Учебно-методический комплекс по дисциплине управление недвижимостью для специальностей: 0500908 оценка составитель: Владыкина Е. Г. ст преподаватель

Вид материала

Учебно-методический комплекс

Содержание Рабочая программа (Syllabus) Астана 2010г. Теоретический материал Недвижимое имущество Виды собственности. Недвижимость, или материальная недвижимая собствен­ность Право на недвижимую собственность, или нематериальная недвижимая собственность Движимость, или материальная движимая собственность Право на движимую собственность, или нематериальная дви­жимая собственность Характеристика недвижимости. Первой составляющей недвижимости Второй составляющей недвижимости Третьей составляющей недвижимости Четвертой составляющей недвижимости Классификация недвижимости. Промышленная (индустриальная) Отели и мотели Регулирование недвижимости. Ограничения, налагаемые законом Ограничения, налагаемые кредиторами ... Полное содержание

Подобный материал:

• Учебно-методический комплекс по дисциплине: Антикризисное управление для специальности, 480.62kb.
• Учебно-методический комплекс для студентов по дисциплине «оценка бизнеса и инноваций», 4385.11kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине «Управление рисками» Для специальности:, 1692.15kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине «управление инвестиционными проектами» Учебное, 982.47kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине «Экономика и управление в акционерных обществах», 610.54kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине: «анализ проектов» для студентов специальностей, 2311.99kb.
• Учебно-методический комплекс для специальностей: 080507 Менеджмент организации 080504, 347.56kb.
• Учебно-методический комплекс Для специальностей: 080105 Финансы и кредит 080503 Антикризисное, 1145.15kb.
• Учебно-методический комплекс Для студентов, обучающихся по специальности 080105., 288.46kb.
• Учебно-методический комплекс дисциплины «политология», 445.28kb.

Министерство образования и науки Республики Казахстан


Казахская инженерно-техническая академия


УЧЕБНО-МЕТОДИЧЕСКИЙ КОМПЛЕКС

по дисциплине

УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ


для специальностей: 0500908 - ОЦЕНКА


Составитель: Владыкина Е.Г. ст. преподаватель


Астана 2010г.


МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ

РЕСПУБЛИКИ КАЗАХСТАН


КАЗАХСКАЯ ИНЖЕНЕРНАЯ ТЕХНИЧЕСКАЯ АКАДЕМИЯ


«Утверждаю»

Председатель УМС

__________Жуманазаров К.Б.

«____»___________2010г.

Рабочая программа (Syllabus)

По дисциплине: УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ


Специальность – 0500908 - ОЦЕНКА


Курс-3

Семестр -1

Кредиты -3

Лекция-30 ч

Семинары -15 ч

СРПС -

СРС-45 ч

Всего -135 часов


Астана 2010г.


Содержание дисциплины

№ не- дели	Название темы	Содержание темы	Количество часов
			лек	прак	СРСП
1.	Тема 1. Недвижимое имущество	Недвижимость как вид собственности. Имущественные права собственника недвижимости.Система регистрации операции с недвижимостью.	1	1	4
2.	Тема 2. Особенности недвижимости как товара	Недвижимость как товар.Специфические особенности недвижимости. Недвижимость как источник дохода. Жизненный цикл недвижимости. Жизненный цикл рынка недвижимости. Жизненный цикл объекта недвижимости. Факторы динамики потребительной стоимости объектов недвижимости.	2	2	6
3.	Тема 3. Рынок недвижимости как часть инвестиционного рынка.	Основные элементы рынка едвижимости. Система рынка недвижимости как сфер инвестиций.Функции рынка недвижимости.Субъекты рынка недвижимости.Виды рынков недвижимости.	2	2	5
4.	Тема 4. Основы управления	Основные принципы управления. Традиционная (классическая) теория. Бихевиористская (неклассическая) теория. Теория системного подхода.	1	1	6
5.	Тема 5. Управление недвижимостью	Основные положения по управлению недвижимостью. Принципы управления недвижимым имуществом.Формы государственного регулирования рынка недвижимости. Цели управления недвижимостью. Механизм управления объектами недвижимости. Приватизация недвижимости.	2	2	4
6.	Тема 6. Организация работы по управлению недвижимостью Управление портфелем недвижимости	Формирование стратегий; Анализ существующих инструментов для формирования стратегий. Анализ портфеля применительно к рынку жилья; Исследование рынка. Управление на тактическом уровне. Характеристика недвижимости; Концепции жизненного цикла городских объектов; Планировка и перестройка; Обновление и благоустройство. Управление фондами на тактическом уровне. Инвентаризация; Анализ; Разработка возможных сценариев развития событий; Поддержание отношений с партнерами. Управление недвижимостью на оперативном уровне. Административное управление. Инкассо; Контроль за сменой жильцов; Контроль за расходами на обслуживание; Составление отчетности. Техническое управление. Ремонт по жалобам пользователей; Ремонт по смене съемщиков; Плановый ремонт. Коммерческое управление.Организация деятельности по содержанию недвижимости. Управление частным жилищным фондом.	2	2	5
7.	Тема 7. Государственное регулирование земельных отношений	Цели и формы государственного регулирование земельных отношений. Функции государственного регулирование земель. Защита прав собственника земли. Земельный налог.	2	2	6
8.	Тема 8. Риэлтерская деятельность на рынке недвижимости	Риэлтерская деятельность на рынке недвижимости.Лицензирование риэлтерской деятельности.	1	1	5
9.	Тема 9. Девелоперская деятельность на рынке недвижимости	Девелоперская деятельность на рынке недвижимости.Девелопер и его функции.	2	2	5
10.	Тема 10. Налогообложение и страхование недвижимости	Налоги на недвижимость как имущество. Налог на имущество физических лиц. Земельный налог.Налоги на операции с недвижимостью.Налог на прибыль предприятий и организаций. Подоходный налог с физических лиц. Налог с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения. Налог на добавленную стоимость. Общие принципы страхования недвижимости.Экономическая сущность страхования.Некоторые методы расчеты тарифов и факторы риска.Системы страхования. Франшизм. Страхование профессиональной ответственности оценщиков.Страхование имущества промышленных предприятий, учреждений, организаций.Объекты недвижимости, которые передаются в залог. Объекты недвижимости, в которых находится какой-либо товар.Объекты незавершенного капитального строительства.	2	2	5
11.	Тема 11. Оценка стоимости недвижимости	Принципы оценки стоимости недвижимости. Методы оценки стоимости недвижимости.	2	2	5
12.	Тема 12. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним	Общие положения. Объекты государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. История существования систем регистрации прав на недвижимость. Введение в РК системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Представление документов на регистрацию. Основания для государственной регистрации. Требования к документам представляемым на регистрацию. Основания для отказа регистрации. Исправление технических ошибок. Правовой кадастр.	2	2	6
13.	Тема 13. Риск - менеджмент и эффективность управления недвижимостью	Теория управления рисками. Классификация рисков.Функции управления риском.Анализ рисковых ситуаций и оценка рисков.Методы анализа рисков. Алгоритм анализа рисковых ситуаций.Управление рисками и эффективность проекта.	2	2	6
14.	Тема 14. Формирование и управление портфелем недвижимости	Риски в управлении портфелем недвижимости.Оценка инвестиционной целесообразности вложений капитала в недвижимость.Ипотечно- инвестиционный анализ.Влияние рынка капитала на рынок недвижимости в краткосрочный и долгосрочный периодах. Стратегия и тактика формирования и управления портфелем недвижимости.	2	2	6
15.	Тема 15. Метод корреляционно-регрессивного анализа при оценке недвижимости	Общее положение и алгоритм корреляционного анализа. Массовая оценка недвижимости с использованием многомерного регрессивного анализа	2	2	7
	ИТОГО:		27	27	81

