Учебно-методический комплекс по дисциплине управление недвижимостью для специальностей: 0500908 оценка составитель: Владыкина Е. Г. ст преподаватель
| Вид материала | Учебно-методический комплекс |
- Учебно-методический комплекс по дисциплине: Антикризисное управление для специальности, 480.62kb.
- Учебно-методический комплекс для студентов по дисциплине «оценка бизнеса и инноваций», 4385.11kb.
- Учебно-методический комплекс по дисциплине «Управление рисками» Для специальности:, 1692.15kb.
- Учебно-методический комплекс по дисциплине «управление инвестиционными проектами» Учебное, 982.47kb.
- Учебно-методический комплекс по дисциплине «Экономика и управление в акционерных обществах», 610.54kb.
- Учебно-методический комплекс по дисциплине: «анализ проектов» для студентов специальностей, 2311.99kb.
- Учебно-методический комплекс для специальностей: 080507 Менеджмент организации 080504, 347.56kb.
- Учебно-методический комплекс Для специальностей: 080105 Финансы и кредит 080503 Антикризисное, 1145.15kb.
- Учебно-методический комплекс Для студентов, обучающихся по специальности 080105., 288.46kb.
- Учебно-методический комплекс дисциплины «политология», 445.28kb.
В самом общем виде рынок недвижимости можно определить как систему экономических и правовых отношений, возникающих на основе взаимодействия товарного и денежного обращения.
Рынки финансов и недвижимости тесно связаны между собой. С одной стороны, недвижимость - наиболее надежный и эффективный объект инвестиции, с другой, - купля-продажа недвижимости это не просто обычная купля-продажа товара длительного пользования, но и движение капитала, т.е. стоимости приносящей доход, или «недвижимость - это не товар, а капитал в вещной форме». В то же время связь рынка недвижимости с финансовым рынком не означает, что недвижимость - это сегмент финансового рынка. Недвижимость формирует самостоятельный рынок.
Операции на рынке недвижимости всегда имеют инвестиционное содержание, т.к. осуществляется с целью получения дохода или приобретения капитальных ценностей. Инвестиции в недвижимость обычно дают более высокую отдачу, чем предоставление средств в кредит. Поэтому во многих странах мира покупку домов и других объектов финансируют в основном за счет заемных средств. Доходность инвестиции в недвижимость складывается из двух или трех частей в зависимости от конкретных условий:
- прироста рыночной стоимости недвижимости во времени и реализации при продаже;
- текущего дохода в виде арендной платы, процентов ренты и других поступлений при использовании объекта;
- дохода от реинвестирования получаемых текущих доходов (если имеет место):
Инвестиции в недвижимость имеют следующие основные особенности:
- долгосрочность вложений и длительный период оборота капитала;
- невысокая ликвидность - продажа и покупка объекта занимает много времени и средств;
- потребность в сравнительно большом размере начального капитала;
- необходимость доказательства прав на приобретенный объект путем государственной регистрации сделок;
- потребность в профессиональном управлении недвижимостью и значительных затратах по его обслуживанию;
- относительно более высокая надежность и эффективность вложений, обеспечиваемая самим объектом инвестирования;
- многообразие источников финансирования, инвестирования.
Капитальные вложения в недвижимость - это инвестирования в реальные активы: в освоение земельных участков, добычу полезных ископаемых, разработку лесных ресурсов, строительство зданий и сооружений различного назначения. Они осуществляются в предпринимательской форме - в виде прямых и портфельных инвестиций. Прямые инвестиции означают вложение капитала непосредственно в строящиеся, реконструируемые и расширяемые предприятия, здания, сооружения, водные и другие объекты. Портфельные инвестиции - это приобретение акции, облигации, долей, паев предприятий у других участников инвестиционного процесса, т.е. вложения не в саму недвижимость, а в выпущенные под ее обеспечение ценные бумаги.
