических услуг населению. Только в Алматы появится порядка 800 предприятий малого и среднего бизнеса, но эту работу надо проводить с хорошей подготовкой, так как в момент преобразования возможны хищения аккумулированных средств собственников квартир;

- третье, выборные лица должны быть не выше, чем старшие по подъезду и старшие по дому, которые нанимают на договорных началах, по контракту, за счет средств собственников квартир и площадей, управляющего или менеджера и контролирует его деятельность. Взаимоотношения менеджеров c предприятиями по оказанию коммунальных и посреднических услуг должны строятся строго на договорных основах с обязательной ответственностью сторон и оплаты услуг только после их исполнения. Это будет способствовать ликвидации возможностей поборов и коррупции.

- четвертое, заметно усилится роль Акиматов, контроль технического состояния жилых объектов, экспертиза проектов нового строительства, капитальных ремонтов, контроль пожарного и санитарного состояния объектов, их сетей и т. п. станет действенным рычагом влияния на своевременность и качество реновации жилого фонда и даже промышленных объектов.

- пятое, со временем предприятия коммунальных и посреднических услуг, в результате конкурентной борьбы, перерастут в крупные предприятия и тресты. Таким образом, появится в Казахстане индустрия коммунального хозяйства, которая объединит не только собственников жилого фонда, но и владельцев промышленных, культурных, спортивных, социальных, и др. объектов.

Появятся союзы потребителей коммунальных услуг, будет наведен порядок в ценовых и тарифных вопросах. Суды и Прокуратура начнет принимать иски и рассматривать их не как споры, а как преступления.

Другой формой управления частным жилым фондом города может быть организация товариществ. Оно эффективно для небольших объединений и отдельных домов. Хотя и огромные жилые массивы могут превратиться в множество простых товариществ с единым центром.

Для того, чтобы организовать простое товарищество, необходимо для начала зарегистрировать кондоминиум. Оформление кондоминиума необходимо еще и для того, чтобы определить долю каждого участника товарищества в общедолевой совместной собственности.

Основное достоинство этой формы управления – отсутствие обязательной регистрации юридического лица и открытия лицевого счета. На общем собрании жильцов необходимо избрать управляющего кондоминиумом и заключить договор на передачу ему прав по управлению принадлежащей собственникам недвижимости и земли.

Таким образом для создания товарищества необходимы протокол общего собрания, договор о совместной деятельности собственников и договор с управляющим кондоминиумом, в котором оговорены его служебные обязанности.

В договоре о совместной деятельности нужно определить денежное или трудовое участие в общедолевой совместной собственности и придомовой территории (земельного участка, прилегающего к дому согласно проектно-сметной документации).

Статья 215 ГК РК гласит, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Каждый участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, заложить свою долю. Однако распоряжение совместной собственностью возможно только при 100 %-ном согласии всех участников.

Простое товарищество удобно еще и тем, что при его управлении не надо разрабатывать устав, все гораздо проще, чем в КСК.

Опыт управления жилым фондом в России, показывает, что его применение сложно в условиях города Алматы, так как в управлении принимает долевое участие муниципалитет города, но возможность такой формы управления не исключена у нас.

С учетом опыта проведения жилищной реформы в различных регионах России наиболее приемлемой считается модель создания товарищества собственников жилья на базе единого имущественно-земель­ного комплекса, который формируется за счет бюджетных и привле­ченных источников. Обязательными его составляющими являются земельный участок и объекты недвижимости. Местной администра­ции необходимо определить:

- пообъектный состав имущественно-земельного комплекса;

- состав субъектов общей долевой собственности;

- доли собственников по объектам недвижимости с разграничением

прав;

- условия и порядок управления кондоминиумом;

- экономическую эффективность кондоминиума.

Создание единого имущественно-земельного комплекса начинается с выполнения трех подготовительных этапов. На первом этапе муни­ципальное образование определяет территории, на которых ему было бы целесообразно создавать кондоминиумы как целостные имуще­ственно-земельные комплексы. Для этого на основе выбранных и ут­вержденных критериев на карте города выделяют участки земли, ко­торые могли бы служить основой создания кондоминиума. Основным критерием считается целостность и определенная замкнутость струк­туры инженерных коммуникаций, обслуживающих жилые дома. Так­же должна учитываться архитектурная и историческая целостность застройки. Исходя из выбранных вариантов земельных участков, рас­сматриваются находящиеся внутри их границ имущественные комп­лексы. Они должны быть достаточно компактны, чтобы в будущем обеспечить управляемость объекта.

На втором этапе анализируется состав жилых и нежилых помеще­ний и степень их использования. Выявляются состав и структура жилых помещений по формам собственности, нежилых помещений — по фор­мам собственности и целевому назначению, обременения земельного участка, перечень собственников помещений на данной территории.