Теоретический материал

ВВЕДЕНИЕ

Одна из причин низкой результативности экономических преобразований в Казахстане, связанных с переходом к рыночной экономике, заключена в недостаточно продуманном и умелом проведении преобразований форм и отношений собственности. Виды и формы собственности, характер отношений собственности служат определяющими признаками экономической системы. Система управления собственностью в Республике Казахстан – как государственной и муниципальной, так и частной – проходит стадию становления, необходим системный подход к ее созданию и развитию. В настоящее время одни элементы нового организационно-экономического механизма управления имуществом уже действуют, другие определены в законодательных и нормативных актах, третьи предстоит ввести в действие в ближайшем будущем.

Ход осуществления экономических реформ в Казахстане, начиная с 1992 года, убедительно показал, что одним из таких направлений, своего рода «узловой точкой» системных преобразований, является рынок недвижимости. На этом направлении есть достигнутые результаты – устойчивыми темпами растут объемы индивидуального жилищного строительства, на первом месте по размерам привлеченных средств населения, находятся операции купли-продажи недвижимости, многие города обогатились значительным количеством объектов, отвечающих самым высоким качественным критериям. Казахстан – страна несметных природных богатств, основу которых составляет земля. Огромное значение имеет вовлечение в рыночный оборот земельной собственности (в первую очередь, городских территорий).

Опыт становления казахстанского рынка недвижимости стал убедительным подтверждением тех тенденций, которые характерны для всех стран с развитой экономикой, а именно:

- недвижимость составляет основу национального богатства. Именно в объектах недвижимости – зданиях, строениях, сооружениях, обустроенных территориях, - последовательно и неуклонно аккумулируется труд предшествующих поколений, обеспечивая надлежащий уровень жизни как в настоящем, так и в будущем. По различным оценкам, недвижимость во всех ее формах составляет около половины всего накопленного мирового богатства, а в Казахстане намного больше, ибо основное его богатство земля и недра;

- рынок недвижимости является своеобразным генератором экономического роста страны. Именно в объекты недвижимости различного назначения осуществляется первоначальное инвестирование значительной части средств, что, в конечном итоге, приводит к качественным преобразованиям спроса и предложения и обеспечивает положительную макроэкономическую динамику развития;

- недвижимость, будучи базовой основой жизнедеятельности человека и общества в целом, представляет собой особый объект рыночного оборота, собственности и управления. Это обстоятельство общепризнано и учитывается государством через создание системы контроля за эффективным использованием недвижимости на всех этапах ее жизненного цикла.

Нельзя не учитывать огромную социальную роль недвижимости. С одной стороны, нормальное функционирование рынка недвижимости всегда вызывает положительный социальный эффект, - прежде всего, за счет такого вида недвижимости, как жилье, которое имеет первостепенный потребительский приоритет. С другой стороны, отсутствие эффективной государственной системы, включающей нормативно-правовые, финансово-экономические и управленческие механизмы, способно резко снизить рыночный потенциал недвижимости, привести к нежелательным социальным последствиям.

Сложность и многогранность самой недвижимости, разнообразие возможностей ее рыночного обращения и видов использования обуславливают необходимость создания эффективной системы, которая бы:

- охватывала все этапы жизненного цикла;

- сформулировала единую плановую систему целевых показателей результата и ликвидности для различных объектов недвижимости;

- обеспечивала эффективность управления всеми видами и формами использования недвижимого имущества.

Разумеется, создание такой системы в решающей степени зависит от наличия специалистов, подготовленных на уровне современных требований. В свою очередь, подготовка таких специалистов невозможна без соответствующего учебно-методического обеспечения.

Содержание учебно-методического обеспечения должно быть сконцентрировано вокруг двух главных проблем в недвижимости экономики и управления. Принципиальное значение имеет само определение этих проблем в качестве самостоятельных дисциплин и объектов преподавания.

Настоящее пособие рассматривается автором как второй опыт в системном подходе к полному анализу недвижимости. Первый опыт автора представлен в вышедшем в свет в 2003 г. учебном пособии «Экономика недвижимости».

Системный подход проявляется также в том, что процесс управления недвижимостью рассматривается как взаимосвязанное единство технических, экономических и управленческих экспертиз и решений. Технические экспертизы обеспечивают адекватное представление о реальном состоянии объекта недвижимости; экономические экспертизы (важнейшей из которых является оценка) позволяют получить обоснованное значение стоимостного эквивалента недвижимости; управленческие решения дают возможность определения наиболее эффективного (рационального) варианта использования недвижимости.

Основой для подготовки данного учебного пособия, в котором каждая глава является темой лекции для курса «Управление недвижимостью» стали: учебник «Экономика и управление недвижимостью» под общей редакцией профессора Грабового П.Г., учебное пособие «Экономика для менеджеров» Хоренби У., Гэмми Б., Уола С., учебное пособие «Экономика недвижимости» Диярова С.К., учебное пособие «Управление портфелем недвижимости» Вюртзебах Ч.Х., Хадсон-Вильсон С. И др., учебно-практическое пособие «Управление муниципальной недвижимостью» Григорьева В.В., Остриной И.А., Руднева А.В., книга «Как стать собственником» Симмонс Д. и Мерс В.

Учебное пособие выполнено в соответствии с типовой программой курса «Управление недвижимостью» и охватывает все темы этой дисциплины.

Пособие предназначено для студентов вузов, колледжей, школ бизнеса, преподавателей экономических и оценочных факультетов вузов, а также руководителей предприятий и учреждений, специалистов и практиков, работающих в сфере недвижимости.


НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

Недвижимость как вид собственности

Понятие собственности. Недвижимость существует с тех пор, когда человек впервые занял участок земли для постройки жилья и выращивания продуктов питания. Он расчищал свой участок, об­рабатывал землю, сеял и собирал урожай. Специфика этого тру­да состояла в том, что он был непосредственно привязан к своему объекту — земле. В отличие от земледелия, другой распространен­ный вид трудовой деятельности древнего человека — скотоводство, не было привязано к определенному участку земли: владелец скота мог свободно выбирать место для пастбища. А для того чтобы по­стоянно заниматься земледелием, необходимы были определенные, признанные обществом нормы взаимоотношений между индивидом и окружающей социальной средой по поводу занимаемого им участ­ка земли. Эти нормы ассоциируются с правами собственности.