3.1. Основные элементы рынка недвижимости
Рынок недвижимости - это средство перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками и пользователями экономическими методами, на основе конкурентного спроса и предложения. Он обеспечивается с помощью механизма «невидимой руки» и государственного регулирования:
- передачу прав на недвижимость от одного лица другому;
- установление равновесных цен на объекты недвижимости в регионах и местностях;
- связь между собственниками и покупателями на основе экономической мотивации и интересов;
- распределение пространства между конкурирующими вариантами использования земель и субъектами рынка.
3.2. Система рынка недвижимости как сферы инвестиций.
Основу рынка недвижимости составляют существующие земельные участки и вновь создаваемые, реконструируемые и расширяемые предприятия, здания и сооружения различного целевого назначения, а также деньги или финансовый капитал.
Рынок недвижимости как саморегулируемая в установленной правовой среде система состоит из 7 основных элементов: спрос, цена, менеджмент, маркетинг, инфраструктура и деловые процедуры. (Схема 5.)
спрос
предложение
цена
менеджмент
маркетинг
процедуры
инфраструктура
- кадры
- лицензирован
ные субъекты
- инвестиции
- сделки
- налоги
- нормативы
- законы
- анализ
- прогнозиро
вание
- сегментация
- объекты и акции
- мониторинг
- ценообразо
вание
- операции внебиржевые
- тендер
- оценка
- аукцион
- конкурс
- консалтинго
вая
- юридическая
- риэлтерская
- рекламная
- информацион
ная
- страховая
-методическая
Схема 5. Система рынка недвижимости
Спрос - это количество земельных участков, имущественных комплексов и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени. При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной пропорции от цены. Формируется же спрос на недвижимые объекты, например на земельные участки, под влиянием многочисленных факторов - экономических, социальных, демографических, природно-климатических и др. (Схема 6.)
СИСТЕМА ФАКТОРОВ
Экономические
Местоположение
Налоги и ставки
по закладным
Транспортные
условия
Научно-
технический
прогресс
Темпы экономического
роста
Уровень и соотношение цен
на товары и
услуги
Уровень
конкуренции
Социальные и
демографические
Структура
населения
Цели организаций
Уровень
занятости
Доходы
населения
Уровень
деловой
активности
Плотность
населения
Число семей
Миграция
населения
Политика
государства
Качество земель
и природно -
климатическая
среда
Климат
Тип почв
Продолжительность времен года
Водный и тепловой
режим
Механический состав почв
Запас питательных веществ в почве
Контурность полей
Микро – и макрорельеф
Экология
Правовое положение и другие цели
Законодательные нормы
Окруже
ние участка
Категория земель
Функцио
нальное назначе
ние
Планиров
ка участка
Частные
Сезон года
Размер, форма участка
Степень
обустроен
ности
Общие
Схема 6. Основные факторы формирования спроса на землю
Предложение — это количество земли и другого недвижимого имущества (м2, м3, соток, га, квартир и т.п.), которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый промежуток времени. Предложение недвижимых объектов, особенно земли, неэластично. Хотя уже несколько лет на каждого покупателя земельных участков, квартир или офисов на рынке приходится несколько продавцов, цена на них практически не снижается. Так, на рынке жилья в Алматы в течение уже ряда лет на 8 продавцов приходится один покупатель, а цены постепенно растут.
Цена — это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках.
Стоимость — это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумно, со знанием дела и на сделку не влияют посторонние стимулы (рыночная стоимость).
Важнейший элемент и условие существования любого рынка, в том числе и недвижимого имущества, — информационная инфраструктура — должна содержать достоверные сведения трех видов:
- о существующих нормах и правилах работы на рынке недвижимости и их ожидаемых изменениях;
- о структуре спроса и предложений по различным объектам;
- об уровне и динамике цен на объекты недвижимости по районам, микрорайонам и другим сегментам рынка.
Основными источниками, формирования базы данных служат:
- Республиканские законы и нормативные положения, постановления Правительства РК органов власти субъектов РК;
- заявки потенциальных продавцов и покупателей, арендаторов, пользователей и владельцев, желающих произвести обмен или залог недвижимости;
- рекламные объявления в газетах, журналах и других изданиях;
- специальные исследования, опросы.
