Учебно-методический комплекс по дисциплине управление недвижимостью для специальностей: 0500908 оценка составитель: Владыкина Е. Г. ст преподаватель

Вид материала

Учебно-методический комплекс

Содержание 6.2.5.Управление фондами на тактическом уровне Б.3. Тенденции. 6.2.5.3. Разработка возможных сценариев развития событий 6.2.5.4. Просчет сценариев 6.2.5.5. Формирование политики в отношении комплексов 6.2.6. Поддержание отношений с партнерами. Работа владельца по управлению Управление недвижимостью Организационно-техническое обеспечение Обслуживание недвижимости 6.3. Управление недвижимостью на оперативном уровне 6.3.1. Административное управление

Подобный материал:

• Учебно-методический комплекс по дисциплине: Антикризисное управление для специальности, 480.62kb.
• Учебно-методический комплекс для студентов по дисциплине «оценка бизнеса и инноваций», 4385.11kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине «Управление рисками» Для специальности:, 1692.15kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине «управление инвестиционными проектами» Учебное, 982.47kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине «Экономика и управление в акционерных обществах», 610.54kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине: «анализ проектов» для студентов специальностей, 2311.99kb.
• Учебно-методический комплекс для специальностей: 080507 Менеджмент организации 080504, 347.56kb.
• Учебно-методический комплекс Для специальностей: 080105 Финансы и кредит 080503 Антикризисное, 1145.15kb.
• Учебно-методический комплекс Для студентов, обучающихся по специальности 080105., 288.46kb.
• Учебно-методический комплекс дисциплины «политология», 445.28kb.

6.2.5.Управление фондами на тактическом уровне

Управление на тактическом уровне соответствует выполнению приня­той конкретной программы по управлению отдельными комплексами не­движимости. Учитывая значительные различия в управлении и особенно­стях требований потребителей, портфель недвижимости, как правило, де­лится на соответствующие сегменты. Для инвесторов, располагающих определенным портфелем, управление имуществом (фондами) большей частью означает осуществление эксплуатации (включая продажу) той части портфеля, которую составляет недвижимость.

Недвижимость в ведении управляющего фондами (и управление ею) можно подразделить также по территориальному признаку. Выбор соста­ва портфеля зависит от того, какое значение придается знанию местности, или экспертизе в области эксплуатации определенного типа недвижимости.

Управляющий фондами на тактическом уровне в конечном итоге отве­чает за общую прибыль за весь период эксплуатации рассматриваемого, портфеля (или его части).

Ключевым моментом в управлении имуществом на тактическом уров­не является: анализ прибыльности, в результате которого должны быть:

— выработана так называемая «политика в отношении комплексов»;

— обеспечено поддержание отношений с потребителями (жильцами), с управляющими организациями, риэлтерами и консультантами;

— разработана тактическая программа для нужд оперативного руко­водства недвижимостью и ее согласование с управлением портфелем.

Для разработки тактической программы и осуществления в дальней­шем оперативного управления недвижимостью с целью получения мак­симальной прибыли в ходе эксплуатации (равно как и для максимиза­ции прироста стоимости при продаже) управляющему фондами на, тактическом уровне необходимо проводить ежегодный анализ состава портфеля в целом и каждого комплекса в отдельности. Политика в отношении комплексов генерирует информацию, необходимую для анализа прибыльности портфеля для эффективного управления им, равно как и специфическую информацию, необходимую для принятия решений в области эксплуатации отдельных комплексов. Это касается времени принятия решений по своевременному проведению реновации, перестрой­ки или продажи рассматриваемого комплекса. Данные анализа рента­бельности отдельных комплексов вместе служат в качестве сравнитель­ной оценки при составлении смет поступлений и расходов. Процесс принятия решений в отношении комплексов состоит из пяти этапов (см. табл 6.1)

Процесс принятия решений в отношении комплексов

Таблица 6.1.