Рынок недвижимости появился значительно позже, когда в об­ществе сформировались товарные отношения и появилась необхо­димость обменивать, продавать и покупать объекты недвижимо­сти. Наряду с юридическими аспектами у недвижимости появляет­ся собственный экономический аспект. Как экономическая катего­рия собственность представляет собой общественно-производственное отношение по поводу присвоения физическими и юридическими лицами предметов внешнего мира, как естественных, так и создан­ных человеком. Юридическое оформление экономических отноше­ний собственности нормами права образует понятие собственности и юридическом, смысле как совокупность прав владельца, используемая им в своей внешней деятельности. Держатель права собствен­ности в этом смысле называется собственником.

Виды собственности. Каждый объект, находящийся во владе­нии собственника, может быть отнесен к определенному виду соб­ственности, которая условно подразделяется, во-первых, на мате­риальную и нематериальную собственность, во-вторых, на недви­жимую и движимую собственность.

В основе деления на материальную и нематериальную формы собственности лежат физические свойства имущественного объекта. С одной стороны, существуют материально осязаемые вещи, ко­торые можно увидеть, потрогать руками, у которых можно опреде­лить основные физические свойства и характеристики. Это — мате­риальная собственность. С другой стороны, существуют идеаль­ные имущественные объекты, или бестелесное имущество. Идеаль­ный имущественный объект обязательно удостоверяется письмен­ным документом (либо документом, исполненным на ином инфор­мационном носителе), представляющим собой форму фиксации со­ответствующих прав на объекты, находящиеся в своей либо чу­жой собственности. В качестве примера такого рода ценных бумаг можно назвать закладную, арендный договор, коносамент. Это — нематериальная собственность, или право собственности.

Материальная собственность и право собственности (нематери­альная собственность) представляют собой две взаимосвязанные характеристики объекта собственности. Как сама собственность в материальной форме, так и право на нее являются результатами че­ловеческой деятельности, имеют стоимостную оценку и могут при­носить доход.

Критерием деления собственности на недвижимую и движи­мую является непосредственная связь объекта с землей. В каче­стве недвижимой собственности рассматривается любая собственность, расположенная на поверхности земли и являющаяся ее частью независимо от того, прикреплена она к ней физически или нет. Важнейшим признаком недвижимости является ее функцио­нальная цель — быть технологически присоединенной к земле. Все остальные материальные объекты, не обладающие подобным свойством, представляют собой движимую собственность.

Таким образом каждый имущественный объект владения подпадает под одну из четырех разновидностей собственности в соответствии с двумя вы­шеуказанными классификационными признаками:

1. Недвижимость, или материальная недвижимая собствен­ность, включает в себя земельные участки и другие угодья, продукты почвенного слоя, любое иное имущество, при­крепленное к земле и прочно с ней связанное, пространство над ней и содержимое недр. Основными ее чертами является неподвиж­ность в силу привязанности к земле и осязаемость как физическо­го объекта. Как правило, объекты материальной недвижимой соб­ственности обладают индивидуальными признаками.

2. Право на недвижимую собственность, или нематериальная недвижимая собственность, есть юридическое по­нятие, которое означает совокупность (набор) прав на пользование недвижимостью, она представляет собой выгоды, преимущества и привилегии, неразрывно связанные с владением, пользованием и распоряжением недвижимостью. К этому виду собственности сле­дует отнести права пользования землей при аренде, пожизненное владение фермой, сервитуты (права ограниченного использования одним лицом земли, принадлежащей другому лицу), лицензии, права на хозяйственное использование недр, водного и воздушного про­странства и т. д.

3. Движимость, или материальная движимая собственность, представляет собой материальные объекты владения, которые не являются неотъемлемой или навечно зафиксированной принадлежностью какого-либо объекта недвижи­мости, т. е. вещи, которые могут быть переносимы или перевозимы без потери их существенных свойств или способные передвигать­ся сами. Основным критерием, отличающим материальную дви­жимую от материальной недвижимой собственности, является спо­собность менять местоположение (переместимость), или транспор­тируемость. Это —промышленное и конторское оборудование, ком­мерческие товарные запасы, произведения искусства, драгоценно­сти, коллекции, автомобили, суда, самолеты, мебель и домашняя обстановка, промышленные образцы, денежные средства и многое другое. В отличие от недвижимости, объекты движимой собствен­ности в большинстве случаев не обладают индивидуальными свой­ствами, следовательно, издержки их замены на аналогичный объ­ект относительно невелики.

4. Право на движимую собственность, или нематериальная дви­жимая собственность, представляет собой юридическое понятие, объединяющее в себе выгоды, преимущества и привилегии, связанные с владением, пользованием и распоряже­нием движимой собственностью. Примерами могут служить льгот­ные соглашения, товарные знаки, фирменные названия, заключен­ные контракты, договора на трастинг, авторские права, права на добываемые природные ресурсы и др.

Характеристика недвижимости. Важнейшей формой соб­ственности является недвижимость, или материальная недвижи­мая собственность. Под недвижимостью, в соответствии с приня­тым в экономических науках определением, подразумевается опре­деленный участок земли, а также вся растительность и все имуще­ственные объекты, которые находятся на, над или под его поверх­ностью и перемещение которых невозможно или способно нанести этим объектам существенный вред. Недвижимость включает в се­бя, с одной стороны, объекты естественного происхождения: при­родные ресурсы, продукты растительного мира, лес и т. д., а с дру­гой, — все то, что построено или создано руками человека: здания и сооружения, дороги, коммуникации, инфраструктура, рудники, шахты, водопроводные системы, установленные в зданиях подъем­ники, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, высаженные в землю семена, урожай на корню и т. д.

Для недвижимости характерным является постоянное техноло­гическое, а не случайное физическое присоединение к земле. Так, теплица, построенная на участке земли, становится частью этой земли, т.е. недвижимостью. Палатка же, раскинутая для ночной стоянки в лесу или в поле, является движимостью.

В правовом отношении отличительной особенностью недвижи­мости является «гласность владения». По результатам сделки обя­зательно составляется письменный документ, как правило, нотари­ально заверенный и зарегистрированный в специальном публич­ном реестре —поземельной книге или ином специальном реестре земельных участков и зданий¹, доступ к которым имеет любой же­лающий. Таким способом достигается общественный контроль за принадлежностью и использованием объектов недвижимости.

Недвижимая собственность конструктивно содержит в себе фи­зические составляющие: землю и постройки, а также совокупность имущественных (юридических) прав в отношении этих физических составляющих.

Первой составляющей недвижимости является земельный участок. Он является физической основой пространственного базиса, на котором или внутри которого размещаются все другие объекты недвижимости. С юридической точки зрения земля как объект собственности есть не только участок территории, где про­живают люди, расположены здания и произрастают растения, но одновременно и набор имущественных прав. Когда потребитель по­купает участок земли, то он получает права на владение не только тем, что расположено на этом участке, но и тем, что находится под (право на полезные ископаемые) и над ним (право на воздушное пространство).