В практике применяют информационные системы, формируемые каждой компанией для собственного использования, и региональные корпоративные базы данных.
Поскольку недвижимое имущество включает различные сочетания юридических прав и интересов, то в одних случаях на рынок может выходить аренда, в других — залоговые обязательства, в третьих — объект полной собственности, свободный от каких-либо требований. Многофункциональное назначение земли еще более усложняет рынок недвижимости.
В отличие от других видов рынок недвижимости имеет, кроме специфики обращающихся на нем товаров, еще ряд общих особенностей, которые необходимо учитывать при совершении операции на нем:
- локализация рынка, поскольку его товары неподвижны, уникальны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды;
- открытая информация о состоянии рынка бывает неполной и не всегда достоверной, так как сделки с недвижимостью часто носят эксклюзивный (исключительный) и конфиденциальный характер;
- владение недвижимым имуществом и сделки с ним обычно предполагают четыре вида затрат:
а) единовременные сравнительно крупные инвестиции;
б) на поддержание объекта в функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы);
в) налог на недвижимое имущество;
г) государственная пошлина и другие сборы на сделки;
- спрос определяется не только и не столько потребительскими качествами самих объектов, а в основном их местоположением;
- низкая эластичность предложения, так как по ряду причин невозможно сразу построить много новых квартир, сами здания и сооружения долговечны, а земля - вечна;
- товары — объекты недвижимости могут быть обременены правами третьих лиц (сервитута и др.) в различных комбинациях;
- сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий;
- товары рынка недвижимости служат не только средством удовлетворения собственных потребностей покупателей, но и объектом их инвестиционной деятельности;
- относительно меньшее число участников рынка и количество совершаемых сделок на нем;
- большая изменяемость спроса по регионам, районам и микрорайонам (Схема 7.).
Признаки
Состояние, характеристика
Локализация
Вид конкуренции
Эластичность предложений
Степень открытости
Конкурентоспособность товара
Условия зонирования
Оформление сделок
Современное состояние
Стоимость
- Абсолютная неподвижность
- Большая зависимость цены от местоположения
- Нельзя продавать по образцам
- Сделки носят частный характер
- Публичная информация, часто неполная и неточная
Покупатель должен прибыть к неполному участку
- Несовершенная конкуренция, олигопольный рынок
- Небольшое число покупателей и продавцов
- Уникальность каждого участка
- Контроль над ценами ограничен
- Вступление и рынок требует больших капиталов
- Низкая, при росте спроса и цен предложение мало увеличивается
- Спрос может быть изменчивым
- Регулируется земельным и гражданским законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и иного специального права
- Ограничения оборотоспособность отдельных категорий земель
- Большая взаимозависимость частной и других форм собственности
- Во многом определяется окружающей внешней
средой, влиянием соседства
- Специфичностью индивидуальных предпочтений покупателей
- Включает стоимость участка как физического объекта и все связанные с ним права
- Спрос на землю ниже предложения, т.е. отсутствие дефицита
- Тенденция стабилизации и снижения цен
- Больше юридических сложностей, ограничений и условий
Схема 7. Особенности рынка недвижимости.
3.3. Функции рынка недвижимости
Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций (Схема 8.)
Одна из главных функций рынка — установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены — избыточные предложения. В цене концентрируется большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например, жилищного строительства и т.д.
Коммерческая
Информационная
Санирующая
Ценообразующая
Стимулирующая
Конкуренции
Посредническая
Регулирующая
Инвестиционная
Перераспределение земель и других объектов
Социальная
Схема 8. Основные функции рынка недвижимости
Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, «невидимой рукой» перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников - к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов. В современном мире недостатки рыночного регулирования все больше компенсируются государственным управлением народным хозяйством, особенно в части охраны природы, защиты конкуренции, перераспределения доходов, создания правовой среды бизнеса, решения социальных проблем и др.
Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительской стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.
Функция очищения — это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направления поиска, по не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель. Поэтому освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту.
Информационная функция - это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно со знанием дела принять решение в своих интересах.