Этапы	Наименование этапов:
I. II. III. IV. V.	инвентаризация анализ: - изменения - объект - внешние факторы - съемщики разработка возможных сценариев расчет будущего потока денежных средств (поступления и выплаты) выбор: - метода эксплуатации - бюджета - прибыльности - организации

6.2.5.1. Инвентаризация

Для проведения на последующем этапе анализа, необходима информация, которая состоит из параметров модели расчетов, определяемых на основе управления портфелем. Такими параметрами являются: процент­ная ставка кредитования, надбавка за риск, прогнозируемый уровень ин­фляции и индексы цен.

Для анализа конкуренции необходима информация как о текущем состоянии рынка вокруг рассматриваемого комплекса, так и о возможных изменениях, появлении новостроек и изменениях в общем муниципальном плане. Управляющий на тактическом уровне должен знать ситуацию на рынке недвижимости в стране, в регионе, в городе, экономические и фискально-монетарные и социально-политические факторы.


А. Экономические и фискально-монетарные факторы

А.1. Инфляция:

Инфляционное снижение доходов с аренды компенсируется путем индексации арендной платы. Как показывает практика, рост арендной платы на рынке далеко не всегда совпадает с уровнем инфляции. Вслед­ствие этого по истечении срока договора об аренде ставки арендной платы приходится снижать до среднерыночного уровня. Отсюда следует, что защита от инфляции действует лишь в случае, когда изменение арендных ставок на рынке соответствует уровню инфляции или превы­шает его. Путем индексации ставок арендной платы можно достичь практически достаточной защиты от инфляции. Это один из факторов, определяющих стоимость недвижимости в инвестиционном портфеле. При неизменной номинальной стоимости активов рост инфляции приводит к снижению реальной (фактической) ценности фондов. При ожидании высокой инфляции инвесторы склонны вкладывать капитал в недвижи­мость.

А.2. Уровень процентных ставок по кредитам.

Высокие процентные ставки делают привлекательными вложения в ценные бумаги с фиксированным процентом, а вложения в вещные активы (недвижимость) являются менее привлекательными. Наоборот, низкий уро­вень процентных ставок благоприятствует инвестициям в недвижимость. В этом случае повышенный интерес к недвижимости приводит к росту цен на рынке объектов недвижимости.

А.3. Деградация и обесценивание недвижимости,

Недвижимость, в особенности офисные помещения, быстрее подверже­ны техническому и экономическому старению, чем жилые здания. Это приводит к снижению необходимого уровня рентабельности. Обесценива­ние включает в себя снижение реальной стоимости арендной платы и, тем самым, стоимости объекта. Последствием обесценивания являются рост расходов на его содержание, страхование и управление. Проводя целена­правленную ремонтную и коммерческую политику (своевременную модер­низацию, перепланировку и перестройку), можно ограничить или нейтра­лизовать влияние деградации и обесценивания недвижимости.

А. 4. Экономический рост.

Рост валового внутреннего продукта (ВВП) страны, как правило, со­пряжен с одновременным ростом инвестиций в основные средства, ростом занятости населения и ростом народного потребления. Экономический рост в секторе услуг приводит к увеличению количества офисных рабо­чих мест и, в результате, к росту спроса на офисные помещения.

А. 5. Налоговое законодательство.

Большое значение для инвестиций в недвижимость и ее эксплуатацию имеют юридическое, налоговое и прочее законодательство. Упомянутые факторы с точки зрения инвестора определяют целесообразность инвести­ций в стране или определенном регионе. Особенно существенны налого­вые аспекты, ибо они влияют на приток денежных средств инвестора. Различия в законодательстве по вопросам аренды и в отношении оплаты коммунальных услуг разных стран весьма велики.

Б. Социально-политические факторы

Б.1. Демография.

Изменения демографического характера оказывают прямое влияние на развитие рынка недвижимости. «Омоложение» (процентный прирост доли молодежи в общем составе населения) или «поседение» населения (увеличение доли пожилых) в стране, регионе, городе или районе сильно влияют на строительство новых и функционирование существующих объек­тов недвижимости. Это прежде всего относится к жилью и торговым помещениям, а также косвенно, через изменения численности трудоспо­собного населения, сектора офисных помещений.

Б. 2. Месторасположение.