Вместе с тем право на землю никогда не бывает неограничен­ным. Государство всегда регламентирует вертикальную составля­ющую: недра, воздушную и водную среду. Национальные законо­дательства в этом вопросе существенно отличаются друг от дру­га. Так, в США практическое владение участком ограничивается 50 тыс. футов под землей и 1,5 тыс. футов над землей. В боль­шинстве стран Западной Европы права на недра принадлежат госу­дарству. Как правило, устанавливается концессионный режим раз­ведки и добычи полезных ископаемых, основанный на предостав­лении государством специального разрешения. Во многих государ­ствах месторождения полезных ископаемых, в частности сырья для атомной промышленности, юридически объявляется государствен­ной собственностью. То же самое можно сказать и в отношении воздушного пространства. В Германии, например, к публичному воздушному пространству относится все то, что находится выше частных интересов собственника земельного участка. В Англии, со­гласно закону о гражданской авиации, допускаются полеты над лю­бой частной собственностью на разумной, с учетом обстоятельств, высоте.

Негосударственные субъекты собственности (частные владельцы) на землю в Казахстане имеют право не на все недра, соответствующие их земельному участку, а только на общераспространенные полезные ископаемые (глина, песок и т.п.). залежи угля, нефти, руды и т.д. не включается в состав недвижимого имущества частника, так как и воздушное пространство над участком.

Важным элементом права собственности на объект недвижимо­сти является право на водные ресурсы. Оно регламен­тирует права собственности в отношении судоходных и несудоход­ных водных потоков, непроточных водоемов, подземных вод и др. Наиболее сложным из них является право собственности в отноше­нии несудоходных потоков. Относительно них существуют два типа национальных законодательств. В большинстве национальных за­конодательств имеется положение о том, что хозяйственное исполь­зование несудоходных потоков не должно нарушать или уменьшать права на пользование этим потоком других лиц, владения которых расположены ниже по течению. Исходным пунктом этого законо­дательства является положение о том, что владелец, граничащий с потоком земли не имеет права собственности на воду. Его собствен­ность — почва, расположенная до середины потока. При замерзании воды лед считается частью земли и поэтому принадлежит владель­цу дна потока. Второй тип национального законодательства отдает предпочтение в хозяйственном использовании водного потока лицу, первому ставшему эксплуатировать данный водный источник. Су­ществуют варианты законодательства, соединяющие в себе первый и второй подходы. Права собственности относительно подземных водных потоков аналогичны национальным правам собственности в отношении несудоходных водных потоков, а в отношении судо­ходных водных потоков права владельца земельного участка огра­ничиваются береговой линией.

Второй составляющей недвижимости являются усовершен­ствования на земле, которые достигаются путем осуществления технических, строительных, мелиоративных работ, улучшающих качество территории или находящихся на ней зданий и сооружений, а также почвенного слоя. Сюда входят два компо­нента: постройки на земле (здания, сооружения, дороги, изгороди и др.) и усовершенствования земли (дренаж, мелиорация, газопро­воды, сточные канавы, телефонные линии, подъездные пути и др.). Все эти работы называются также развитием недвижимости.

Третьей составляющей недвижимости являются движимые конструкции, соединенные с недвижимостью, т.е. при­крепленные к объекту, который, в свою очередь, присоединен к зем­ле или является ее составной частью. Подобное прикрепление мо­жет осуществляться как технологически, так и на основе закона или договора. К движимым конструкциям недвижимости относятся, к примеру, инженерное и лифтовое оборудование, встроенная мебель, отопительные системы и др. Возможны ситуации, когда один и тот же объект может выступать в качестве как движимого имущества, так и составного элемента недвижимости. К примеру, посудомоеч­ный аппарат, встроенный в стену дома, является элементом недви­жимости, в то же время посудомоечная машина, стоящая на кухне, является движимостью. От движимых конструкций как элементов недвижимости следует отличать движимые конструкции, прикреп­ленные к арендованной собственности по договору аренды, которые предназначены для целей ведения бизнеса. Эти объекты считают­ся движимостью. Если же произведенные арендатором улучшения недвижимости неотделимы от нее, то указанные улучшения также относятся к недвижимости.

Четвертой составляющей недвижимости является право соб­ственности, включающее в том числе право поль­зования, право владения, право распо­ряжения, право залога, право завещания и др.

В мировой практике существуют две основные системы прав, ре­гулирующие имущественные отношения, связанные с недвижимо­стью. Первая система опирается на гражданское право, историческим предшественником которого выступает частное рим­ское право. Эту систему называют романо-германской, поскольку ее используют в основном страны континентальной Европы, Латин­ской Америки, а также большинство стран Азии и Африки. Ей в целом следуют и страны Восточной Европы, а с рядом оговорок и Россия. Вторая система связана с общим правом, которая используется в Англии, в ряде стран Британского содруже­ства наций и в США, ее называют англо-американской системой. Если источником гражданского права является закон и админи­стративные акты нормативного характера, то источником общего права выступает судебный прецедент. Если гражданское право ис­пользует абстрактные утверждения правовых принципов, то общее право, имея дело с конкретным событием, обставляет его правовы­ми нормами. Существуют государства, имущественные отношения которых регламентируются как нормами гражданского права, так и нормами общего права (например, Дания). В некоторых государ­ствах (например, в Канаде) на одной части территории (провинция Квебек) действуют нормы гражданского права, а на другой части территории — нормы общего права.

Недвижимость можно рассматривать в двух аспектах: физи­ческом и экономическом. Со стороны физических характеристик недвижимость представляет собой отдельный пространственно рас­положенный объект, обладающий определенной полезностью, т.е. способностью удовлетворять потребность конкретного пользователя в данном месте и в данный период времени. Как фи­зический объект недвижимость обладает следующими свойствами:

- неподвижностью, т.е. постоянством местополо­жения, фиксированностью и немобильностью;

- уникальностью, т. е. индивидуальностью, единствен­ностью в своем роде;

- неоднородностью;

- долговечностью существования и эксплуатации.

В экономическом плане недвижимость представляет собой объ­ект, который требует определенного потока инвестиций, направлен­ных на его сохранение и развитие. Он имеет определенную стои­мостную оценку, может приносить своему собственнику (пользова­телю) доход и характеризуется следующими качествами экономи­ческого порядка:

- редкостью,

- дефицитностью,

- развитостью,

- зависимостью от местоположения объекта (влияние качества и степени использования земли и объектов на ней).

Классификация недвижимости. По своему составу, функци­ям, способности удовлетворять те или иные потребности недвижи­мость неоднородна. В западной практике существуют два основных подхода к ее классификации: с точки зрения получения дохода от недвижимости и с точки зрения выполняемых ею функций. Исходя из способности приносить доход выделяют жилую, т. е. удовлетво­ряющую потребность в жилье, и приносящую доход недвижимость, т. е. удовлетворяющую потребность в получении постоянного пото­ка денежных средств от ее использования. Заметим, что при таком делении в качестве жилой недвижимость выступает для конечного пользователя (собственника или арендатора), в то время как для собственника-предпринимателя она является собственностью, при­носящей доход.