На третьем этапе прогнозируется доходная база товарищества и рассчитываются затраты на содержание кондоминиума. По результа­там определяются либо пропорции отчислений в местный бюджет от доходов в результате использования недвижимого имущества, внесенного муниципальным образованием в кондоминиум, либо величина дотаций на его содержание, исходя из установленных нормативов на содержание жилищного и нежилого фондов и нормативной величины доходов переданной доходной базы.

После завершения трех этапов подготовительной работы можно на­чинать практические действия по созданию юридического лица, ко­торому муниципальным образованием по договору будет передаваться в управление находящийся в муниципальной собственности иму­щественно-земельный комплекс со всеми вытекающими из этого пра­вами и обязанностями перед муниципальным образованием. Право юридического лица должно быть зарегистрировано в государственном реестре собственности.

В качестве таких юридических лиц могут выступать как вновь со­зданные юридические лица, объединяющие граждан — собственников недвижимости на данной территории, так и преобразовавшиеся с со­ответствующими изменениями в уставных документах уже существу­ющие жилищные и жилищно-строительные кооперативы, которые после согласования с местной администрацией вопросов об условиях управления кондоминиумом берут его в управление. В случае включе­ния в состав кондоминиума имущества, принадлежащего муниципаль­ному образованию, в состав учредителей создаваемого объединения собственников должна войти и местная администрация в лице упол­номоченного органа. Каждый учредитель создаваемого объединения собственников (в него кроме граждан могут входить и юридические лица, имеющие право собственности на помещения, находящиеся в составе имущественного комплекса) будет обладать долей голосов, равной его доле в имущественном комплексе. При изменении законо­дательства местная администрация может выйти из состава учредите­лей, передав свою долю членам товарищества.

При реализации описанной схемы создания кондоминиума, с одной стороны, будут уменьшены прямые поступления в городской бюджет арендной платы за использование нежилых помещений и земельных участков, с другой — финансовые потоки переориентируются непос­редственно на территорию, сократятся расходы по их обслуживанию, уменьшатся инфляционные потери за счет сокращения сроков возврата средств на содержание кондоминиума. Практически исключается недофинансирование.

Преимущества рассмотренной схемы очевидны. Передача товари­ществу всего имущественно-земельного комплекса, ранее находивше­гося в муниципальной собственности, в части прилегающих земель­ных участков в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иных объектов, предназначенных для его обслуживания, позволит привлечь для дальнейшего развития терри­тории сначала средства населения, а потом и средства внешних инве­сторов. При этом само товарищество будет заинтересовано привлекать инвесторов для решения вопросов развития территории и удовлетворения жилищных потребностей своих участников.


Контрольные вопросы

1. Дайте понятие управления недвижимостью.

2. Назовите виды регулирования рынка недвижимости.

3. Какие функции реализуются в процессе управления недвижимостью?

4. Представьте логическую схему планирования как функции управле­ния недвижимыми объектами.

5. Сформулируйте цели и принципы управления недвижимостью.

6. Какие функции выполняет на рынке недвижимости государство?

7. Перечислите приемы административного управления недвижимостью.

8. Охарактеризуйте экономические методы управления рынка недви­жимости государством.

9. Какие полномочия имеют представительные органы власти по регу­лированию рынка недвижимости?

10. Опишите полномочия государственных органов власти субъектов по регулированию рынка недвижимости.

11. Раскройте содержание понятия «портфель недвижимости».

12. Каковы основные функции управляющей (жилищной) организации?

13. Какие модели используются при формировании управленческих стратегий?

14. Как соотносятся между собой тактическое, оперативное, стратегическое и генеральное управление недвижимостью?

15. Что включает в себя разработка сценариев?

16. Какова содержательная характеристика технического управления?

17. Что относится к характеристикам эффективности организации управления недвижимостью?

18. Какие мероприятия включает в себя содержание недвижимости?


РАЗДЕЛ III. ВИДЫ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ.

ГЛАВА 7. ГОСУДАРСТВЕННОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ

Объективная необходимость государственного регулирования земель­ных отношений предопределяется особой многофункциональной ролью земли в жизни общества, ее природной ограниченностью и незамени­мостью в любой сфере предпринимательской и иной деятельности. Использование земель не должно наносить ущерба окружающей среде и не нарушать права и охраняемые законом интересы граждан и других лиц.

7.1. Цели и формы государственного регулирования земельных отношений

Государственное регулирование земельных отношений направлено на организацию рационального использования и охрану земель путем установления определенных правил и норм владения, пользования и распоряжения земельными ресурсами страны и отдельными их частя­ми в целях укрепления и развития экономики страны в интересах сво­его народа. Республика Казахстан имеет право регулировать земель­ные отношения потому, что оно обладает суверенной государственной властью над всей территорией страны и является исполнительным ор­ганом своего народа (Схема 29).