На инвестиционную ценность недвижимости влияет месторасположе­ние объекта. Управляющий фондами на тактическом уровне должен по­стоянно следить за происходящими событиями, которые могут повлиять на привлекательность месторасположения объекта. Выбор месторасположения предприятия определяется наличием высококвалифицированных кадров.

Б.3. Тенденции.

Развитие рынка недвижимости также обуславливается тенденциями в области семейных отношений, организации труда, продолжительности рабочего времени, проведении досуга и т. д.

Изменения в пространственно-экономической политике во многом оп­ределяются политическими методами — как на уровне государства, так и в регионах и на местах. Пространственно-экономическая политика прави­тельства имеет особенно большое значение для инвестиций в недвижи­мость.

6.2.5.2. Анализ

Управляющий фондами на тактическом уровне должен обеспечивать ежегодное обновление исходных данных и проводить совместно с опера­тивным управляющим анализ имеющейся информации. Полученные пока­затели расходов и доходов отдельного комплекса затем сравниваются с показателями подобных комплексов. То же касается данных о простое (незаполненности) помещений. В отношении всех статей доходов и рас­ходов должен быть составлен бюджет на последующие пять лет. Кроме того, с учетом ежегодных корректировок должна быть составлена ежегодная смета доходов с аренды, недоимок по арендной плате вследствие простоя и возможных дополнительных вложений. Для технической инс­пекции должен быть составлен бюджет мелких внеплановых и плановых работ по содержанию.

Помимо этого необходимо составить смету ожидаемых в будущем расходов на необходимые работы по модернизации или перепланировке. Также необходимо определить стоимость реализации и ее изменения для нужд управления или внешнего (налогового) контроля. В отношении аренды необходимо провести анализ текущих договоров об аренде. В за­висимости от рассматриваемого сектора рынка необходимо проверить, насколько фактическая ситуация соответствует ранее намеченным параметрам (политика в отношении комплексов прошедших лет). Управ­ляющий фондами на тактическом уровне должен хорошо знать все, что имеет отношение к пользователям. В случае съемщиков-предприятий это означает ознакомление с планами на год, публикациями и прочей инфор­мацией, получаемой через дирекцию и т. д. На этом этапе в проведении анализа также необходимо учитывать юридические и налоговые аспекты. Под юридическими аспектами подразумеваются возможные изменения законодательства и их последствия для рассматриваемого комплекса или съемщиков. То же касается вопросов налогообложения (например, изме­нение законодательства об НДС).

Управляющий фондами на тактическом уровне должен таким образом быть хорошо информирован о технических новшествах, тенденциях в стране и за рубежом, потребностях съемщиков в плане размещения в целом и специфических пожеланиях отдельных пользователей в рассматриваемом комплексе в частности.

6.2.5.3. Разработка возможных сценариев развития событий

Рассмотренные в предшествующем анализе явления и тенденции в отношении пользователей комплекса, экономической, фискально-монетар­ной, социально-политической обстановки, а также решение проблем, со­пряженных с этими явлениями, излагаются в так называемом сценарии возможного развития событий. Для отдельного комплекса могут быть составлены несколько возможных сценариев. В качестве исходного сце­нария всегда рассматривается два варианта: доведения эксплуатации объекта (комплекса) до конца его жизненного цикла (существования); скорейшей продажи комплекса в целом или его отдельных частей (квар­тир или офисов). Доведение эксплуатации до конца жизненного цикла и скорейшая продажа — это два граничных значения (крайности), меж­ду которыми возможны самые различные сценарии, включая всевозмож­ные вариации во времени осуществления. Например, в случае офисного здания возможны сценарии модернизации через год, два или три года, с соответствующими последствиями по получаемым доходам.

В рамках разработки сценария необходимо также рассмотреть воз­можную перестройку объекта, например, реконструкцию и перепланиров­ку старого офисного здания в центре города под жилой дом. При составлении возможных сценариев для комплекса можно воспользовать­ся услугами работающих в компании экспертов или консультантами извне. Все разрабатываемые сценарии должны проверяться на предмет исполнимости во избежание неэффективных и нереалистичных предло­жений.