По функциональному признаку недвижимость подразделяется на жилую и нежилую. В последней, в свою очередь, выделяют ком­мерческую, промышленную, институциональную и рекреационную недвижимую собственность, отели и мотели, а также недвижимость смешанного использования.

Жилая недвижимость представлена раз­личного рода особняками, малосемейными и многоквартирными до­мами, предназначенными для постоянного проживания в них семей или отдельных индивидов. Она связана с арендой, строительством и эксплуатацией жилищного фонда.

Под коммерческой недвижимостью по­нимают постройки под розничную торговлю (торговые центры), офисы для бизнеса, стоянки автомобилей, бензоколонки и прочие объекты сферы обслуживания, используемые для извлечения при­были.

Промышленная (индустриальная) недвижимость представляет собой промышленные сооружения и инфра­структуру, действующие заводы, технопарки, складские помеще­ния, специализированные офисы для управленческого персонала и др. Для этого подвида недвижимости исключительно важным яв­ляется местоположение объекта недвижимости (близость к транс­портным артериям). Особый подраздел промышленной недвижи­мости составляет агропромышленная недвижимость, представлен­ная пригодными для растениеводства и животноводства земельны­ми угодьями.

Отели и мотели представляют особый класс недвижимости. В отличие от жилой недвижимости, эти объекты предназначены для временного, а не для постоянного проживания. Кроме того, предложение и спрос на жилье и отели зависят от разных групп факторов.

Рекреационная недвижимость связана со сферой отдыха. Это различного рода сооружения на территории курортных зон, клубы по интересам (например, деловые клубы, гольф-клубы, яхт-клубы), стадионы, плавательные бассейны и дру­гие спортивно-оздоровительные комплексы и комплексы развлече­ний.

Институциональная недвижимость представляет собой здания для правительственных и муниципаль­ных органов власти, учебных заведений, больниц, санаториев и дру­гих функций специального назначения.

Недвижимость смешанного использования представляет собой комбинацию приведенных выше типов недвижимости. Например, здания, в которых на первых этажах находятся магазины или офи­сы, а выше — жилые апартаменты.

Регулирование недвижимости. Собственность не является абсолютной. В каждой стране в отношении права собственности существуют определенные виды ограничений. Они могут исходить как от государства, так и от частных лиц. Что касается недвижи­мости, то эти ограничения можно подразделить на три основные вида: 1) налагаемые законом, 2) создаваемые ее собственниками, 3) налагаемые кредиторами.

1. Ограничения, налагаемые законом, связаны с суверенным правом государства на отчуждение частной собственности. Такое отчуждение земли предназначено для общественных целей (строи­тельство общественных зданий, дорог, коммуникаций, осуществле­ние жилищных проектов и др.) и осуществляется лишь по решению суда. Он же назначает специального уполномоченного по оценке стоимости недвижимости, которая выплачивается в виде компен­сации бывшему владельцу. Последний имеет право на подачу апел­ляции относительно величины выплаченной компенсации, если она его не устраивает. К основным ограничениям, налагаемым законом, относятся нижеследующие.

- Ограничения, связанные с зонированием, которое определяет функциональное предназначение земельных участков. С точки зрения пользователей, все участки земли подразделяются на несколько групп: предназначенные для проживания, коммерции, промышленного и сельскохозяйственного использования. Зональ­ные законы регламентируют плотность населения или «проживаю­щих семей» для данной территории, функциональное предназначе­ние объектов и перевод объекта недвижимости из одного состояния в другое (например, переделка офисного помещения в розничный магазин, жилого помещения — в нежилой фонд, и наоборот).

- Требования, предъявляемые к зеленой зоне и ландшафту. Под зеленой зоной понимается часть земельного участка, используемая под зеленые насаждения, парки, теннисные корты и другие зоны отдыха.

- Ограничения высоты зданий. Во многих странах законода­тельство как экономическими, так и административными методами регламентирует высоту зданий. Экономический способ базируется на определении стоимости строительства высотных домов.²

- Ограничения, налагаемые строительным кодексом и/или пра­вилами, которые определяют строительные стандарты, требования к строительным конструкциям и материалам, расстояния, на кото­рых должны располагаться объекты недвижимости друг от друга, и др. Эти документы требует, чтобы застройка территории осуще­ствлялась в соответствии с планами строительства.

- Ограничения, налагаемые пожарным кодексом и/или прави­лами. Во многих странах законодательство требует обязательной проверки состояния противопожарной безопасности при каждом случае покупки, строительства или реконструкции объекта недви­жимости.

- Прочие ограничения, связанные с изменением границ земель­ных участков, возникшие вследствие либо неправильного определе­ния границ данного участка, либо в результате действия природных процессов (оползни, наносы, эрозия почвы, изменение русла реки и др.). Кроме того, регламентации подвергаются права пользова­ния недвижимостью в связи с охраной общественного порядка и защитой собственности, жизни, здоровья, этических норм.

2. Под ограничениями, создаваемыми собственниками недвижимости, понимают ограничения, которые связаны с договором о пользовании чужой собственностью, т.е. сервитут и лицензия.

- Сервитут представля­ет собой право на пользование землей для определенных нужд, которое может быть предоставлено собственником недвижимости другому лицу. Например, собственник земли может позволить коммунальной компании проложить электрический кабель через часть его земельного участка. Это — доля участия (интереса) в недви­жимости другого лица. Наиболее распространенными видами сервитута являются право пользования дорогами, проходящими через чужую территорию, право на дренаж, на сооружение столбов для линий электропередачи, право на прокладывание трубопровода или; системы сточных вод и др. Сервитут может быть создан договором о передаче собственности или контрактом, которые связывают обязательством только договаривающиеся стороны. Однажды уста­новленный, он не может потерять силу без согласия своего владель­ца. Сервитут устанавливается относительно участка, но не в отно­шении личности: будучи прикрепленным к земле, он переходит от одного владельца к другому. Сервитуты можно разделить на поло­жительные и отрицательные. Положительный сервитут — это право лица, его имеющего, совершать определенные действия в ущерб чу­жой недвижимости (право проезда, прохода). Отрицательный сер­витут — это право требовать, чтобы собственник соседнего участка воздержался от тех или иных видов его использования. Например, право требования невозведения зданий и строений либо возведения только таких, которые не могут препятствовать доступу на участок света и воздуха («сервитут света и воздуха») или портить вид.

- Лицензия в отношении недвижимости есть право, по которому одно лицо получает полномочия на использование земли другого лица. Она может быть предоставлена как в письменной, так и в устной форме. В отличие от сервитута, лицензия персо­нальна и используется только лицом, получившим ее. Она может быть аннулирована в любое время.

3. Ограничения, налагаемые кредиторами, связаны с существо­ванием залогового права. Последнее позволяет кредитору взыски­вать долг, требовать выполнения должником обязательств. Залого­вое право не является правом собственности на объект, к которому оно имеет отношение. Это — право на принудительное погашение должником своего долгового обязательства посредством платежа или удовлетворения некоторого иска.


Имущественные права собственника недвижимости

Понятие права собственности. Интерес. Право собственности на недвижимость (нематериальная недвижимая собственность) есть правомочия лица на владение, пользование и распоряжение имуществом своей властью и в своих интересах:

- право владения есть предоставленная законом возможность фактического обладания вещью;

- право пользования представляет собой основанную на законе эксплуатацию имущества и получение прибыли либо иных резуль­татов или полезных свойств;

- право распоряжения предоставляет собственнику возмож­ность по своему усмотрению совершать действия, юридически опре­деляющие судьбу имущества, т. е. продавать его, сдавать в аренду, закладывать, завещать. Это право включает и право на уничтоже­ние вещи.

Совокупность этих прав составляет юридическое содержание права собственности.

Как и сама недвижимость, право собственности на нее может быть объектом рыночных отношений и приносить их собственни­ку прибыль или другие блага, т. е. создавать так называемый ин­терес. Интерес собственника — это доход, получаемый с помощью прав или привилегий, которые включают в себя право владения, право получения выгоды, отказа от какой-либо выгоды и др.

Как имущественное право интерес представляет собой некую общность, которая может быть разделена на ряд составных частей. В этом смысле существует понятие дробного интереса, когда право собственности на объект недвижимости или части его распределя­ется среди различных субъектов. Тем самым интерес выступает как неосязаемый (нематериальный) актив, который может быть про­дан, подарен, передан в наследство, предоставлен в качестве залога или вклада в уставной капитал фирмы, может служить основой для получения дивидендов. Интерес имеет стоимость и может приносить доход своему собственнику, поэтому он может подлежать поимущественному и подоходному налогообложению.

Как неосязаемый актив интерес является составной частью сто­имости фирмы. Однако для того чтобы получать прибыль от недви­жимости, не обязательно быть ее собственником. Например, арен­датор земли имеет право на исключительное пользование ею в оговоренный период времени, владелец закладной имеет право ис­пользовать залог в качестве гарантии возвращения кредита. В этом смысле говорят, что закладная создает право собственности с за­щищенным интересом. Заимодавец (кредитор по закладной) имеет право оставить в собственном владении или выставить на продажу недвижимость, если должник (заемщик по закладной) не выпол­нил зафиксированные в контракте обязательства. Эти права име­ют ценность для собственника закладной, в случае если должник не возвратит кредит.

Не все интересы собственника могут быть материализованы. Так, право прохода (проезда) через земельный участок, находящий­ся в чьей-либо собственности, создает лишь ограниченные приви­легии для пользования и никаких привилегий для вступления во владение.

Набор прав, связанных с данной недвижимостью, образует па­кет прав, а держатель полного пакета прав яв­ляется собственником. Каждое отдельное правомочие соб­ственника можно представить как составной элемент этого пакета. В большинстве государств с рыночной экономикой допускается раз­деление пакета прав и продажа их по отдельности. Что же касается земли, то такое разделение законодательно разрешается только в том случае, если в результате него общая стоимость объекта при продаже увеличивается. Существует несколько видов разделения пакета прав:

- физическое разделение, в основе которого лежит разделение прав на поверхность, недра, воздушное и водное пространство;

- разделение земельного надела на отдельные участки с после­дующей сдачей их в аренду;

- разделение по времени владения: пожизненное владение, арен­да, недвижимость не во владении;

- разделение права на использование имущества и лицензии;

- разделение по правам кредитора вступать во владение.

Классификация прав на недвижимую собственность. С юридической точки зрения существует несколько классификаций прав на недвижимость. Различают права на недвижимость во вла­дении и права на недвижимость не во владении (схема 1.).

ПРАВО ВО ВЛАДЕНИИ

ПРАВО НЕ ВО ВЛАДЕНИИ

АРЕНДА

БЕЗУСЛОВНОЕ

ВЛАДЕНИЕ

НЕДВИЖИМОСТЬ, ВОЗВРАЩЕННАЯ ДАРИТЕЛЮ

НЕДВИЖИМОСТЬ, ПОЛУЧЕННАЯ В НАСЛЕДСТВО

ПРАВО

АБСОЛЮТНОГО НАСЛЕДОВАНИЯ

ПОЖИЗНЕННОЕ ВЛАДЕНИЕ

ДОГОВОРНАЯ ПОЖИЗНЕННАЯ СОБСТВЕННОСТЬ

ЮРИДИЧЕСКАЯ ПОЖИЗНЕННАЯ СОБСТВЕННОСТЬ



Схема 1. Классификация прав на недвижимость


Право на недвижимость во владении подразумевает, что эта недвижимость находится в полном и непосредственном владении собственника, т. е. выражает его настоящий интерес. Право на недвижимость не во владении означает, что эта недвижимость перейдет в его владение лишь после того, как про­изойдет определенное событие, т.е. представляет будущий интерес владельца собственности. Более распространенным видом является право на недвижимость во владении. В получении такого вида права наиболее заинтересованы инвесторы и потенци­альные покупатели.

С точки зрения срока действия права на недвижимость во вла­дении подразделяются на безусловное (неограниченное) владение недвижимостью и владение на правах аренды. Если безусловное владение продолжается неограниченный период времени и точный срок его окончания неизвестен, то владение на условиях аренды ис­текает в заранее оговоренный срок. Безусловное владение означает, что недвижимость является собственностью определенного лица, в то время как владение на условиях аренды подразумевает исключительно право владения и пользования собственностью, арендованной у другого лица.

В свою очередь, безусловное владение недвижимостью разделяют на недвижимость с правом абсолютного наследования (правом наследования без ограничений) и пожизненным правом собственности на недвижимость. В основе такого деления лежит фактор времени. С одной стороны, может иметь место владение недвижи­мостью, потенциально неограниченное во времени (пока существу­ют наследники, либо правопреемники), а с другой стороны, продолжительность права ограничивается сроком жизни/существования физического либо юридического лица — собственника недвижимости.

Право абсолютного наследования представляет собой высшую форму собственности на недвижимость, в соответствии с которой владелец может использовать недвижимость по своему желанию и относительно которой не существует обязательств по отношению, либо интересов в отношении третьих лиц. Такой вид безусловного владения позволяет продавать, сдавать в аренду, закладывать, разделять недвижимость на несколько частей в соответствии с имеющимся на этот счет законодательством, завещать недвижимость либо без ограничений, либо на определенных зафиксированных в договоре условиях.