6.2.5.4. Просчет сценариев

Если раньше поиск решений проводился лишь в момент возникнове­ния проблем, одним из главных критериев профессионального управле­ния недвижимостью является умение выбрать подходящий момент для решения вопросов эксплуатации (как правило, о проведении каких-либо ремонтных работ), что позволяет предупреждать появление проблем в будущем. С помощью вычислительной техники можно просчитать все возможные сценарии на основе дисконтированного потока денежных средств.

Управляющий фондами на тактическом уровне должен хорошо владеть экономическими, финансовыми понятиями и моделями расчетов. Для рас­четов вышеназванных сценариев важен выбор времени, объем будущего потока денежных средств, включая остаточную стоимость, а также величи­ну риска.

6.2.5.5. Формирование политики в отношении комплексов

На предшествующих этапах управляющим на тактическом уровне были отобраны несколько сценариев. Управляющий на оперативном уровне должен перевести эти сценарии в форму необходимых предложений по руководству в отношении эксплуатации, составления бюджета дополни­тельных инвестиций, смет расходов и доходов в кратко- и долгосрочной перспективе и т. п. В результате так называемая «актуализированная» по­литика в отношении комплексов представляется на одобрение управляющего (-их) в виде портфеля. После соответствующей проверки программа управления недвижимостью утверждается и передается в качестве поручения управляющему на оперативном уровне на следующий эксплуатационный год.

Управляющий фондами на тактическом уровне разрабатывает на осно­ве утвержденной политики в отношении комплексов тактический и опера­тивный планы эксплуатации рассматриваемого комплекса и выделяет оперативному управляющему бюджет для их исполнения. В других слу­чаях управляющий фондами дает поручение продать рассматриваемый комплекс.

6.2.6. Поддержание отношений с партнерами.

Второй важной задачей, требующей внимания управляющего на тактическом уровне, является так называемое поддержание отношений или управление отношениями с партнерами, которое составляет важную часть проводимой маркетинговой политики. Важнейшим партнером для управ­ляющего на тактическом уровне является потенциальный пользователь (съемщик). На Схеме 28. представлена общая блок-схема работы владель­ца по управлению недвижимости и управление недвижимостью со стороны пользователя. В зависимости от сектора рынка недвижимости управляю­щему необходимо поддерживать отношения со съемщиками напрямую (личный контакт) или косвенно.

Для управляющего важно, что съемщики рассматриваются как его достояние (ценность). Подход, направленный на удовлетворение потреб­ностей клиентов, важен во всех отношениях. Управляющий фондами на тактическом уровне должен выработать линию поведения, которой следует придерживаться оперативному управляющему, и постоянно осведомляться об ее выполнении. Исследование удовлетворенности клиентов — это один из способов контроля за тем, должным ли образом поддерживаются отно­шения со съемщиками, возможны или необходимы изменения в отношениях.

Партнерами управляющего фондами на тактическом уровне являются оперативные управляющие, как правило — управляющие организации в области недвижимости. Эти управляющие нуждаются в инструкциях управляющего фондами. В инструкции входят описания деятельности по управлению недвижимостью, а также оплата за работу, составление и выделение бюджета, инструкция по поддержанию отношений с клиентами, инструкции по вопросам содержания (плановый и мелкий внеплановый ремонт), равно как и контроль, регулярный обзор информации для нужд управления, ежегодные обзоры специфической информации о состоянии рынка, направленные на реализацию ранее указанной политики в отноше­нии комплексов.

Выводы: управляющему фондами на тактическом уровне необходимо пу­тем проведения всевозможных анализов отдельных комплексов и разра­ботки на основании полученных результатов политики в отношении ком­плексов достичь оптимальной доходности на этапе эксплуатации (части) портфеля, а также позаботиться о максимальном повышении стоимости каждого комплекса в отдельности. Для этого в процессе эксплуатации чрезвычайно важен правильный выбор времени принятия решений. В во­просах оперативного управления управляющий фондами выполняет на­правляющую роль по отношению к управляющему собственностью. Так, управляющий фондами занимается составлением бюджетов и разработкой маркетинговой политики и плана управления недвижимостью.