Пожизненное владение представляет собой право безусловного владения недвижимостью в течение жизни ее владельца или иного лица. Существуют два подвида права пожизненного владения: договорная пожизненная собственность и юридиче­ская пожизненная собственность, основанная на законе. Договор­ная пожизненная собственность чаще всего появляется в результате определения сроков передачи имущества от дарителя к наследни­ку. Имеется несколько вариантов возникновения договорной пожиз­ненной собственности. Первый вариант обусловлен сроком жизни нового владельца имущества. Он предполагает передачу собствен­ником своей недвижимости в наследство новому владельцу, одна­ко в случае смерти последнего недвижимость возвращается перво­начальному владельцу, либо его наследникам, либо другому лицу, указанному изначальным владельцем в завещании. Второй вари­ант связан с жизнью какого-нибудь иного лица, исключая нового собственника. Например, госпожа А передала свою собственность госпоже В до конца своей жизни. Если госпожа А умирает, то соб­ственность возвращается к ее наследникам или к лицу, указанному в ее завещании. Третий вариант возникает в том случае, если соб­ственник желает подарить недвижимость наследнику еще до своей смерти, но хочет сохранить право владения и пользования за собой до конца жизни. Это выполняется путем передачи недвижимости и сохранения за собой права владения.

Недвижимость на условиях пожизненного права собственности может сдаваться в аренду, закладываться, передаваться как ее по­жизненным владельцем, так и его наследника. При этом стои­мость недвижимости как бы делится между партнерами на две части: один обладает правом собственности в течение всей своей жизни, а другой приобретает это право лишь после смерти первого. Если продавцом выступает пожизненный владелец недвижимости, то для покупателя интереса пожизненного владельца все приобре­тенные права на данную собственность прекращаются со смертью первоначального собственника. В связи с неопределенностью про­должительности существования такого права его стоимость ограни­чена. В свою очередь, покупатель пожизненного интереса наслед­ника не может воспользоваться им вплоть до смерти пожизненно­го владельца. К примеру, юридическая пожизненная собственность может быть представлена интересами жены в собственности мужа и интересами мужа в собственности жены.

Владение недвижимостью на правах аренды есть право исполь­зовать чужую недвижимость на основании договора об аренде, ко­торый дает исключительное право пользования чужой собственно­стью в течение оговоренного в нем календарного срока. На срок аренды недвижимости ее исконный владелец считается обладате­лем собственности, приносящей ему доход в виде арендной платы. Это означает, что арендодатель уступил часть своих прав арендатору на определенное время, т.е. арендодатель обла­дает возвратным правом на свою собственность.

Аренда делит пакет прав собственности на недвижимость на две части. Возникает два новых подвида имущественных прав: право арендодателя получать доход от сдачи имущества в аренду (с воз­вратом имущества по окончании срока арендного договора) и право арендатора на владение объектом недвижимости в течение срока аренды. Аренда имеет определенный срок действия, который фик­сируется в договоре. Различают краткосрочную аренду (со сроком до одного года) и долгосрочную аренду (со сроком до 49 и даже 99 лет).

Право на недвижимость не во владении есть будущая недви­жимость, на которую передают право пользования и распоряжения только при наступлении какого-то оговоренного в договоре события в будущем, хотя, строго говоря, это событие может так и не насту­пить. Существуют два вида подобных прав: недвижимость, возвра­щенная дарителю, и недвижимость, полученная им в наследство.

Недвижимость, возвращенная дарителю, появляется только в том случае, если собственник недвижимости (даритель) передает ее другому лицу, при этом оставляя за собой право вернуть в буду­щем себе или своим наследникам подаренную недвижимость в пол­ном объеме. Дар может быть сделан при выполнении определенных условий (например, использовании участка в целях фермерства при ­дарении земельных участков). Если условие нарушается, то недви­жимость может быть возвращена дарителю или его наследникам. Еще одним примером такого вида прав может быть продажа дома новому собственнику при условии, что старый владелец остается арендатором недвижимости до своей смерти. Новый владелец получает арендную плату, а «возвратит» себе дом после смерти старого владельца. Даритель имеет на эту недвижимость меньше прав, чем на свою собственную. В таких случаях говорят, что даритель име­ет интерес обратного вознаграждения в имуществе того лица, в чью пользу было осуществлено дарение. Обратный интерес можно продавать, закладывать, так как он представляет действительный имущественный интерес.

Недвижимость, полученная в наследство, по своему смыслу противоположна недвижимости, возвращенной дарителю. Она по­является в том случае, когда даритель передает третьему лицу (его наследникам) недвижимость во владение до срока истечения прав собственности на подаренную недвижимость (до смерти собственника). В этом случае даритель имеет на недвижимость прав больше, чем их передает, а для третьего лица интерес в недвижимости выступает в качестве будущего интереса. Поэтому даритель имеет право залога этой недвижимости.

1.3. Системы регистрации операций с недвижимостью

Особенность рынка недвижимости состоит в том, что купля-прода­жа его объектов осуществляется не посредством их отчуждения, как это происходит на рынках движимого имущества (товаров, цен­ных бумаг и др.), а путем передачи права собственности на объек­ты недвижимости от одного собственника к другому. Сама по се­бе сделка с недвижимостью не содержит очевидных доказательств того, что продавец недвижимости является единственным, юриди­чески подлинным ее собственником и нет никаких обременяющих эту собственность отягощений в виде невыплаченных ипотечных займов, налогов, сервитутов и т.д. Для сделок с движимым иму­ществом подобных формальностей не требуется. Поэтому операции с недвижимостью объективно требуют специального учета количества и качества прав на владение имуществом, которые приобретает новый владелец, а также выяснения вопроса о том, не обременена ли приобретаемая недвижимость неизвестными покупателю обязательствами.

В каждой стране существуют различные юридические механизмы, осуществляющие эти функции. В континентальных странах Западной Европы, опирающихся на романо-германские правовые нормы, существует единая регистрационная система правового ти­па, называющаяся кадастровой системой, или просто кадастром. В странах англо-американской семьи (США, Англия, Австралия, Ка­нада, Гонконг и Сингапур) права собственника недвижимости обес­печиваются с помощью публичной записи и передачи титула, т. е. законного права собственности на эту недвижимость. Эту систему называют также системой Торренса.

Операции с земельной собственностью в системе как граждан­ского, так и общего права отличаются от иных операций с недвижимостью тем, что лицо, продающее недвижимость, должно, во-первых, иметь свидетельство о праве на эту собственность и пра­вомочия на ее передачу, во-вторых, обязательно зарегистрировать эту сделку либо внесением официальной записи в поземельную книгу (гражданское право), либо осуществлением публичной записи (общее право). Система регистрации земельной собственности отвечает прежде всего интересам лица, приобретающего недвижимость или предоставляющего кредит под ее залог. В соответствии с казахстанским законодательством государственной регистрации под­лежат любые операции, связанные с переходом права собственности на недвижимость, включая и земельные участки.³

Кадастр. Кадастром называется систематически поддерживаемый публичный реестр письменных сведений об объ­ектах недвижимости на территории региона (страны), основан­ный на картографическом изображении границ участков недвижи­мой собственности, которым присваиваются определенные обозна­чения. Границы участков земли при кадастровой системе посто­янны, что позволяет легко установить местоположение любого зе­мельного участка на территории данной страны.

Государство регламентирует правила составления карт участ­ков собственности на основе кадастровой съемки и ведения реги­стров сведений об участках или объектах, а также об их владель­цах. Кадастровая съемка представляет собой определенный набор геодезических работ на земельном участке по определению и опи­санию границ землепользования, измерению площади застроенной и благоустроенной территории и газонов. Съемка включает в себя характеристику строений, а также наличия (отсутствия) различно­го рода споров относительно границ земельного участка. На основе кадастровой съемки составляется кадастровая карта участка, рай­она или региона.

Различают несколько регистров сведений об объектах недвижи­мости: поземельный регистр, регистр коммерческой и промышленной недвижимости и регистр арен­ды. В ряде государств кроме непосредственного учета участков владения принимается во внимание также расши­ренный список состава недвижимости, т. е. все строения на данном участке, а также его цена.

В странах с кадастровой системой учета прав на недвижимость законы обязывают регистрировать каждый акт возникновения и передачи права собственности, изменения состава недвижимости, разделения прав на объект недвижимости, выставления его в качестве залога и др. Основной учетной единицей кадастровой системы является имеющий выход к коммуникациям и к системе путей со­общения (дорогам) участок земли в виде ограниченной замкнутой территории, на котором можно вести хозяйствование, строительство и реконструкцию.

Операции, связанные с куплей-продажей недвижимости, име­ют в романо-германской системе права свои особенности. Если, например, сделка о продаже движимости считается законченной, когда произошла передача вещи от продавца к покупателю, а де­нег — от покупателя к продавцу, то в операциях с недвижимостью можно выделить несколько этапов перехода права собственности от продавца к покупателю. Во-первых, для такой сделки необходим договор о продаже недвижимости в виде письменного контракта. Во-вторых, должна иметь место «юридическая презентация сдел­ки», т. е. нотариус обязан изучить пакет прав собственника на про­даваемое имущество, включая все предшествующие отягощения, в том числе и аренду. В зарубежной практике при приобретении недвижимости с помощью определенных юридических процедур создается своеобразный «банк данных» о приобретателях недви­жимости, который позволяет контролировать кредитную историю клиентов. Такие системы особенно важны в условиях развитой си­стемы потребительского и ипотечного кредита. В-третьих, сделка должна быть отражена в журнале регистрации земли, называемой поземельной книгой. Только зарегистрированная сделка по купле-продаже недвижимости имеет юридическую силу. Так, в соответ­ствии с национальными законодательствами Германии и Швейца­рии никакое вещное право на недвижимое имущество не может воз­никнуть или прекратиться без занесения его в поземельную книгу. Должностное лицо в соответствующем суде должно проверить пра­вомочия лиц, ходатайствующих о поземельной записи. Будучи сде­ланной в поземельной книге, она считается истинной до момента внесения в нее исправлений. В случае коллизии прав преимуще­ство признается за лицом, ранее занесенным в книгу. Если про­цедура регистрации отсутствует, то такая передача собственности носит декларативный характер. Регистратором является государ­ственный служащий или судья, который фиксирует все акты вещ­ного права по сделкам с недвижимостью и ведет реальную и персональную картотеки. В-четвертых, после регистрации сделки но­вый собственник получает «контракт о передаче права собственно­сти» (купчая), в который включены все обязательства, связанные с зарегистрированной недвижимостью, в том числе и арендные.

Доступ к информации, содержащейся в поземельной книге, имеет каждое лицо. В большинстве стран эта информация предоставляется бесплатно. Кадастровая система регистрации прав на недвижимость применяется в настоящее время и в Казахстане. Постановление Правительства Республики Казахстан от 6 июня 1996 года № 710 «Об утверждении Порядка ведения государственного земельного кадастра в Республике Казахстан» утвердило Порядок ведения государственного кадастра в Республике Казахстан, перечень кодов областей городов республиканского значения, административных районов, городов областного и районного значения для определения местоположения (идентификации) земельных участков. Номера, присвоенные земельным участкам при ведении государственного кадастра Республики Казахстан, используются для целей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрирующими органами Министерства юстиции Республики Казахстан.

Публичные записи. Публичные записи пред­ставляют собой записи сделок с землей, которые ведутся местной администрацией штатов (США) или графств (Англия) в соответ­ствии с законом о регистрации. Публичная запись в реестрах слу­жит источником достоверной информации для любого желающего - совершить сделку с недвижимостью. Она включает в себя сведения о правах и интересах в объекте недвижимости, налогах, специальных сборах и повинностях, хозяйственном предназначении объекта недвижимости. Регистрационные записи предназначены для защи­ты права собственности от мошенничества и предполагают подроб­ное описание участка земли и объектов недвижимости, позволяю­щее однозначно его идентифицировать для судебного разбиратель­ства.

В юридическом плане публичная запись означает «извещение всех» о соответствующем интересе. Это значит, что лицо, имеющее возможность доступа к информации, содержащейся в документах, доступных для внешнего пользования, знает ее, независимо от того, знакомо оно с этой документацией или нет. В США система обеспечения прав на недвижимость осуществляется с помощью пу­бличных записей, дополненных системой страхования титула.

Система торренса. В странах с нормами общего права вме­сто кадастра применяется система, названная по имени ее авто­ра, Р. Торренса, впервые применившего ее в Южной Австралии в XIX в. Эта система обеспечения прав на недвижимость осуществля­ется с помощью передачи титула и публичной записи о сделке.

Под титулом понимается законное право собственности на недвижимость, удостоверенное набором документов, имеющих юридическую силу и позволяющих составить краткую историче­скую справку обо всех публично утвержденных и зарегистрирован­ных сделках с данной недвижимостью. К такого рода документам относят все записи, касающиеся недвижимости (предшествующие сделки, договоры о передаче прав, завещания), а также юридиче­ски удостоверенные документы, относящиеся к косвенным правам на данную недвижимость (закладные, сервитуты и другие обреме­нения).

Титулом обладает только недвижимость во владении. Он пред­ставляет интерес как для собственника, так и для инвестора, но не имеет значения для арендатора объекта недвижимости. Титул устанавливает количество прав относительно недвижимости, пере­дающихся от покупателя к продавцу. Качество титула зависит от полноты портфеля документов на эту недвижимость. При продаже недвижимости, как правило, требуется проверка качества титула, которая осуществляется специализированными адвокатскими фир­мами. Фирма проверяет доброкачественность титула, товарность титула, пятна на титуле, т.е. различного рода дефекты и отягощения.

Доброкачественный титул означает, что его передача наслед­нику или покупателю представляет собой фактическую передачу собственности. Однако не каждый доброкачественный титул может быть товарным из-за недостатка необходимой документации или из-за того, что эта недвижимость уже заложена. Товарный титул есть титул, который документально подтверждает все существую­щие права на данную недвижимость. Покупатель может приобре­сти титул заложенного имущества, но в документах должны быть указаны все прежние закладные по титулу, чтобы покупатель мог сам решить, стоит приобретать данное имущество или нет, принять решение о цене недвижимости и оценить степень риска. Какие-либо отягощения относительно данного объекта недвижимости, по кото­рым еще не вынесено окончательное решение и которые, если ока­жутся действительными, испортят титул владельца, называются «пятном на титуле».