Управляющему на тактическом уровне принадлежит инициатива при­влечения возможных дополнительных инвестиций или продажи объекта. Он же отдает распоряжения об их исполнении. На нем также лежит ответственность за арендную политику и позиционирование комплекса на рынке и конечная ответственность за поддержание хороших отношений с потребителя (съемщиками).

Деятельность застройщика - принятие рисков - организация и руководство Маркетинг - отсутствует, если владелец и застройщик одно лицо	Работа владельца по управлению недвижимость Задачи владельца - покупка - подготовка и выдача заказа - продажа - контакты с официальными представителем - организация обслуживания - организация содержания - сдача в аренду пользователя - прекращение аренды		Управление недвижимостью со стороны пользователя - стратегическая пространственная программа размещения - стандарты на помещения - получение требуемых помещений - обстановка и оборудование - планирование. Управление и контроль за использованием помещений - обслуживание арендованных помещений или территорий - применение компьютерной техники в управлении недвижимостью - организационно-техническое обеспечение пользователя - уборка обеспечение безопасности - связь и передача информации - размножение и изготовление печатной продукции офисные помещения - ресторан - банк - бюро путешествий * …
Управление - контроль за планированием строительством и бюджетом - организация технического надзора Организационно-техническое обеспечение - организация получения финансирования, земельного участка, разрешения на строительство и выполнения отдельных частей строительства - учреждение формы собственности и управления	Обслуживание недвижимости - объединенные задачи - общее обслуживание и охрана - обслуживание системы отопления - обслуживание системы водоснабжения и канализации - обслуживание специального оборудования - уборка (помещений общего пользования) - обработка и вывоз отходов - уборка и уход за территорией	Услуги, предоставляемые пользователям уборка обеспечение безопасности связь и передача информации размножение и изготовление печатной продукции офисные помещения ресторан банк бюро путешествий.
Планирование продукта - выяснение потребности - разработка программы проекта - планирование	Содержание - оценки технического состояния - изучение технического состояния - задачи по содержанию в порядке - информация о потребности в ремонте

Схема 28. Общая модель взаимодействия владельца и пользователя по управлению


6.3. Управление недвижимостью на оперативном уровне

Управление недвижимостью на оперативном уровне осуществляется по заданию управляющего имуществом на тактическом уровне и подразуме­вает выполнение работ по содержанию одного или более комплексов. При этом решаются оперативные задачи управления недвижимостью в отноше­нии как комплекса, так и потребителей.

Управляющий на оперативном уровне вносит в рамках предоставленного бюджета расходов и доходов вклад в повышение доходов от эксплуатации имущественных фондов. В управлении недвижимостью на этом уровне можно выделить административные, технические и коммерческие (марке­тинговые) функции. Инвестор (конечный собственник), как правило, по­ручает оперативное управление объектом специализированным управляю­щим организациям. Выбор при этом возможен как по территориальному признаку, так и по виду специализации. Управляющие организации нара­ботали достаточно опыта в различных секторах рынка недвижимости. В то же время идет процесс профессионализации управления недвижимостью путем обучения специалистов и компьютеризации процесса управления.

В последние годы наблюдается тенденция определенной концентрации управляющих организаций вследствие профессионализации управления и, в особенности, сопряженных с этим расходов. Мнения инвесторов расхо­дятся в том, что касается (пере)поручения некоторых функций в области управления имуществом и недвижимостью — на тактическом и оператив­ном уровнях — специалистам извне (наемным управляющим из управля­ющих организаций). Как правило, оперативное управление недвижимо­стью полностью поручается управляющим организациям.

В некоторых случаях плановые работы по содержанию недвижимости осуществляются силами внутренних специализированных отделов инвес­тора.

6.3.1. Административное управление

В задачи администрации входят: регистрация, систематизация и обработка информации о всех приходящих и выходящих денежных потоках в процессе эксплуатации недвижимости, включая составление отчетов, соглас­но действующему законодательству. Этот перечень дополняется инструк­циями управляющего на тактическом уровне. Помимо этого для нужд ин­формационного обеспечения управления на оперативном и/или тактичес­ком уровне производится сбор, систематизация и обработка информации, имеющей отношение к недвижимости и пользователям. Отдельные состав­ляющие административного управления приведены ниже в таблице 6.2.